청주지방법원 2025타경31015. 충북 음성군 맹동면 두성리 1477, 충북혁신도시의 ‘행복플러스(통칭 행복퍼스트빌)’ 1층 122호 근린시설입니다. 감정평가상 공부 용도는 소매점, 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 유한회사행복플러스이고, 2015.08.28. 설정된 주식회사전북은행 근저당 채권최고액 2,220,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2023.06.29. 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전됐으며, 현재 경매도 한국자산관리공사가 신청했습니다.
권리구조만 보면 매수인 인수 위험은 크지 않습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없고, 현황조사에 나타난 고유한 및 (유)신행성GS25충북퍼스트빌점의 점유·등록 시점도 2015.08.28. 말소기준보다 늦습니다. 다만 상가라는 특성상 점유관계·임대차 현황을 입찰 직전 다시 확인하는 절차는 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경31015 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 1층 122호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 공부상 소매점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 유한회사행복플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 761,000,000원 / 761,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 1,827,913,944원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2015.08.28. 주식회사전북은행 근저당권입니다. 이후 2024.11.20. 전주농업협동조합 가압류 197,718,642원과 2025.12.30. 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2015년 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2015.08.19. 이미 말소됐고, 2023년의 종전 임의경매개시결정 역시 2024.06.13. 취하 후 2024.06.17. 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 현장 재확인
| 점유·등록자 | 사용부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고유한 | 목적물 1번 전부 | 2021.10.07 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (유)신행성GS25충북퍼스트빌점 | 미상 | 2021.04.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 건 모두 전입·등록일이 말소기준일인 2015.08.28.보다 늦어 대항력은 없습니다. 고유한은 현황조사에서 목적물 1번 전부를 사용부분으로 기재했고 보증금은 2,000원으로 조사됐습니다. (유)신행성GS25충북퍼스트빌점은 상가건물임대차현황서상 등록자로 확인되나 사용부분과 보증금은 미상입니다. 감정평가 당시 1층 122호는 공실로 조사됐으므로 실제 인도 상태는 매각기일 전 현장을 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 761,000,000원으로 신건입니다. 동일·유사 호실의 최근 실거래 비교치가 확인되지 않아 이 가격이 시장가보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 761,000,000원 | 750,990,000원 | 1,666,728,642원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 608,800,000원 | 600,312,000원 | 1,817,406,642원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 487,040,000원 | 479,769,600원 | 1,937,949,042원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 761,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,010,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 2,220,000,000원 | 750,990,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 전주농업협동조합 | 197,718,642원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 10,010,000원을 제외한 750,990,000원이 근저당권 배당으로 계산되며, 총 채권액 2,417,718,642원 대비 1,666,728,642원의 미배당이 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기상 근저당권은 2023.06.29. 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시 내 한국가스안전공사 남측 대로 맞은편에 위치하고, 주변은 상업용 부동산·공공기관·업무시설·나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 공실환경. 구분건물로서의 주위환경은 보통이나, 주변 유사 형태의 구분건물이 공급 과잉으로 공실이 많은 상태로 조사됐습니다.
- 교통. 대로변과 중로변에 접해 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2015.07.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 10층 건물입니다. 1~2층 일부는 근린생활시설, 2층 대부분~5층은 주차장, 6~10층은 업무시설(오피스텔)로 이용됩니다.
- 도로. 북동측 대로, 서측 중로, 동측 보행자도로와 접해 인접 도로상태는 무난합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 해당하며 공시지가는 1,759,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 공실 확인. 감정평가상 1층 122호는 공실이나 현황조사상 임차·등록 정보가 있으므로 매각 직전 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 냉난방설비 제외. 종전 임차인 설치 추정 시스템 냉난방설비는 매각 제외 대상입니다. 정상 작동 여부도 미상입니다.
- 임대수요 검증. 주변 유사 구분건물의 공급 과잉·다수 공실이 지적된 만큼 예상 임대료보다 실제 공실 기간과 임차수요 확인이 우선입니다.
- 가격 기준 확보. 신건 761,000,000원, 1회 유찰 608,800,000원, 2회 유찰 487,040,000원이라는 회차 가격만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 유사 상가의 실제 거래·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2015.08.28. 말소기준 근저당과 2023.06.29. 한국자산관리공사로의 근저당권 이전, 임차현황, 매각 제외 설비를 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 상가의 승부처는 공실이다
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2015.08.28. 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 임차정보 2건도 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 문제는 권리가 아니라 영업성과 환금성입니다. 1층 122호는 현재 공실이고 주변 유사 구분건물도 공급 과잉으로 공실이 많다는 평가가 있습니다. 최근 실거래 비교 근거가 없는 상황에서 신건 761,000,000원을 싸다고 볼 근거도 없습니다. 권리는 통과, 가격·공실은 보수적으로 검증. 이 물건은 낙찰가보다 실제 임대수요와 재매각 가능성을 확인하는 것이 우선입니다.
