부산지방법원 2024타경63818. 부산 동구 초량동 하버씨티 5층 501호 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사미소주택건설이고, 2024.10.10. 채권자 이선규의 강제경매개시결정이 현존 권리 중 말소기준으로 계산돼 있습니다. 그보다 앞선 신탁등기와 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 이후 2026.03.24. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 가장 조심할 부분은 임차인 자료의 호실 대응입니다. 현황조사에는 201호·202호·301호·302호·304호·401호·405호·505호·601호·605호·705호·801호·901호·905호·1305호·1405호·1505호의 점유자가 확인되지만, 대상 501호는 해당 명단에 직접 기재돼 있지 않습니다. 따라서 다른 호실 점유자들의 보증금을 501호 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 반대로 501호가 실제 공실인지, 소유자 점유인지, 별도 임차인이 있는지는 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 최종 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경63818 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 대영로239번길 17, 5층501호 (초량동,하버씨티) |
| 용도 / 면적 | 오피스텔 · 29.0024㎡ · 5층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 · 사용승인 2018.06.04 |
| 소유자 | 주식회사미소주택건설 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이선규 / 141,352,167원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.10.10. 경매개시결정
초기 신탁등기와 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 2020.12.15. 부산제일신용협동조합 채권최고액 360,000,000원의 근저당은 2021.05.26. 해지로 말소됐고, 2024.04.16. 김순자 채권최고액 70,000,000원의 근저당도 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 계산된 말소기준은 2024.10.10. 강제경매개시결정이며, 그 뒤 2026.03.24. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 조사 — 501호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사에는 총 17명의 점유자가 확인됩니다. 이들은 모두 501호가 아닌 다른 호실로 표시돼 있습니다. 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않으므로 각 점유자의 대항력·우선변제 범위를 금액으로 계산할 수 없습니다. 또한 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없으므로 아래 17명은 모두 실제 조사 점유자로 분류됩니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이소영 | 201호 | 2020.07.13 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동옥 | 202호 | 2023.01.27 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 우현수 | 301호 | 2022.11.18 | 2024.10.23 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정아현 | 302호 | 2022.03.03 | 2024.11.14 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상조 | 304호 | 2020.09.07 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재홍 | 401호 | 2021.05.14 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강은영 | 405호 | 2020.10.29 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김하니 | 505호 | 2020.10.12 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김병조 | 601호 | 2019.05.14 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보겸 | 605호 | 2020.09.23 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권예진 | 705호 | 2020.09.11 | 2024.12.18 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신은정 | 801호 | 2023.02.03 | 2024.12.18 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황태모 | 901호 | 2021.03.12 | 2024.11.19 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임옥순 | 905호 | 2021.07.26 | 2024.10.28 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권율리아 | 1305호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종우 | 1405호 | 2020.11.13 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대영 | 1505호 | 2022.11.28 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 2.4% 높다
하버씨티의 면적 일치 실거래는 총 7건이며 전체 평균은 113,571,428원입니다. 하지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 110,333,333원이고, 가장 최근 거래는 2025.05. 115,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 29.96㎡ | 11 | 115,000,000원 |
| 2025.03 | 29.96㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.12 | 29.0㎡ | 7 | 96,000,000원 |
| 2023.10 | 29.96㎡ | 3 | 114,000,000원 |
| 2021.10 | 29.96㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2021.10 | 29.96㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.10 | 29.96㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 110,333,333원 |
신건 최저가 113,000,000원은 전체 평균 113,571,428원과 비교하면 99.5% 수준이지만, 이 수치만 보고 싸다고 평가하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 102.4%로 오히려 높고, 최근 거래군은 과거 거래군보다 -4.9% 낮아진 흐름입니다. 따라서 현재 회차에서는 시세보다 저렴하다는 표현이나 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 경매개시결정 · 이선규 | 141,352,167원 | 110,618,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 배당에서는 신청채권자 청구액 141,352,167원 중 110,618,000원이 배당되고 30,734,167원이 미배당으로 남습니다. 이 부족액은 채권자의 미회수액이며 그 자체가 매수인에게 자동 승계되는 금액은 아닙니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 임차관계는 별도 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 변화
| 현재 회차 | 113,000,000원 · 신청채권자 배당 110,618,000원 · 미배당 30,734,167원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 90,400,000원 · 신청채권자 배당 88,372,800원 · 미배당 52,979,367원 |
| 2회 유찰 시 | 72,320,000원 · 신청채권자 배당 70,618,240원 · 미배당 70,733,927원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 해당 미배당이 곧 매수인 인수액으로 바뀌는 것은 아닙니다. 가격 측면에서는 신건보다 유찰 후가 최근 실거래 평균 대비 안전마진을 만들기 쉬운 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 부산역 남동측 인근으로, 주위는 중소규모 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 부산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 건물은 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 이 사건의 대상 용도는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층, 사용승인일 2018.06.04. 기본 위생·급배수·난방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,843,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 하버씨티는 28세대이며 사용승인일은 2018.06.04입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 501호 점유자 확인. 현황조사 명단 17명은 모두 다른 호실입니다. 대상 501호의 실제 점유 상태를 현황조사 원본과 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 조사 점유자들의 보증금과 확정일자가 대부분 미상입니다. 다른 호실 보증금을 대상 물건 인수액에 합산하지 말되, 501호 임차인이 별도로 존재하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 113,000,000원은 최근12개월 평균 110,333,333원의 102.4%입니다. 최근 시세 이상인 만큼 가격 메리트를 전제로 응찰하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -4.9% 낮습니다. 과거 전체 평균보다 현재가가 조금 낮다는 이유로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 신청채권자 미배당 30,734,167원은 매수인 자동 인수액이 아닙니다. 배당 부족과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 종기 관련 문건을 입찰 직전 기준으로 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 가격과 501호 점유는 확인”
이 물건은 과거 신탁과 근저당이 이미 정리돼 있고, 현재는 2024.10.10. 강제경매개시결정이 말소기준으로 작동하며 이후 압류가 소멸하는 구조입니다. 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 현황조사에 나타난 17명의 점유자는 모두 다른 호실이고 대상 501호가 직접 나타나지 않아, 501호 자체 임차관계를 별도 확인해야 한다는 점이 핵심입니다.
가격도 서두를 이유가 없습니다. 최저가 113,000,000원은 최근12개월 평균 110,333,333원보다 2.4% 높고, 최근 추세는 -4.9%입니다. 최신 거래 115,000,000원보다 조금 낮다는 사실만으로 신건을 싸다고 볼 수 없습니다. 결론은 등기 권리는 무난하지만, 501호 점유 확인 전에는 인수 0원을 확정하지 말고, 신건 가격에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
