수원지방법원 2025타경3977. 성남시 수정구 고등동 현대지식산업센터성남고등 4층 에이-424호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 고현정이며, 2023.07.03 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 이전받았습니다. 권리분석의 기준은 2021.04.01 설정된 주식회사하나은행 근저당권 644,400,000원입니다.
이 근저당 뒤에 2025년 하나자산신탁·신용보증기금·국민은행의 가압류가 차례로 붙었고, 2025.09.05 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 하나은행 근저당은 에이-425호와 지하4층 디-비406호·디-비407호를 함께 묶은 공동담보입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3977 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 고등동 572 현대지식산업센터성남고등 4층 에이-424호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 고현정 · 2023.07.03 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 337,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 593,399,546원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층-지상8층 · 4층 에이-424호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
말소기준은 2021.04.01 을구 1번 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 644,400,000원이고 채무자는 서동준입니다. 이후의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부상 매수인에게 승계되는 별도 권리는 확인되지 않아 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 신건 337,000,000원, ‘싸다’는 판단 유보
현재 최저매각가는 감정가와 같은 337,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이며, 1회 유찰 시 269,600,000원, 2회 유찰 시 215,680,000원으로 제시된 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 337,000,000원 | 331,482,000원 | 972,818,619원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 269,600,000원 | 265,025,600원 | 1,039,275,019원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 215,680,000원 | 211,860,480원 | 1,092,440,139원 |
총 채권액은 1,304,300,619원으로 현재 최저가 337,000,000원을 크게 넘습니다. 신건 가정에서도 집행비용 5,518,000원을 제외한 331,482,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 다만 이러한 채권 미배당은 매수인 인수액과 별개이며, 계산상 매수인의 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 337,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,518,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 644,400,000원 | 331,482,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 558,263,490원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 21,637,129원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,518,000원과 하나은행 331,482,000원으로 매각대금 337,000,000원이 모두 소진됩니다. 총 채권 기준 미배당은 972,818,619원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 성남시 수정구 고등동 왕남초등학교 서측 인근입니다. 주변에 아파트·단독주택·다가구주택·업무시설·상업시설·학교·근린생활시설·공원·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 해당 호는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하5층-지상8층입니다.
- 설비. 위생 급배수설비·소방설비·승강기·지하주차장 설비 등이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 주차장 진출입이 가능하고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(고등)이며 공공주택지구·비행안전제5구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 5,544,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 토지거래허가. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당 644,400,000원은 에이-425호·지하4층 디-비406호·디-비407호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 공동담보 관계를 원본 등기에서 재확인하세요.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 사용주체와 명도 필요 여부를 현황조사·매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 신건 최저가 337,000,000원이 적정한지는 동일 건물 및 인근 지식산업센터 거래사례와 임대료를 대조해 판단하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 269,600,000원, 2회 유찰 시 215,680,000원입니다. 권리 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 용도·규제 확인. 공장(지식산업센터) 이용과 준주거지역·공공주택지구·비행안전제5구역 등 토지이용 제한을 실제 사용계획과 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 가격과 점유”
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.04.01 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류 3건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체는 복잡하지 않습니다.
반면 응찰 가격은 별개의 문제입니다. 현재 신건 최저가가 337,000,000원이고, 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가만으로는 가격 메리트를 확인할 수 없으므로 동일 건물·인근 지식산업센터의 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자 확인까지 마쳐야 합니다. 권리는 합격, 가격과 점유는 확인 후 판단. 이 사건의 핵심입니다.
