의정부지방법원 2025타경72340. 다산리코빌 1층 139호 근린시설입니다. 감정평가상 기호 1~4는 모두 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 공실 상태로 조사됐습니다. 현재 소유자는 원스톱주식회사이며, 2024.12.02 매매를 원인으로 2024.12.16 소유권이전이 접수됐고 거래가액은 862,420,000원입니다. 같은 날 중소기업은행 근저당 2,544,000,000원이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다.
그 뒤 서울신용보증재단 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국의 압류가 순서대로 붙었습니다. 모두 말소기준권리 뒤의 등기라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권의 공동담보에는 다산리코빌 1층 136호·137호·138호도 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72340 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6020 다산리코빌 주건축물제1동 1층139호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 원스톱주식회사 · 2024.12.02 매매 · 거래가액 862,420,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 828,000,000원 / 828,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,179,947,556원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.16 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,544,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2024.12.16 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2025.07.02 서울신용보증재단 가압류 30,000,000원, 2025.09.17 임의경매개시결정, 2025.11.05 국민건강보험공단 압류, 2026.05.26 국의 압류가 순차적으로 접수됐고 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 배당가정상 매수인이 승계하는 권리금액은 0원입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 3명, 모두 말소기준 뒤
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종섭 | 2025.09.22 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 나림 김미향 | 2024.12.26 | 50,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 새윤 김석수 | 2025.01.21 | 20,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
세 임차관계의 전입일은 모두 말소기준일인 2024.12.16보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 3명으로 봅니다.
③ 현황 핵심 — 138호와 139호가 벽체 없이 이용 중
매각물건명세서 비고에는 138호와 139호가 출입문을 공동으로 사용하며 벽체 구분 없이 이용 중으로 보인다고 기재돼 있습니다. 139호만을 대상으로 판단할 때는 등기상 호실과 실제 사용 범위가 일치하는지, 138호와의 물리적 경계가 어떻게 형성돼 있는지를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 828,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,680,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,544,000,000원 | 817,320,000원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 828,000,000원 가정에서 집행비용 10,680,000원을 제외한 817,320,000원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 서울신용보증재단과 소유자에게는 배당 잔액이 없습니다. 채권총액 대비 미배당액은 1,756,680,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산하늘초등학교 북동측 인근, 공동주택과 상업시설이 형성된 다산진건택지지구에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장, 근거리에 다산역이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 8층 건물의 1층 근린시설이며, 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다.
- 도로. 소로 및 중로에 접하고 차량 출입이 용이한 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·남양주 다산진건 공공주택지구 지구단위계획구역이며, 토지거래계약에관한허가구역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 3,568,000원/㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2019.11.15이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 138·139호 경계 확인. 공동 출입문과 벽체 미구분 상태를 현장에서 확인하고, 139호의 실제 사용 범위를 등기·도면과 대조하세요.
- 실제 점유 확인. 감정평가상 공실 기재와 현황조사의 임차관계 3명이 함께 존재하므로 매각 직전 점유자와 사용 상태를 다시 확인하세요.
- 임차인 확인. 세 임차인은 모두 말소기준 뒤 전입해 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구·현재 점유 여부는 원본에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당의 공동담보로 136호·137호·138호가 기재되어 있으므로 관련 매각·배당 관계를 함께 확인하세요.
- 상가 현장성. 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황 공실로 평가돼 있으므로 실제 상권·접근성·가시성·내부 상태를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 직전 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 현황은 단순하지 않다”
이 물건은 말소기준권리 뒤의 가압류·압류가 모두 소멸하고, 조사된 임차인 3명 역시 모두 말소기준 뒤 전입이라 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분만 보면 구조는 단순합니다. 그러나 138호와 139호가 출입문을 공동으로 쓰고 벽체 구분 없이 이용 중으로 보인다는 조사 내용, 감정평가상 공실과 현황조사의 임차관계가 동시에 존재한다는 점은 입찰 전 반드시 풀어야 할 현장 과제입니다. 권리 인수는 낮지만, 현황 확인 중요도는 높습니다. 신건 828,000,000원의 가격 적정성도 실제 호실 상태와 점유관계를 확인한 뒤 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
