💰 709,000,000원 🛡️ 인수 0원 👥 실제 임차인 3명 🏢 현황 공실
의정부지방법원 2025타경72340. 남양주시 다산동 다산리코빌 1층 137호로, 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재는 공실 상태입니다. 현 소유자는 원스톱주식회사이고 2024.12.16. 거래가액 791,800,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 2,544,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 서울신용보증재단 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단·국·연수구의 압류가 차례로 붙었지만 등기상 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
권리구조만 보면 매수인이 등기상 후순위 권리를 떠안을 형태는 아닙니다. 임차인도 실제 3명이 조사됐지만, 박종섭은 2025.09.22., 주식회사 나림 김미향은 2024.12.26., 주식회사 새윤 김석수는 2025.01.21.로 모두 2024.12.16. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 범위에서는 대항력 없는 후순위 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72340 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6020 다산리코빌 주건축물제1동 1층137호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 8층 · 사용승인일 2019.11.15. |
| 소유자 | 원스톱주식회사 · 2024.12.16. 거래가액 791,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 709,000,000원 / 709,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,179,947,556원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 2024.12.16. 중소기업은행이 기준
과거 2024.12.02. 중소기업은행 근저당권 600,000,000원이 있었으나 2024.12.16. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 중소기업은행 채권최고액 2,544,000,000원 근저당권입니다. 이후 서울신용보증재단 30,000,000원 가압류, 경매개시결정과 압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 3명, 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종섭 | 2025.09.22. | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 나림 김미향 | 2024.12.26. | 50,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 새윤 김석수 | 2025.01.21. | 20,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 명 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 3명입니다. 전입일은 모두 말소기준일 2024.12.16. 이후이므로 대항력은 없고, 확인된 예상 인수액도 0원입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 — 신건 709,000,000원, 실거래 확인 전 판단 유보
현재 감정가와 최저매각가는 모두 709,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현 소유자의 2024.12.16. 등기상 거래가액은 791,800,000원이지만, 이것만으로 현재 상가의 시세를 판단하기는 어렵습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 709,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,490,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,544,000,000원 | 699,510,000원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,574,000,000원 중 예상 채권자 배당은 699,510,000원이며, 미배당액은 1,874,490,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산하늘초등학교 북동측 인근 다산진건택지지구로, 주변은 공동주택과 상업시설이 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장, 근거리에 다산역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 현황. 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 공실 상태입니다.
- 도로. 소로 및 중로에 접하고 차량출입이 용이합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)이며 공시지가는 3,568,000원/㎡입니다.
- 건물. 지하 4층·지상 8층 철근콘크리트구조 건물로 사용승인일은 2019.11.15.이고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·연수구 압류가 있으므로 국세·지방세의 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 임차인 현황 재확인. 조사된 실제 임차인 3명은 모두 대항력이 없지만, 현황은 공실이므로 매각 직전 점유 상태를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 상가 시세 대조. 신건 최저가 709,000,000원의 적정성은 인근 1층 근린시설 실거래와 임대수익을 기준으로 별도 검증해야 합니다.
- 공실 비용. 현재 공실이므로 취득 후 임차인 모집 전까지 관리비·보유비용과 공실기간을 감안해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 일반음식점인 제2종근린생활시설이므로 실제 영업계획에 맞는 용도와 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2024.12.16. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 3명도 모두 기준일 이후 전입해 대항력이 없으므로 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체는 단순한 편입니다.
하지만 물건은 현재 공실인 제2종근린생활시설입니다. 신건 최저가 709,000,000원을 현재 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없고, 소유자의 과거 거래가액 791,800,000원 역시 현재 투자수익성과 동일한 의미가 아닙니다. 여기에 국세·지방세 압류의 실제 우선배당 여부까지 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 안전한 편, 가격과 상가 환금성은 보수적으로 재검증입니다.
