서울남부지방법원 2025타경414. 가산동 지밸리더리브스마트타워 제9층 제913호입니다. 사건상 용도 표시는 대지, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현 소유자는 권순우이고, 2022.02.24 소유권이전과 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 780,000,000원이며, 2025.03.04 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
다만 이 사건의 핵심은 말소기준 근저당 자체가 아닙니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지 을구 18번 구분지상권설정 등기(2021.08.19 접수)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당표의 “매수인 인수 0원”은 어디까지나 금액으로 산정된 인수채무가 0원이라는 뜻이고, 비금전 권리인 구분지상권까지 사라진다는 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경414 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제9층 제913호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상15층·지하4층 · 제9층 · 사용승인일 2021.09.09 |
| 소유자 | 권순우 (2022.02.24 소유권이전 · 원인 2021.08.02 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 99,942,000원 (4회 유찰 · 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 665,807,345원 |
| 말소기준 | 2022.02.24 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 구분지상권이 핵심
2022.02.24 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.03.04 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 근저당권은 본건뿐 아니라 같은 건물 제911호·제912호·제914호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
점유·임차 관계 — ‘대항력 없음’과 ‘대항력 가능·미상’을 구분해야 한다
| 점유자 | 부분 / 사용 | 전입신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지엠아이코리아(대표 오영철) | 911호 / 사무실 | 2022.07.26 | 5,500,000원 / 550,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)DL건설 | 912호 / 사무실 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 사무실 | 미상 / 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
주식회사 지엠아이코리아의 전입신고일 2022.07.26은 말소기준권리인 2022.02.24보다 뒤라 대항력이 없습니다. 반면 (주)DL건설과 별도로 기재된 “사무실” 점유는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 특히 조사 내용에는 911호·912호와 부분이 특정되지 않은 점유가 함께 기재돼 있으므로, 본건 913호와 각 점유관계의 대응 여부를 원문에서 대조하는 것이 중요합니다.
② 가격 판단 — 41%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 99,942,000원으로 감정가 244,000,000원의 41% 수준입니다. 그러나 이 사건에서 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 시세 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 99,942,000원 | 97,743,044원 | 682,256,956원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 79,953,600원 | 78,114,435원 | 701,885,565원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 63,962,880원 | 62,411,548원 | 717,588,452원 |
③ 예상배당표 (매각가 99,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,198,956원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 780,000,000원 | 97,743,044원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 국민은행 근저당 배당으로 소진되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 682,256,956원입니다. 배당모델상 매수인이 금액으로 인수하는 채무는 0원이나, 토지 을구 18번 구분지상권은 별도로 존속합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 독산역 북서측 근거리에 위치하며, 인근은 아파트형공장 및 업무시설 등이 밀집한 공업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 근거리에 지하철 1·7호선 가산디지털단지역과 간선·지선버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 제911호 외 3개호는 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 지상15층·지하4층, 사용승인일은 2021.09.09입니다.
- 도로. 본건 남서측으로 왕복5차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 대지권의 목적인 토지 을구 18번 구분지상권설정 등기가 매수인에게 인수됩니다. 존속 내용과 이용 제한을 토지 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 913호 점유 대응 확인. 조사에는 911호·912호 및 부분이 특정되지 않은 점유 내용이 함께 존재합니다. 어느 기재가 본건 913호에 대응하는지 확인해야 합니다.
- 미상 점유의 대항력 확정. (주)DL건설과 별도 “사무실” 기재는 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 국민은행 근저당은 제911호·제912호·제914호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
- 가격 판단 분리. 4회 유찰·감정가 41%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 보지 말고, 실제 거래 가능한 가격대를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 외 부담 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “41%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 표면적으로는 감정가 244,000,000원에서 최저가 99,942,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 앞서 볼 문제가 있습니다. 2021.08.19 접수된 토지 을구 18번 구분지상권이 매수인에게 인수되고, 전입신고일·보증금이 미상인 점유관계도 남아 있습니다.
배당모델상 금액으로 표시되는 인수액은 0원이어서 금액기준 실질취득은 현재 최저가 99,942,000원과 같지만, 그것이 곧 권리 부담이 0이라는 뜻은 아닙니다. 더구나 직접 비교할 실거래 시세 근거 없이 감정가 대비 41%라는 수치만으로 가격 가점을 줄 수도 없습니다. 다회 유찰·구분지상권 인수·미상 점유가 동시에 남은 만큼, 낮은 최저가보다 권리 확정이 우선인 물건입니다.
