의정부지방법원 2025타경72340. 다산리코빌 1층 136호로, 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 원스톱주식회사이고, 2024년 12월 16일 거래가액 734,020,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 2,544,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단·남양주시·국·연수구의 압류는 모두 말소기준 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리분석에서 가장 먼저 볼 임차인은 3명입니다. 박종섭은 2025년 9월 22일, 주식회사 나림 김미향은 2024년 12월 26일, 주식회사 새윤 김석수는 2025년 1월 21일 전입한 것으로 조사됐습니다. 모두 말소기준일인 2024년 12월 16일보다 늦어 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 현황조사와 감정평가의 점유 상태가 서로 달라 입찰 전 실제 영업·점유 여부를 직접 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

말소기준권리는 2024년 12월 16일 설정된 중소기업은행 근저당권 2,544,000,000원입니다. 이 근저당은 137호·138호·139호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 그 뒤의 서울신용보증재단 가압류 30,000,000원, 경매개시결정 및 국민건강보험공단·남양주시·국·연수구 압류는 매각으로 소멸합니다. 앞서 2024년 12월 2일 설정됐던 중소기업은행 근저당권 600,000,000원은 2024년 12월 16일 이미 말소됐습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 3명, 보증금 인수 0원

세 명 모두 전입일이 말소기준권리인 2024.12.16 이후이므로 대항력 없음으로 판단됩니다. 따라서 보증금 20,000,000원·50,000,000원·20,000,000원을 매수인이 떠안는 구조가 아니며, 세 명 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 3명입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 685,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 685,000,000원입니다. 그러나 비교할 최근 12개월 평균·최신 실거래 자료가 없어 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 685,000,000원 가정)

현재 회차에서 채권 총액 2,574,000,000원 중 675,750,000원만 배당되고 1,898,250,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 감정평가 당시 현황은 공실입니다.
• 입지. 다산하늘초등학교 북동측 인근, 공동주택과 상업시설이 형성된 다산진건택지지구에 위치합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스승강장, 근거리에 다산역이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 소로 및 중로에 접하고 차량 출입이 용이합니다.
• 토지. 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지, 공시지가 3,568,000원/㎡입니다.
• 규제. 남양주 다산진건 공공주택지구 지구단위계획구역이며 상대보호구역·성장관리권역·배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
• 건물상태. 공부와의 차이 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 확인. 최근 12개월 평균과 최신 실거래 자료가 없으므로 신건 685,000,000원의 가격 경쟁력을 별도로 검증해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 감정평가상 공실과 현황조사상 임차인 3명이 함께 확인됩니다. 실제 점유자·영업자·사용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 임차인 원본 대조. 세 임차인의 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 확정일자·배당요구 여부와 점유 범위는 원본 조사서에서 다시 확인하세요.
• 세금·공과금. 국민건강보험공단·남양주시·국·연수구 압류가 있으며, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위가 달라질 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 137호·138호·139호와 공동담보로 설정돼 있으므로 공동담보 배당관계를 함께 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 548,000,000원, 2회 유찰 시 438,400,000원이며 각 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개”

이 물건의 핵심은 분명합니다. 말소기준권리보다 뒤에 전입한 실제 임차인 3명은 대항력이 없어 매수인에게 승계되는 보증금은 0원이고, 후순위 가압류·압류 역시 매각으로 소멸합니다. 권리 인수만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 신건 최저가 685,000,000원이 현재 시세보다 싼지 판단할 최근 실거래 자료는 없습니다. 더구나 감정평가상 공실과 현황조사상 임차인 존재가 동시에 확인되고, 세금 관련 압류와 대규모 미배당도 존재합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 실제 점유와 조세 배당은 재확인이 결론입니다.