청주지방법원 2025타경31015. 충북혁신도시 소재 ‘행복플러스(통칭 행복퍼스트빌)’ 내 1층 121호 근린시설입니다. 공부상 용도는 소매점, 감정 당시 현황은 공실이며 내부는 콘크리트 상태의 미마감으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 유한회사행복플러스이고, 2015.08.28 설정된 전북은행 근저당권 채권최고액 2,220,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2023.08.17 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐고, 현재 경매도 한국자산관리공사가 신청했습니다.

권리관계 자체는 매수인 기준으로 비교적 명확합니다. 말소기준 뒤의 전주농업협동조합 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 조사된 점유자·임대차 등록자 역시 모두 말소기준일보다 뒤에 전입·등록돼 대항력은 없습니다. 다만 상가라는 물건의 특성상 승부처는 권리보다 공실 해소와 환금성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸

핵심은 2015.08.28 근저당입니다. 이후 2024.11.20 전주농업협동조합 가압류 197,718,642원과 2025.12.30 현재 사건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2023.03.10 전북은행이 신청한 임의경매는 2024.06.13 취하되어 2024.06.17 말소됐습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.

② 임차인·점유 분석 — 조사 2건, 대항력 없음

두 건 모두 2015.08.28 말소기준권리보다 뒤에 전입·등록되어 있어 대항력은 없습니다. 고유한의 보증금은 조사상 2,000원으로 기재돼 있고, 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. (유)신행성GS25충북퍼스트빌점은 상가건물임대차현황서상 등록자로 확인되지만 보증금과 점유부분이 명확하지 않습니다. 다만 등록일 자체가 말소기준보다 뒤이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 보이지 않으며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없습니다.

③ 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 705,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 근거가 없습니다. 특히 감정평가에서 주변 유사 형태 구분건물이 공급 과잉으로 공실이 많은 상태라고 명시하고 있고, 이 호실 자체도 현황 공실입니다.

④ 예상배당표 (매각가 705,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 채권총액 2,417,718,642원 중 695,550,000원이 배당되고, 1,722,168,642원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권은 등기부상 2023.08.17 한국자산관리공사에 이전되어 있으므로 실제 배당관계는 배당기일의 채권계산 및 집행기록을 함께 대조할 필요가 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충북혁신도시 내 한국가스안전공사 남측 대로 건너편에 위치하며, 주변은 상업용부동산·공공기관·업무시설·나지 등으로 형성되어 있습니다.
• 공실. 주위 유사 형태 구분건물이 공급 과잉으로 공실이 많은 상태이며, 1층 121호도 감정 당시 공실입니다.
• 교통. 대로변과 중로변에 접해 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2015.07.23 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 10층 건물이며, 121호는 내부 콘크리트 미마감 상태로 조사됐습니다.
• 설비. 1층 121호에는 별도 설비가 없으며, 건물 공용으로 위생·급배수·소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되며, 토지 공시지가는 1,759,000원/㎡입니다.
• 도로. 북동측 대로, 서측 중로, 동측 보행자도로와 접해 인접 도로상태는 무난합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 705,000,000원을 시세로 그대로 받아들이지 말고 임대수익·공실기간·주변 공실 현황을 별도로 검증해야 합니다.
• 공실 비용. 현재 공실이고 내부 미마감·설비 없음으로 조사되어, 사용 목적에 따라 추가 공사비가 발생할 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 대조. 상가건물임대차현황서상 등록자 1건은 보증금과 점유부분이 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유와 인도관계는 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.
• 근저당권 이전. 말소기준 근저당은 2023.08.17 한국자산관리공사로 이전됐고 현재 신청채권자도 한국자산관리공사입니다. 배당 단계에서 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 관리비·체납. 구분상가이므로 공용부분 관리비 체납 여부와 관리규약을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 현장 수요. 감정평가에 공급 과잉·공실 다수가 명시된 만큼, 동일 건물과 인근 상가의 실제 공실률·임대료·업종 수요를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 상가의 핵심은 공실이다”

이 물건은 권리만 보면 단순한 편입니다. 2015.08.28 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 조사된 임대차 2건도 모두 기준일보다 뒤입니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 투자 판단에서는 다른 그림이 나옵니다. 대상은 아파트가 아니라 1층 근린시설·소매점이고, 현재 공실이며 감정평가에서도 주변 유사 구분건물의 공급 과잉과 다수 공실을 지적합니다. 실거래 비교자료도 없기 때문에 감정가 705,000,000원이 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 권리는 통과지만 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.