수원지방법원 2024타경5973. 수원시 권선구 세류동 워커힐1에스티에이동 5층 502호, 다세대주택입니다. 감정가는 348,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가격은 170,520,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.11.02. 설정된 화서신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
이 사건의 난도는 등기 자체보다 점유관계에 있습니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 사람은 11명이고, 전입일은 2022.12.07.부터 2023.11.10. 사이로 모두 말소기준일인 2022.11.02. 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 모두 대항력은 없습니다. 다만 여러 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 점유 범위·임대차 조건·배당요구 여부를 매각물건명세서와 대조하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5973 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로565번길 26(세류동), 5층502호 (세류동,워커힐1에스티에이동) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택[다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)] |
| 소유자 | 안중경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 170,520,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,060,718,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.11.02. 을구 1번 화서신용협동조합 근저당권입니다. 2024.04.24. 이수정 가압류, 2024.06.11. 화서신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025.08.05. 수원시 압류는 모두 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.10.28.에는 1번 근저당권이 웰스자산관리대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 및 2025.11.12. 해당 근저당권부채권에 질권설정이 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 조사 — 실제 조사 인원 11명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신동익 | 2023.09.15 | 미상 | 2024.07.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제갈효진 | 2023.09.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한승호 | 2023.01.20 | 미상 | 2024.08.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박석우 | 2023.09.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선미 | 2023.09.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정형채 | 2022.12.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장금숙 | 2023.08.17 | 미상 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용 | 2023.04.12 | 128,000,000원 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 시창훈 | 2023.07.24 | 미상 | 2024.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민기 | 2023.11.10 | 130,000,000원 | 2024.07.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영옥 | 2023.01.25 | 미상 | 2024.07.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
11명 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 조사 대상입니다. 전입일은 전원 말소기준 이후라 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 배당요구가 확인된 사람은 신동익·한승호·장금숙·김용·시창훈·민기·김영옥이며, 제갈효진·박석우·박선미·정형채는 배당요구가 확인되지 않습니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,187,280원 |
| 2. 근저당 · 화서신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 167,332,720원 |
| 3. 가압류 · 이수정 | 627,852,996원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,027,852,996원 중 채권자 예상배당은 167,332,720원이며, 미배당액은 2,860,520,276원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 170,520,000원 | 167,332,720원 | 2,860,520,276원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 119,363,999원 | 116,892,903원 | 2,910,960,093원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 83,554,799원 | 81,650,813원 | 2,946,202,183원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “시세 메리트가 있다”고 결론 내릴 수 없습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 낙찰률은 22.22%입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택[다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)]으로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 신곡초등학교 북서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 외장용 석재, 창호는 하이새시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 승강기, 도시가스 난방, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면, 토지면적 328.8㎡, 공시지가 1,770,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모 참고. 단지는 10세대이며 사용승인일은 2022.10.12입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 대조. 조사된 11명의 실제 점유 호수와 점유 범위가 본건 502호에 어떻게 연결되는지 현황조사·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 보증금 미상 확인. 김용 128,000,000원, 민기 130,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않습니다.
- 확정일자 확인. 11명 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%인 재매각 조건을 반드시 반영하세요.
- 시세 착시 경계. 최저가가 감정가 49%라고 해서 시세보다 저렴하다고 단정할 자료는 없습니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 2,860,520,276원은 매수인 인수액 0원과 구분해서 봐야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 배당요구 관련 문건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순하게 볼 물건은 아니다
등기와 대항력 판정만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 2022.11.02. 근저당이 말소기준이고, 조사된 11명은 모두 그 이후 전입해 대항력 없음, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 조사 인원이 많고 보증금·확정일자 미상 항목이 다수이며, 이번 매각은 2회 유찰 뒤 재매각입니다. 최저가는 감정가 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 결론은 “권리 승계 위험은 낮지만, 점유관계와 재매각 조건 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다.
