의정부지방법원 2025타경72340. 남양주 다산동 다산리코빌 1층 138호, 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 현재 소유자는 원스톱주식회사로, 2024.12.02. 매매를 원인으로 2024.12.16. 소유권을 이전받았고 거래가액은 861,350,000원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 2,544,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 서울신용보증재단 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단·국·연수구의 압류가 순차적으로 붙었습니다. 모두 말소기준권리 이후 등기이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72340 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6020 다산리코빌 주건축물제1동 1층138호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 / 지상8층 중 1층 · 사용승인일 2019.11.15 |
| 소유자 | 원스톱주식회사 (2024.12.16. 소유권이전 · 거래가액 861,350,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 827,000,000원 / 827,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,179,947,556원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.16. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,544,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.12.16. 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당은 136호·137호·139호와 함께 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후의 서울신용보증재단 가압류 30,000,000원과 경매개시결정, 국민건강보험공단·국·연수구의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 3명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 나림 김미향 | 2024.12.26 | 50,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 새윤 김석수 | 2025.01.21 | 20,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 박종섭 | 2025.09.22 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 세 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2024.12.16.보다 늦어 대항력 없음으로 조사됐습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제 여부도 확인되지 않았지만, 대항력이 없으므로 현재 자료상 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 827,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,670,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,544,000,000원 | 816,330,000원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 2,574,000,000원 중 예상 배당은 816,330,000원, 미배당은 1,757,670,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 827,000,000원 | 816,330,000원 | 1,757,670,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 661,600,000원 | 652,584,000원 | 1,921,416,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 529,280,000원 | 521,587,200원 | 2,052,412,800원 | 0원 |
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다산리코빌 1층의 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정 당시 현황은 공실상태로 기재돼 있습니다.
- 현황 경계. 매각물건명세서에는 138호와 139호가 출입문을 공동으로 사용하고 벽체 구분 없이 이용 중으로 보인다고 적혀 있습니다. 호실의 물리적 독립성과 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 입지. 다산하늘초등학교 북동측 인근의 다산진건택지지구로, 주변은 공동주택과 상업시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스승강장, 근거리에 다산역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 소로 및 중로에 접하고 차량 출입이 용이합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)이며 토지거래계약에관한허가구역 등으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지이며 공시지가는 3,568,000원/㎡입니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 138호·139호 물리적 구획 확인. 공동 출입문과 벽체 미구분 상태가 실제로 유지되는지, 138호의 독립 사용·인도 범위가 어디까지인지 확인하세요.
- 점유 재확인. 감정 당시 공실 기재와 현황조사의 임차인 3명 기록이 함께 있으므로 매각기일 전 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 대조. 세 임차인 모두 대항력은 없지만 확정일자·배당요구 여부와 실제 임대차 관계는 매각물건명세서·현황조사 원본에서 최종 대조하세요.
- 국세·지방세 확인. 국민건강보험공단·국·연수구 압류가 있으며, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 136호·137호·139호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 진행을 확인하세요.
- 가격 검증. 근린시설은 동일 상권의 임대료·공실률·실거래와 전용면적, 전면 폭, 동선이 가격에 직접 영향을 줍니다. 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현황 독립성’이 승부처
등기와 임차관계만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 3명도 모두 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심 위험은 다른 곳에 있습니다. 본건은 1층 근린시설이고, 138호와 139호가 공동 출입문을 쓰며 벽체 구분 없이 이용 중으로 보인다는 현황이 명시돼 있습니다. 감정 당시 공실 기재와 임차인 조사 기록도 함께 존재합니다. 따라서 권리는 합격권, 현황은 현장 확인 필수입니다. 가격 역시 현재 확인되는 정보만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없으므로, 상가 실거래·임대수익과 138호의 독립 사용 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
