청주지방법원 2025타경31015. 충북혁신도시 내 ‘행복플러스(통칭 행복퍼스트빌)’ 2층 204호 근린시설입니다. 감정평가상 이 호실의 공부상 용도는 의원이고 현황은 공실이며, 내부는 콘크리트 미마감 상태, 별도 설비도 없는 것으로 조사됐습니다. 건물은 2015.07.23 사용승인을 받은 지상 10층 건물로, 1~2층 일부가 근린생활시설, 2~5층 대부분이 주차장, 6~10층이 업무시설(오피스텔)로 이용됩니다.
권리의 기준점은 2015.08.28 설정된 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,220,000,000원이고, 이 근저당권은 2023.06.29 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 그 뒤의 이명관 근저당, 전주농업협동조합 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 부족액이 크더라도 그 부족액 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경31015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 의원 · 현황 공실 |
| 소유자 | 유한회사행복플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 1,827,913,944원 |
| 말소기준권리 | 2015.08.28 근저당권 · 주식회사전북은행 · 채권최고액 2,220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후는 소멸
2015년 신탁등기는 같은 해 신탁재산 귀속으로 이미 말소됐고, 2023.03.10 개시됐던 이전 임의경매도 2024.06.13 취하를 원인으로 2024.06.17 말소됐습니다. 현재 경매는 2025.12.30 한국자산관리공사를 채권자로 다시 개시된 사건입니다.
② 임차관계 — 2건 모두 말소기준일 이후
| 성명 / 등록자 | 점유·사용 | 신고일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고유한 | 목적물 1번 전부 | 2021.10.07 | 2,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| (유)신행성GS25충북퍼스트빌점 | 상가건물임대차현황서상 등록자 · 부분 미상 | 2021.04.28 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
두 건 모두 신고일이 말소기준권리인 2015.08.28보다 늦어 자료상 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 고유한은 확정일자가 확인되지 않고, (유)신행성GS25충북퍼스트빌점은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 중복 보증금 신고로 볼 사정도 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 265,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 265,000,000원입니다. 그러나 이 물건은 직접 비교할 실거래 가격 없이 감정가가 그대로 신건 최저가로 제시된 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실과 감정평가서가 지적한 주변 유사 구분건물의 공급 과잉·다수 공실을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,510,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사전북은행 | 2,220,000,000원 | 260,490,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 이명관 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 전주농업협동조합 | 197,718,642원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,441,718,642원 중 예상 채권자 배당은 260,490,000원, 미배당은 2,181,228,642원입니다. 을구 1번 근저당은 2023년 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시 내 한국가스안전공사 남측 대로 맞은편에 위치하며, 주변은 상업용부동산·공공기관·업무시설·나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대로변과 중로변에 접하고 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 2층 204호는 공부상 의원, 현황 공실입니다. 내부는 콘크리트 미마감이며 별도 설비는 없습니다.
- 공급. 주위 유사 형태의 구분건물이 공급 과잉으로 공실이 많은 상태라는 평가가 명시돼 있어 임대·매각 환금성에 보수적 접근이 필요합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 속하고, 공시지가는 1,759,000원/㎡입니다.
- 건물. 2015.07.23 사용승인, 철근콘크리트구조 지상 10층 건물이며 공용 위생·급배수·소방·승강기 설비가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가상 204호는 공실이지만 현황조사상 임차관계 2건이 있으므로 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 상가 임대수요. 주변 유사 구분건물의 공급 과잉·공실이 명시돼 있으므로 예상 임대료와 공실기간을 별도로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 265,000,000원이 감정가와 동일합니다. 비교 가능한 실제 거래·임대 사례를 확보하지 않은 상태에서 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 내부 상태. 204호는 내부 콘크리트 미마감, 설비 없음으로 조사돼 실제 사용을 위한 공사 범위를 확인해야 합니다.
- 후순위 채권. 미배당 규모는 2,181,228,642원이지만 매각으로 소멸하는 후순위 채권의 부족액이므로 인수액과 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 공실 상가의 가격은 별개다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015.08.28 전북은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차관계 2건도 모두 기준일 이후여서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 공실과 환금성입니다. 대상 204호는 공부상 의원이지만 현황 공실이고 내부 미마감 상태이며, 감정평가서 자체가 주변 유사 구분건물의 공급 과잉과 높은 공실을 지적합니다. 현재는 감정가 265,000,000원이 그대로 최저가인 신건이고 실거래 가격으로 할인 여부를 검증할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격·공실 리스크는 높다”입니다.
