수원지방법원 2025타경3977. 성남시 수정구 고등동 현대지식산업센터성남고등 4층 에이-425호입니다. 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 8층 규모입니다. 현재 소유자는 고현정이며 2022년 12월 27일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2023년 7월 3일 소유권이 이전됐습니다.
권리의 기준점은 2021년 4월 1일 설정된 주식회사하나은행 근저당권 644,400,000원입니다. 이 근저당은 본건 외에 같은 건물의 에이-424호와 지하 4층 디-비406호·디-비407호도 공동담보로 잡고 있습니다. 이후 설정된 하나자산신탁·신용보증기금·국민은행의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3977 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 고등동 572 현대지식산업센터성남고등 4층 에이-425호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 수정구 고등로 3(고등동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 고현정 |
| 감정가 / 최저가 | 378,000,000원 / 378,000,000원 (신건) |
| 신청채권 관련 청구액 | 593,399,546원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021년 4월 1일 하나은행 근저당이 말소기준입니다. 2025년 이후의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 접수되어 매각으로 소멸합니다. 2026년 1월 27일 성남시 압류는 2026년 3월 3일 해제되어 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 378,000,000원으로 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않아 감정가 또는 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지, 높은지 계산할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
이 물건의 실질취득액은 현재 계산상 378,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액이 최저가보다 증가하는 구조는 아니지만, 이것이 곧 시세 대비 저가라는 뜻은 아닙니다. 특히 감정 이용상태가 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)이므로 동일 건물·유사 호실의 실제 거래와 임대수익 자료를 별도로 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 378,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,092,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 644,400,000원 | 371,908,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 558,263,490원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 21,637,129원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,304,300,619원, 예상 배당액은 371,908,000원이며 현재 회차 기준 미배당액은 932,392,619원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 공동담보와 채권 구조
말소기준 근저당의 채권최고액은 644,400,000원이며 채무자는 서동준입니다. 이 근저당은 본건 에이-425호뿐 아니라 같은 건물의 에이-424호, 디-비406호, 디-비407호도 공동담보로 포함합니다. 현재 배당표는 본건 매각가 378,000,000원을 전제로 하나은행에 371,908,000원이 배당되는 계산입니다.
현재 회차에서는 신청채권 관련 청구액 593,399,546원에 비해 하나은행 예상 배당액이 371,908,000원으로 부족하고, 1회 유찰 시 297,366,400원, 2회 유찰 시 237,733,120원으로 줄어듭니다. 그러나 이 부족액은 채권자 측 미회수 문제이고, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니므로 가격과 환금성 판단도 지식산업센터 기준으로 해야 합니다.
- 입지. 경기도 성남시 수정구 고등동 소재 왕남초등학교 서측 인근이며, 주변에 아파트·단독주택·다가구주택·업무시설·상업시설·학교·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 8층 건물이며 복합판넬·커튼월 외벽, 내부 인테리어 마감, 알루미늄샷시 강화유리창호가 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생 급배수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 북서측에서 주차장 진출입이 가능하고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(고등)이며 공공주택지구, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 5,544,000원/㎡가 기재돼 있습니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 실거래 자료가 없어 378,000,000원이 저가인지 판단할 수 없습니다. 같은 건물·유사 면적·유사 층의 매매사례를 먼저 대조해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당이 에이-424호와 디-비406호·디-비407호까지 공동담보로 설정돼 있으므로 관련 매각 진행과 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 실제 이용은 공장(지식산업센터)입니다. 입주 가능 업종과 이용 제약, 관리규약 등을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 378,000,000원, 1회 유찰 시 302,400,000원, 2회 유찰 시 241,920,000원입니다. 다만 할인만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 시장가격과 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 핵심은 낙찰자가 떠안을 금액이 계산상 0원이라는 점입니다. 말소기준 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재부터 2회 유찰까지 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 본건은 공장(지식산업센터)이고 임대관계가 미상이며, 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 신건 최저가 378,000,000원을 두고 가격이 싸다고 평가할 근거가 부족합니다. 권리는 검토 가능하지만 가격은 보류. 실제 거래사례와 점유·임대 현황을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
