수원지방법원 2024타경5973. 세류동 워커힐1에스티에이동 2층 202호로, 감정평가상 공동주택[다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)]으로 이용 중입니다. 소유자는 안중경이고 2022.11.02 소유권보존과 같은 날 화서신용협동조합 명의의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 뒤에 들어온 가압류·경매개시결정·압류·주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 사건의 권리분석 포인트는 단순히 “임차인이 많다”가 아닙니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 11명이지만 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없고, 11명 모두 전입일이 말소기준일인 2022.11.02 이후입니다. 따라서 조사자료상 대항력은 모두 없으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 임차인이 다수이므로 명도·배당관계 확인은 별도로 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2022.11.02 화서신용협동조합 근저당권입니다. 2024.04.24 이수정 가압류, 2024.06.11 임의경매개시결정, 2025.04.03 한승호 주택임차권, 2025.08.05 수원시 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 접수됐고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.10.28에는 1번 근저당권이 웰스자산관리대부주식회사로 이전됐고 같은 날 근저당권부채권 질권, 2025.11.12 추가 질권이 등기돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 대항력은 모두 없음

보증기관 대위·승계 중복신고 없이 실제 임차인 11명으로 집계됩니다. 가장 이른 전입도 2022.12.07로 말소기준일 2022.11.02보다 늦습니다. 따라서 아래 임차인들은 조사자료상 모두 대항력 없음입니다. 우선변제 여부는 확인되지 않은 경우 미상으로 표시했습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다

현재 최저매각가는 155,820,000원으로 감정가 318,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않고, 단지 가격 통계도 대상 면적과의 일치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 근거는 없습니다.

참고 가능한 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 매각률 22.22%입니다. 현재 사건 역시 이미 2회 유찰된 상태입니다. 이 수치는 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 볼 이유는 되지만, 실제 매매 시세를 대신하는 가격자료는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 155,820,000원 가정)

채권자 총 청구액 3,027,852,996원 중 예상 배당액은 152,838,520원이고, 미배당액은 2,875,014,476원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공동주택[다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)]으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층에 위치합니다.
• 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 신곡초등학교 북서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 승강기, 도시가스 난방, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 328.8㎡, 공시지가 1,770,000원/㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면입니다.
• 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 단지 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 22.22%입니다. 현재 사건도 2회 유찰 상태여서 응찰수요와 재매각 리스크를 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 점을 가장 먼저 반영해 자금 준비를 확인하세요.
• 임차인 11명 명도 확인. 대항력은 없지만 현황상 실제 임차인이 11명입니다. 현재 점유자와 실제 인도 범위를 매각기일 전 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인. 신동익·제갈효진·박석우·박선미·정형채·장금숙·시창훈·김영옥은 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 실무를 위해 관련 서류 확인이 필요합니다.
• 한승호 임차권등기. 임차보증금 30,000,000원, 확정일자 2023.01.20, 주택임차권등기 2025.04.03입니다. 말소기준 이후 권리라는 점을 원문과 대조하세요.
• 가격 착시 금지. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요. 비교 가능한 실거래 금액 확인이 선행돼야 합니다.
• 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당요구종기 서류와 교부청구 내역을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 법원 공고를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다

이 사건은 권리 구조만 보면 핵심이 분명합니다. 2022.11.02 근저당이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 11명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 대항력 보증금을 낙찰자가 떠안는 유형은 아닙니다.

하지만 현재 최저가 155,820,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 가격이 없고, 단지 경매 통계는 평균 2.0회 유찰·매각률 22.22%입니다. 여기에 재매각과 20% 매수신청보증금, 다수 임차인에 따른 명도 실무가 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 정리됐지만, 가격과 명도는 보수적으로 확인해야 하는 C등급 사건입니다.