수원지방법원 2024타경5973. 세류동 워커힐1에스티에이동 3층 303호로, 감정평가상 공동주택[다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)]으로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 안중경이며 2022.11.02 소유권보존과 같은 날 화서신용협동조합 명의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류 및 장금숙의 임차권등기가 이어집니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 확인할 부분은 임차관계입니다. 현황조사 등에 나타난 사람은 11명이지만, 모두 말소기준일인 2022.11.02보다 뒤에 전입했습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 인정되지 않고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 김용·민기·장금숙을 제외한 다수 점유자는 보증금이 확인되지 않고, 확정일자도 확인되지 않아 배당순위와 실제 명도관계는 매각물건명세서 원본으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5973 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로565번길 26(세류동), 3층303호 (세류동,워커힐1에스티에이동) |
| 용도 | 다세대 · 공동주택[다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)] |
| 소유자 | 안중경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 161,210,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 2,060,718,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.11.02 근저당
말소기준권리는 2022.11.02 화서신용협동조합 근저당권입니다. 2024.04.24 이수정의 가압류 627,852,996원, 2024.06.11 임의경매개시결정, 2024.07.15 장금숙의 주택임차권, 2025.08.05 수원시 압류는 모두 말소기준 뒤에 자리합니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 11명, 모두 말소기준 이후 전입
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신동익 | 2023.09.15 | 미상 | 2024.07.19 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 제갈효진 | 2023.09.15 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 한승호 | 2023.01.20 | 미상 | 2024.08.12 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박석우 | 2023.09.18 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박선미 | 2023.09.07 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 정형채 | 2022.12.07 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김용 | 2023.04.12 | 128,000,000원 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 시창훈 | 2023.07.24 | 미상 | 2024.07.10 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 민기 | 2023.11.10 | 130,000,000원 | 2024.07.05 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김영옥 | 2023.01.25 | 미상 | 2024.07.30 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 장금숙 | 2023.08.17 | 50,000,000원 | 2024.07.15 | 없음 | 미상 | 0원 |
장금숙은 전유부분 전부에 대해 임차보증금 50,000,000원, 임대차계약일자 2023.07.31, 점유개시일자 2023.08.15, 주민등록일자·확정일자 2023.08.17의 주택임차권등기가 있습니다. 다만 이 전입일 역시 말소기준일 2022.11.02보다 뒤여서 현재 자료상 대항력은 없습니다. 김용의 보증금은 128,000,000원, 민기의 보증금은 130,000,000원으로 확인되지만 역시 전입일이 말소기준 뒤입니다.
③ 가격 판단 — 49% 유찰가보다 ‘실거래 근거 부재’가 중요
현재 최저매각가격은 161,210,000원으로 감정가 329,000,000원의 49% 수준입니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 비교 조회 대상 면적은 56.49㎡로 잡혀 있으나 대상 면적과의 매칭이 되지 않았고, 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 실질취득가를 직접 비교할 수 있는 근거가 없습니다.
경매 통계상 이 건물은 10세대, 2022.10.12 사용승인으로 조회되고, 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 22.22%입니다. 현재 사건도 실제로 2회 유찰됐습니다. 이는 ‘49%니까 싸다’가 아니라, 제한된 거래·경매 표본 속에서 환금성과 적정가격을 더 보수적으로 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,056,940원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 158,153,060원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 이수정 | 627,852,996원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 161,210,000원 가정에서 집행비용 3,056,940원을 제외한 158,153,060원이 선순위 근저당 쪽에 배당되고, 가압류와 소유자에게 돌아갈 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당은 2,869,699,936원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 161,210,000원 | 158,153,060원 | 2,869,699,936원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 112,847,000원 | 110,467,142원 | 2,917,385,854원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 78,992,900원 | 77,171,028원 | 2,950,681,968원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 즉 이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가와 함께 움직이는 인수형 구조가 아니라, 현재 자료상 낙찰가 자체가 실질취득가인 구조입니다. 다만 실거래 시세 근거가 없으므로 어느 회차가 ‘적정가’인지까지는 이 숫자만으로 정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지정보 기준)
- 용도. 공동주택[다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)]으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 신곡초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하고, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 승강기, 도시가스 난방, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 328.8㎡, 공시지가 1,770,000원/㎡, 평지·세로장방·소로한면 조건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 10세대 규모이고 경매 통계상 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 22.22%로 확인됩니다. 실거래 비교 근거도 제한적이므로 매도가격·매도기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 임차인 원본 대조. 실제 임차·점유자는 11명입니다. 모두 말소기준 이후 전입이지만 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사를 대조하세요.
- 명도 대상 특정. 임차권등기된 장금숙을 포함해 여러 점유관계가 확인됩니다. 현재 실제 점유자와 각 호실·점유범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 승계관계. 최초 화서신용협동조합 근저당이 웰스자산관리대부주식회사로 이전되고 질권이 추가 설정됐으므로 최신 등기부와 배당요구 채권자를 확인하세요.
- 가격은 실거래 확인 후. 감정가 49%라는 할인율을 시세 할인율로 착각하지 말고, 인근 동일·유사 다세대의 최근 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 당해세·최우선변제. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 강점, “49%”는 가격 보증이 아니다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.11.02 근저당이 말소기준이고, 확인된 11명의 전입은 모두 그 이후입니다. 현재 자료상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 권리는 0원으로 계산됩니다. 권리의 방향 자체는 비교적 분명합니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 329,000,000원에서 2회 유찰돼 161,210,000원까지 내려왔지만, 동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액으로 검증할 자료가 없습니다. 10세대 규모, 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 22.22%라는 조건과 실제 11명의 점유·임차관계, 재매각 보증금 20%까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 0원, 가격은 검증 전 보류”가 결론입니다. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 가점을 주기에는 근거가 부족합니다.
