수원지방법원 2024타경5973. 수원시 권선구 세류동 워커힐1에스티에이동 3층 303호에 대한 임의경매입니다. 감정가 3억 2,900만원이었던 이 물건은 2회 유찰을 거쳐 최저가가 1억 6,121만원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 감정가의 절반 수준이라는 사실과 실제 시장에서 싸게 살 수 있다는 판단은 별개입니다.

특히 이 사건은 단순히 유찰 횟수만 확인하고 입찰할 유형이 아닙니다. 재매각이라는 조건과 여러 명의 전입·임차 관련 기록이 동시에 존재합니다. 등기상 담보권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 전입일도 모두 말소기준 이후입니다. 하지만 실제 303호 점유자가 누구인지, 각 보증금과 배당요구가 어느 호실에 연결되는지, 명도 부담이 어느 정도인지까지 확인해야 입찰가격을 결정할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 점유 문제는 구분

말소기준은 2022.11.02 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고, 최초 근저당권자는 화서신용협동조합입니다. 이후 가압류, 경매개시결정, 압류 및 임차권등기가 존재하지만 모두 말소기준보다 늦게 발생했습니다.

2025.10.28에는 근저당권이 웰스자산관리대부주식회사로 이전되었고, 같은 근저당권부 채권에 대한 질권설정도 기록되어 있습니다. 이는 기존 담보채권의 이전 및 그 채권에 부속된 권리관계이므로 서로 독립된 근저당권 채권액으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·전입 관계 — 11명의 기록을 구분해야 한다

현황조사와 문건접수, 임차권등기에는 전입·임차 관련 관계인 11명이 확인됩니다. 다만 각 관계인의 점유 부분이 명확하게 특정되지 않은 경우가 많아 11명이 모두 매각대상 303호의 실제 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 해당 건물은 10세대 규모이므로 관계인별 호실과 실제 점유 범위를 대조하는 것이 중요합니다.

대항력 판단은 2022.11.02 말소기준권리와 각 전입일을 비교한 결과입니다. 우선변제권은 확정일자·배당요구·배당순위 등을 별도로 확인해야 합니다. 관계인별 실제 점유 부분과 매각대상 303호의 일치 여부는 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다

최저매각가는 161,210,000원으로 감정가 329,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 건물과 비교 가능한 실제 거래가격이 확인되지 않아 현재 가격이 최근 실거래 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

건물은 2022.10.12 준공된 10세대 규모의 다세대주택입니다. 같은 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 26.32%로 집계되어 있습니다. 다만 이 수치만으로 본건의 적정 낙찰가격이나 시세를 산정할 수는 없습니다.

3회·4회 유찰 가격은 해당 회차로 진행된다는 가정의 시나리오입니다. 실제 매각조건과 기일은 법원 공고를 확인해야 합니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수채무가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 161,210,000원 가정)

현재 회차 예상배당에서는 집행비용 3,056,940원을 제외한 158,153,060원이 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 채권자 전체 미배당액은 2,869,699,936원입니다.

다만 근저당권은 웰스자산관리대부주식회사로 이전된 이력이 있고, 근저당권부 채권에 질권도 설정되어 있으므로 실제 배당금 수령주체와 배당관계는 채권 이전·질권 관계를 반영하여 확정되어야 합니다. 아래 배당액은 현 회차의 추정 배당액입니다.

예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 세금의 법정기일과 임차인별 배당자격 등에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권자에게 지급되지 않는 잔액은 매수인이 자동으로 인수하는 채무가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 세류동 신곡초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2022.10.12 준공된 철근콘크리트조 5층 건물입니다. 외장용 석재 마감, 하이새시 이중창호 등의 구조이며 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 도시가스 난방설비, 주차장설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 비행안전제5구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,770,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 실제 내부 상태와 불법 변경 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 10세대 규모의 도시형생활주택으로, 대규모 아파트와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다. 경매 낙찰률 26.32%와 평균 유찰 2.0회는 참고 지표이며, 실제 매매 수요와 적정 가격은 별도 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 재매각 보증금. 매수신청보증금 20%, 현재 최저가 기준 32,242,000원을 준비해야 합니다. 입찰 전 최종 매각조건과 납부 가능 자금을 확인하세요.
• 303호 실제 점유자. 전입·임차 관련 관계인 11명의 실제 점유 호실을 대조하세요. 303호를 점유하는 사람과 명도 상대방이 누구인지 확인하는 것이 최우선입니다.
• 임대차계약서 대조. 김용·민기·장금숙의 보증금과 각 임대차 목적물을 확인하고, 그 밖의 보증금 미상 관계인들의 실제 임대차 여부를 확인하세요.
• 임차권등기. 장금숙의 임차권등기와 확정일자, 전입일, 배당요구, 후순위 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 재확인하세요.
• 근저당권 이전·질권. 최초 근저당권자인 화서신용협동조합에서 웰스자산관리대부주식회사로 이어진 권리이전 및 부속 질권을 확인하세요. 같은 채권을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 세금·관리비. 수원시 압류와 관련한 조세채권의 우선순위, 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분을 확인하세요.
• 실거래 검증. 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 거래가격, 최신 거래가격과 실제 전용면적을 대조한 후 입찰가 상한을 정하세요.
• 현장 확인. 내부 상태, 누수·하자, 승강기 및 주차 여건, 점유 현황을 확인하여 수리·명도 비용을 예상하세요.
• 법원 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각기일 공고를 대조하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 점유와 시세

이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 근저당권과 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 임차 관련 전입일도 모두 말소기준 이후입니다. 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 2회 유찰과 재매각, 매수신청보증금 20%, 11명의 전입·임차 관계인, 그리고 비교 가능한 실거래가격의 미확인은 입찰 전 반드시 풀어야 할 문제입니다. 채권자 미배당액이 크다고 매수인이 이를 떠안는 것은 아니지만, 명도와 실제 취득비용에 대한 불확실성은 남습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 현재 가격의 투자 메리트는 검증 전 보류입니다. 먼저 303호 실제 점유자와 임대차 관계를 확정하고, 최근 시세에 비추어 매각가격·세금·명도비·수리비를 합한 실질취득비용이 적정한지 판단해야 합니다. 감정가의 49%라는 숫자 하나만으로 응찰하기에는 확인할 변수가 많은 다세대주택 경매입니다.