부산지방법원 2024타경63818. 부산역 남동측 인근의 하버씨티 13층 1305호입니다. 사건상 용도는 아파트이고, 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 건물입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 2023.04.14. 등기된 추흥식의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2020.06.29., 확정일자 2020.06.30., 주민등록일자 2020.07.01., 점유개시일자 2020.07.10.이고 보증금은 170,000,000원입니다.
말소기준은 2024.08.06. 부산광역시 동구 압류입니다. 추흥식의 임차권은 그보다 먼저 성립·등기된 선순위 권리이므로 경매만으로 당연히 없어지는 권리가 아닙니다. 다만 현재 매각가 224,000,000원을 전제로 한 배당표에서는 추흥식 보증금이 전액 배당돼 현재 회차의 실질 인수는 0원입니다. 반대로 낙찰가가 내려가 배당이 부족해지면 남은 보증금은 매수인에게 이어질 수 있으므로, 이후 회차를 단순 최저가만으로 비교하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경63818 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 대영로239번길 17, 13층1305호 (초량동,하버씨티) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 48.5888㎡ · 15층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 주식회사미소주택건설 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이선규 / 141,352,167원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2018.06.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 과거 신탁등기는 모두 말소됐고, 2020.09.11. 이선규의 103,510,000원 가압류도 2024.02.15. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.08.06. 압류이며, 그보다 앞선 추흥식의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않습니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 1305호 관련자 | 점유·전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 추흥식 | 주민등록 2020.07.01 점유개시 2020.07.10 전유전부 | 170,000,000원 확정일자 2020.06.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 미배당 잔액 발생 시 인수 |
| 권율리아 | 1305호 전입일 미상 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 추가 확인 필요 |
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 시세보다 높다
하버씨티 전용 48.22~48.59㎡의 확인된 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 201,166,666원이지만 과거 220,000,000~240,000,000원대 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 187,500,000원, 최신 거래 185,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -8.0%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 48.22㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2025.10 | 48.22㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2024.09 | 48.59㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2024.09 | 48.59㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2024.05 | 48.22㎡ | 4 | 167,000,000원 |
| 2024.04 | 48.59㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2024.02 | 48.59㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2023.12 | 48.59㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2023.05 | 48.22㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 2022.12 | 48.59㎡ | 11 | 215,000,000원 |
| 2022.08 | 48.22㎡ | 8 | 237,000,000원 |
| 2022.06 | 48.22㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 187,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 201,166,666원 |
현재 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.5%입니다. 최신 거래 185,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래군은 과거 거래군보다 -8.0% 낮아진 추세입니다. 따라서 전체 평균 201,166,666원만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 224,000,000원이고, 최근 시세보다 높은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 추흥식 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이선규 | 141,352,167원 | 50,064,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 추흥식의 170,000,000원 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 이선규는 50,064,000원을 배당받고 91,288,167원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부산광역시 동구 초량동, 부산도시철도 1호선 부산역 남동측 인근입니다. 주변은 중소규모 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 부산역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 사용승인일은 2018.06.04입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 용도·규제. 감정평가상 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 하버씨티는 28세대이며 확인된 실거래는 12건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최신 거래가는 185,000,000원이고 최근 12개월 평균은 187,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 추흥식 임차권 배당액 재확인. 현재 가정에서는 전액 배당되지만 실제 배당에서 부족분이 생기면 그 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
- 권율리아의 점유관계 확인. 1305호 관련 현황조사상 이름이 확인되지만 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력을 단정하지 말고 추가 확인이 필요합니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 12건 평균 201,166,666원보다 최근 12개월 평균 187,500,000원과 최신 거래 185,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군 대비 -8.0%이므로 과거 220,000,000~240,000,000원대 거래를 현재 가격 근거로 과도하게 사용하지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 후에는 실질취득으로 계산. 2회 유찰 시나리오에는 매각가 143,360,000원 외에 29,447,040원의 매수인 인수가 잡혀 있습니다. 낮아진 최저가만으로 시세와 비교하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 현재는 “인수 0원”이지만 가격이 문제다
이 사건은 단순한 무인수형 물건이 아닙니다. 추흥식의 170,000,000원 주택임차권이 말소기준보다 앞서 있고, 배당 부족 시 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 다만 현재 신건 224,000,000원 가정에서는 보증금이 전액 배당되므로 현재 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득 224,000,000원은 최근 12개월 평균 187,500,000원의 119.5%이고 최신 거래 185,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세도 -8.0%입니다. 따라서 신건 최저가를 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다. 이후 유찰로 가격이 내려가더라도 선순위 임차권의 미배당 잔액이 커질 수 있으므로, 그때부터는 반드시 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 비교해야 합니다. 여기에 1305호 권율리아의 대항력 여부가 미상으로 남아 있어 권리 확인도 끝난 상태가 아닙니다. 현재 회차는 인수보다 가격 부담이 크고, 이후 회차는 가격과 임차권 승계를 동시에 계산해야 하는 물건입니다.
