서울남부지방법원 2025타경414. 가산동 지밸리더리브스마트타워 제9층 제914호입니다. 감정평가상 제9층의 대상 호실들은 근린생활시설로 이용 중이고, 본건 건물은 2021.09.09 사용승인을 받은 철근콘크리트조 지상15층·지하4층 건물입니다. 현재 소유자는 권순우이며, 2022.02.24 소유권이전과 동시에 국민은행의 채권최고액 780,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
등기상 구조만 보면 그 이후 2025.03.04 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건에는 별도의 핵심 조건이 있습니다. 매각물건명세서에 “토지 별도등기 있음”이 기재돼 있고, 그 별도등기와 관련된 대지권 목적 토지 을구 18번 구분지상권설정 등기는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당표상 인수금액이 0원이라는 사실만으로 “인수 권리 없음”이라고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경414 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제9층 제914호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34(가산동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 지상15층·지하4층 · 사용승인일 2021.09.09 |
| 소유자 | 권순우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 99,942,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 665,807,345원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 구분지상권은 인수
국민은행 근저당의 채권최고액은 780,000,000원이고, 본건 외에도 같은 건물 제911호·제912호·제913호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 현재 회차 최저매각가 99,942,000원 기준으로는 집행비용을 제외한 97,743,044원이 국민은행에 배당되는 구조이며, 채권최고액 기준 미배당은 682,256,956원입니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력 미상 기재를 남겨둬야 한다
| 점유·임차인 | 사용부분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지엠아이코리아(대표 오영철) | 911호 · 사무실 | 2022.07.26 | 5,500,000원 | 550,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)DL건설 | 912호 · 사무실 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 사무실 | 주거 기재 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
주식회사 지엠아이코리아는 전입일이 2022.07.26으로 말소기준인 2022.02.24 국민은행 근저당보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 (주)DL건설과 별도 점유 기재는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 특히 표에 기재된 911호·912호는 본건 914호와 호실이 다르므로, 914호의 실제 점유관계와 매각물건명세서상 인수 여부를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 — 4회 유찰로 99,942,000원, 그러나 시세 비교자료는 없다
감정가는 244,000,000원, 현재 최저매각가는 99,942,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰·감정가 41%로 제시돼 있습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 79,953,600원(감정가 33%), 6회 유찰 시 63,962,880원(감정가 26%)입니다.
다만 이 사건에는 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 평균·최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린생활시설로 이용 중인 업무·산업 밀집지역 물건이고, 구분지상권 인수와 점유관계 확인 과제가 남아 있으므로 가격 할인 폭과 권리 부담을 분리해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,198,956원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 780,000,000원 | 97,743,044원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 780,000,000원 중 97,743,044원이 배당되고 682,256,956원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 금액 인수는 0원이지만, 토지 을구 18번 구분지상권은 별도로 인수됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동, 지하철 1호선 독산역 북서측 근거리에 위치하며 인근은 아파트형공장과 업무시설이 밀집한 공업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 근거리에 지하철 1·7호선 가산디지털단지역과 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 호실들은 근린생활시설로 이용 중이며, 제9층 제911호 외 3개호가 함께 평가됐습니다.
- 도로. 본건 남서측으로 왕복5차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 공업용 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 18번 구분지상권의 존속범위·내용과 별도등기 원문을 반드시 확인해야 합니다.
- 914호 점유관계 재확인. 조사 기재에는 911호·912호 등 다른 호실 정보가 포함돼 있으므로 본건 914호의 실제 점유자와 임대차관계를 현장·명세서에서 대조해야 합니다.
- 대항력 미상 점유. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유 기재는 대항력 가능성을 배제하지 말아야 합니다.
- 공동담보 구조. 국민은행 근저당은 911호·912호·913호와 공동담보로 설정돼 있어 관련 등기와 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 현재 최저가는 감정가 41%지만 비교 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “41%까지 내려왔어도, 권리가 먼저다”
이 물건은 4회 유찰돼 최저매각가가 99,942,000원, 감정가의 41%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 권리분석의 결론은 가격보다 앞에 있습니다. 국민은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리되지만, 토지 을구 18번 구분지상권은 매수인이 그대로 인수합니다. 동시에 일부 점유관계도 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 “감정가 대비 얼마나 싸졌는가”보다 구분지상권이 실제 이용·처분에 어떤 제약을 주는지, 914호 점유관계가 무엇인지를 먼저 확인해야 합니다. 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 수도 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리 부담은 남아 있는 물건 — 현재 자료만으로는 낮은 최저가 자체를 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.
