수원지방법원 2024타경5973. 수원시 권선구 세류동 워커힐1에스티에이동 3층 302호, 감정평가상 공동주택[다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)]으로 이용되는 물건입니다. 감정가 318,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가격은 155,820,000원, 감정가의 49%입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만 이 사건은 실거래 금액을 근거로 한 시세 비교가 확인되지 않으므로 ‘49%니까 싸다’는 결론을 바로 내릴 수는 없습니다.

권리의 기준점은 명확합니다. 2022.11.02 설정된 화서신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 2024.04.24 이수정 가압류, 2024.06.11 임의경매개시결정, 2025.08.05 수원시 압류가 이어졌고 제공 자료에서는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 판정돼 있습니다. 민사집행법상 저당권이 매각으로 소멸하는 일반 원칙과도 부합합니다. :contentReference[oaicite:0]{index=0}

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일은 2022.11.02

말소기준 근저당은 2025.10.28 웰스자산관리대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 근저당권부채권에 고창군수산업협동조합 관련 질권설정이, 2025.11.12에는 주식회사을경의 질권설정이 추가돼 있습니다. 다만 권리분석의 시간 기준은 최초 근저당 설정일인 2022.11.02입니다.

② 임차관계 — 11명 모두 말소기준 이후 전입

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타난 임차관계 명의는 11명입니다. 보증기관 대위·승계 표시가 없어 중복 승계 신고로 제외할 명의는 없으며, 각 전입일은 모두 2022.11.02 말소기준일보다 늦습니다. 제공 판정상 11명 모두 대항력 없음입니다. 대항력은 주택 인도와 주민등록 요건을 갖춘 시점을 기준으로 제3자에 대한 효력이 발생하는 구조입니다. :contentReference[oaicite:1]{index=1}

③ 가격 — 감정가 49%, 그러나 실거래 기준 할인 판단은 보류

현재 최저가는 155,820,000원으로 감정가 318,000,000원의 49%입니다. 단순 할인폭은 크지만, 이 사건에는 가격을 직접 대조할 수 있는 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확정됐다’고 평가하지 않습니다.

경매 통계에서는 워커힐1에스티에이동이 10세대, 준공일 2022.10.12, 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 22.22%로 집계돼 있습니다. 현재 사건 역시 2회 유찰 상태이므로 유찰 횟수 자체는 해당 통계의 평균과 같습니다. 다만 실제 낙찰금액을 통한 시세 검증 없이 감정가 할인률만 보고 응찰가를 정하는 것은 피하는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 155,820,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 2,981,480원을 제외한 152,838,520원이 화서신용협동조합 근저당 배당으로 산정되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 2,875,014,476원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 제공 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 산정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신곡초등학교 북서측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 공동주택[다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)]으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 외장용 석재, 내벽은 벽지·페인트·타일, 창호는 하이새시 이중창호입니다.
• 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 승강기, 도시가스 난방, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가 1,770,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술) 등에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 재매각 조건. 이번 회차의 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
• 실거래 확인. 감정가 대비 49%라는 할인폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 주변 다세대 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
• 점유관계. 현황조사 등에 나타난 임차관계 명의 11명의 실제 점유 여부와 각 점유부분을 매각물건명세서 및 현장조사로 대조해야 합니다.
• 보증금·우선변제. 김용 128,000,000원, 민기 130,000,000원 외에는 보증금 미상 명의가 있고 우선변제 여부도 확인이 필요합니다. 다만 제공 판정상 모두 대항력은 없습니다.
• 배당표 범위. 제공 배당산정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
• 근저당 후속변동. 2025.10.28 근저당 이전과 근저당권부채권 질권, 2025.11.12 추가 질권 설정을 최신 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”은 강점, “49%”는 아직 시세 판정이 아니다

이 사건의 권리 기준은 비교적 선명합니다. 2022.11.02 화서신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 전입한 임차관계 명의 11명은 모두 제공 판정상 대항력이 없습니다. 배당 시나리오 역시 현재 회차부터 4회 유찰 시까지 매수인 인수 0원으로 일관됩니다.

반면 투자 판단은 권리만큼 단순하지 않습니다. 감정가 318,000,000원에서 최저가가 155,820,000원, 즉 49%까지 내려왔지만 실제 거래가격을 통한 시세 비교 근거가 없고, 이번 회차는 2회 유찰 뒤 재매각입니다. 여기에 다수의 임차관계 명의가 조사돼 있어 낙찰 후 점유 정리까지 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 안전 쪽, 가격과 명도는 확인 쪽. 감정가 할인률만으로 낙찰가의 적정성을 판단하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.