부산지방법원 2024타경63818. 부산 동구 초량동 하버씨티 2층 201호 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 110,000,000원입니다. 등기부상 말소기준은 2023.09.14. 오승희의 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 이후 부산광역시 동구 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 추가 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 근저당보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 이소영은 2020.07.13. 전입·점유, 최초 보증금 105,000,000원에 대해 2020.06.29. 확정일자를 갖고 있고, 2022.06.15. 보증금을 10,500,000원 증액해 총 보증금은 115,500,000원입니다. 2024.10.31. 임차권등기까지 마쳤습니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후이지만, 임대차의 대항력 발생 시점은 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경63818 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 대영로239번길 17, 2층201호 (초량동,하버씨티) |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 29.0024㎡ · 15층 건물 |
| 소유자 | 주식회사미소주택건설 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 141,352,167원 |
| 말소기준 | 2023.09.14. 을구 1번 근저당권 · 오승희 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2018.06.04 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 임차보증금은 남는다
② 임차인 — 대상 201호의 핵심은 이소영 1건
현황조사에는 하버씨티의 다른 호실 점유자들도 함께 확인되지만, 본 매각 대상인 201호와 직접 연결되는 등기 임차권은 이소영의 임차권입니다. 보증금·전입·확정일자가 모두 확인되고, 배당요구도 이루어진 상태입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이소영 | 건물 전유부분 전부 | 2020.07.13 | 2020.06.29 | 115,500,000원 | 2024.10.31 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
등기 내용상 임대차계약은 2020.06.26. 체결됐고, 최초 보증금 105,000,000원에 대해 2020.06.29. 확정일자를 받았습니다. 이후 2022.06.15. 보증금을 10,500,000원 증액하면서 같은 날 증액분에 대한 확정일자를 받았습니다. 총 임차보증금은 115,500,000원입니다.
③ 가격 비교 — 최저가 110,000,000원이 아니라 실질취득 117,840,000원으로 봐야 한다
하버씨티의 면적 대응 실거래는 7건이고 전체 평균은 113,571,428원입니다. 하지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 110,333,333원, 제공 거래 중 최신인 2025.05 거래는 115,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -4.9% 낮은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 29.96㎡ | 11 | 115,000,000원 |
| 2025.03 | 29.96㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.12 | 29.00㎡ | 7 | 96,000,000원 |
| 2023.10 | 29.96㎡ | 3 | 114,000,000원 |
| 2021.10 | 29.96㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2021.10 | 29.96㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.10 | 29.96㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 110,333,333원 |
표면상 최저가 110,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.7%라 거의 시세 수준입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 비교해서는 안 됩니다. 신건에서 매수인이 인수할 임차보증금 부족분 7,840,000원을 합치면 실제 부담은 117,840,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 110,333,333원뿐 아니라 최신 거래 115,000,000원보다도 높습니다. 게다가 거래 추세가 -4.9%이므로, 현재 조건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 임차인 이소영 보증금 | 115,500,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 근저당 · 오승희 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 이선규 | 141,352,167원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 이소영 | 141,352,167원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 110,000,000원에서는 집행비용 2,340,000원을 제외한 107,660,000원이 이소영 보증금에 배당되고, 미배당 7,840,000원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수액 증가를 같이 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 110,000,000원 | 7,840,000원 | 실질취득 117,840,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 88,000,000원 | 29,484,000원 | 낙찰가 하락과 동시에 인수액 증가 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 70,400,000원 | 46,767,200원 | 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수로 전환 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동구 초량동, 부산도시철도 1호선 부산역 남동측 인근입니다. 주변은 중소규모 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 부산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 건물은 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 본건 용도는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물, 사용승인일은 2018.06.04입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 하버씨티는 28세대이고 면적 대응 실거래는 7건입니다. 최근 거래 추세는 -4.9%로 하락 방향이므로 가격을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 신건 최저가 110,000,000원이 아니라 미배당 보증금 7,840,000원을 더한 117,840,000원을 현재 부담 기준으로 봐야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 이소영의 임대차계약서, 최초 보증금 105,000,000원 및 증액 10,500,000원의 지급자료, 확정일자와 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 배당결과 확인. 매수인 인수액은 실제 배당액에 따라 결정되므로 배당순위와 세금 등 선순위 항목을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 이소영이 임차권자이면서 별도 강제경매 채권자로도 등장하므로 관계와 채권 발생 경위를 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 110,333,333원, 최신 거래 115,000,000원, 추세 -4.9%를 함께 보고 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 시 최저가는 낮아져도 매수인 인수액이 29,484,000원·46,767,200원으로 커집니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 관련 문건과 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “110,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
겉으로는 감정가와 최저가가 110,000,000원이고 최근 12개월 실거래 평균도 110,333,333원이어서 가격이 무난해 보입니다. 하지만 이 물건의 본질은 115,500,000원의 선순위 대항력 임차보증금입니다. 신건 배당 가정에서 이소영에게 107,660,000원만 배당되므로 7,840,000원이 남고, 그 잔액을 매수인이 떠안습니다. 현재 실질취득은 117,840,000원으로 최신 거래 115,000,000원보다도 높습니다.
더구나 최근 거래 추세는 -4.9%입니다. 유찰되면 표면 최저가는 88,000,000원, 70,400,000원으로 내려가지만 임차보증금 인수액은 각각 29,484,000원, 46,767,200원으로 커집니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 얼마나 낮아졌는가”가 아니라 “낙찰가와 인수액을 합친 실질 부담이 시세보다 낮은가”를 끝까지 따져야 하는 물건입니다. 현재 회차 기준 결론은 권리 인수 부담이 명확하고 실질취득도 최근 시세보다 높아 가격 메리트가 부족하다입니다.
