💰 449,000,000원 ⚖️ 인수 0원 👥 임차 조사 2건 📊 신건 100%
청주지방법원 2025타경31015. 충북혁신도시 내 행복플러스(통칭 행복퍼스트빌) 1층 117호 근린생활시설입니다. 등기부상 핵심은 2015.08.28. 설정된 주식회사전북은행 채권최고액 2,220,000,000원의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 2023.08.17. 한국자산관리공사로 근저당권이 이전됐습니다. 이후 전주농업협동조합 가압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 권리만 보고 끝낼 수 있는 주거용 부동산이 아닙니다. 감정평가상 1층 117호의 공부상 용도는 부동산중개사무소이지만 현황은 음식점(수제햄버거)으로 사용 중입니다. 임차인이 설치한 것으로 조사된 천정형 시스템 냉난방설비는 매각에서 제외됩니다. 현황 용도와 설비 범위를 현장에서 직접 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경31015 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 1층 117호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 구분건물(근린생활시설) · 공부상 부동산중개사무소 / 현황 음식점(수제햄버거) |
| 소유자 | 유한회사행복플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 449,000,000원 / 449,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,827,913,944원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 도시지역 · 제1종지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 1,759,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 말소기준
2015.08.06. 설정된 신탁은 2015.08.19. 신탁재산의 귀속으로 말소됐고, 2015.08.28. 주식회사전북은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2023.03.10. 전북은행의 임의경매개시결정은 2024.06.13. 취하돼 등기부상 말소됐고, 근저당권은 2023.08.17. 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 2024.11.20. 전주농업협동조합 가압류와 2025.12.30. 한국자산관리공사의 현재 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차 관계 — 2건 모두 말소기준권리보다 후순위
| 이름 | 점유·사용 | 신고일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고유한 | 목적물 1번 전부 | 2021.10.07 | 2,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| (유)신행성GS25충북퍼스트빌점 | 상가건물임대차현황서상 등록자 · 범위 미상 | 2021.04.28 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
두 조사대상 모두 2015.08.28. 말소기준권리보다 늦게 신고돼 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지 않으며, 예상 인수액은 0원입니다. 다만 두 번째 등록자는 사용 범위와 보증금이 확인되지 않았고, 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상입니다. 이는 인수액과 별개로 배당·점유관계 확인이 필요한 부분입니다.
③ 가격 판단 — 시세 가점은 주지 않는다
이 사건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 449,000,000원입니다. 비교 가능한 동일·유사 물건의 실거래 수치가 제시되지 않아, 449,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
대신 감정평가서가 지적한 환금성 환경은 명확합니다. 본건 주변은 충북혁신도시의 상업용부동산·공공기관·업무시설 등으로 형성돼 있으나, 주위 유사 형태의 구분건물이 공급 과잉이고 공실이 많은 상태로 조사됐습니다. 권리인수 0원이라는 장점과 별개로, 향후 임대·재매각 가능성은 실제 공실률과 임대수요를 확인해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 449,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,890,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 2,220,000,000원 | 442,110,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 전주농업협동조합 | 197,718,642원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,417,718,642원 중 예상배당 442,110,000원, 미배당 1,975,608,642원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 449,000,000원 | 442,110,000원 | 1,975,608,642원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 359,200,000원 | 353,371,200원 | 2,064,347,442원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 287,360,000원 | 282,536,960원 | 2,135,181,682원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충북혁신도시 내 상업용부동산·공공기관·업무시설·나지 등이 형성된 지역이며, 구분건물 근린생활시설로서 주위환경은 보통입니다.
- 공급. 주위 유사 형태의 구분건물이 공급 과잉으로 공실이 많은 상태입니다.
- 교통. 행복플러스는 대로변과 중로변에 접하고 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2015.07.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 10층 건물입니다.
- 구성. 건물은 1층~2층 일부 근린생활시설, 2층 대부분~5층 주차장, 6층~10층 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다.
- 도로. 북동측 대로, 서측 중로, 동측 보행자도로와 접해 인접 도로상태는 무난합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 117호는 공부상 부동산중개사무소, 현황 음식점으로 공부와 현재 이용상태가 다릅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황 용도 확인. 117호는 공부상 부동산중개사무소이나 현황 음식점(수제햄버거)입니다. 사용 목적에 맞는 현황과 관련 절차를 확인하세요.
- 냉난방설비. 임차인이 설치한 것으로 조사된 천정형 시스템 냉난방설비는 매각 제외입니다. 소유관계와 철거 가능성을 확인하세요.
- 점유관계. 조사대상 2건은 대항력이 없지만 실제 점유·영업 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 우선변제 관계. 확정일자와 배당요구 관계가 확인되지 않은 부분은 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 상가 공실. 감정평가서가 주변 유사 구분건물의 공급 과잉·많은 공실을 명시하고 있으므로 실제 임대료와 공실기간을 조사하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교수치가 없는 상태에서는 감정가 449,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 유사 상가 매매·임대 사례를 따로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 상가의 환금성
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015.08.28. 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 임차 관련 조사대상 2건도 모두 말소기준보다 늦습니다. 예상 인수액 역시 0원입니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 감정가와 최저가가 449,000,000원으로 동일한 신건이지만, 이를 비교할 실거래 수치가 없어 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 감정평가서 자체가 주변 유사 상가의 공급 과잉과 많은 공실을 지적합니다. 현황 음식점의 점유와 매각 제외 냉난방설비까지 확인해야 하므로, 이 물건은 권리는 합격에 가깝지만 가격·임대·환금성은 별도 검증이 필요한 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
