부산지방법원 2024타경63818. 부산 동구 초량동 하버씨티 2층 202호, 전용 36.6829㎡ 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사미소주택건설이고, 2023.09.14 오승희의 근저당권 1,200,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 부산광역시 동구 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리의 소멸 여부가 아니라 임차보증금의 미배당 잔액입니다. 202호 임차권자는 등기 당시 이동욱으로 표시됐다가 2024.11.01 이동옥으로 성명이 경정됐습니다. 임대차계약일은 2022.12.15, 확정일자도 2022.12.15, 전입·점유개시는 2023.01.27이고, 보증금은 130,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.09.14 근저당보다 전입이 앞서 대항력이 있는 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경63818 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 대영로239번길 17, 2층202호 (초량동,하버씨티) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 36.6829㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 2층 |
| 감정 이용상태 | 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사미소주택건설 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 132,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이선규 / 141,352,167원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
과거 박성민의 전세권 115,000,000원과 김유정의 전세권 125,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 판단해야 할 권리는 202호 임차권입니다. 임차권등기 자체는 2024.10.30으로 말소기준권리 뒤에 들어왔지만, 그 등기에 기록된 전입일 2023.01.27이 말소기준권리 2023.09.14보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 202호 임차권자 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동옥 | 202호 · 전유부분 전부 | 2023.01.27 | 2022.12.15 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
배당요구가 확인되고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 회차의 예상배당은 129,352,000원으로 보증금 130,000,000원에 미치지 못합니다. 따라서 부족분 648,000원은 매수인 부담으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
하버씨티 동일 면적 36.68㎡ 거래는 6건 확인됩니다. 전체 6건 평균은 144,500,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.04 140,000,000원 1건이며 최근 12개월 평균도 140,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -3.7%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 36.68㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2023.10 | 36.68㎡ | 8 | 141,000,000원 |
| 2022.10 | 36.68㎡ | 15 | 148,000,000원 |
| 2022.08 | 36.68㎡ | 5 | 148,000,000원 |
| 2022.08 | 36.68㎡ | 5 | 148,000,000원 |
| 2021.09 | 36.68㎡ | 6 | 142,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 36.68㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 94.3%지만, 이 사건에서는 그 비율을 그대로 가격 메리트로 쓰면 안 됩니다. 실제 부담은 최저가 132,000,000원에 미배당 임차보증금 648,000원이 더해진 실질취득 132,648,000원이기 때문입니다. 이 실질취득액은 최근 거래 140,000,000원보다 낮지만, 최근 표본이 1건뿐이고 가격 추세가 -3.7%라는 점은 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,000원 |
| 1. 임차인 이동옥 보증금 | 130,000,000원 | 129,352,000원 |
| 2. 근저당권 · 오승희 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이선규 | 141,352,167원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 130,000,000원 중 129,352,000원이 배당되고 648,000원이 남는다는 가정입니다. 매각물건명세서 기재에 따라 이 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 부산역 남동측 인근이며, 주변은 중소규모 아파트·오피스텔 및 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 부산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 사용승인일은 2018.06.04입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 동측으로 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 하버씨티는 28세대이며 동일 면적 확인 거래는 6건입니다. 최근 12개월 거래는 1건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수액 확인. 현재 회차 예상 인수액은 648,000원입니다. 실제 배당 결과에 따라 미배당 잔액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 최저가 105,600,000원에 예상 인수 26,678,400원, 2회 유찰 시 최저가 84,480,000원에 예상 인수 47,440,640원이 붙습니다.
- 대항력 기준일 확인. 전입 2023.01.27이 말소기준권리 2023.09.14보다 빠릅니다.
- 성명 경정 확인. 임차권등기상 이동욱은 2024.11.01 이동옥으로 성명이 경정됐습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 6건 평균 144,500,000원보다 최신 2026.04 거래 140,000,000원과 최근 12개월 평균 140,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세가 -3.7%이므로 과거 고가 거래만 근거로 가격 여유를 크게 잡지 않는 편이 적절합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 실질취득가 하락”이 아니다
이 사건의 포인트는 명확합니다. 오승희 근저당 이후 압류와 경매개시결정이 소멸한다고 해서 매수인 부담이 없어지는 것은 아닙니다. 202호에는 보증금 130,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있고, 신건에서도 예상 미배당액 648,000원을 인수합니다. 현재 실질취득은 132,648,000원으로 최근 12개월 평균·최신거래 140,000,000원보다 낮지만, 최근 시세가 -3.7% 하락했고 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다.
더 중요한 점은 다음 회차입니다. 1회 유찰 시 매각가는 105,600,000원으로 내려가지만 인수액은 26,678,400원으로 커지고, 2회 유찰 시 매각가 84,480,000원에 인수액 47,440,640원이 붙습니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 구조로 단순 해석할 수 없고, 매 회차 ‘낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액’으로 실질취득을 다시 계산해야 하는 사건입니다.
