수원지방법원 2025타경3977. 성남시 수정구 고등동 현대지식산업센터성남고등 지하4층 디-비406호입니다. 감정평가상 이 구간은 공장(지식산업센터:창고)로 이용 중입니다. 권리 흐름의 출발점은 2021.04.01. 설정된 하나은행 근저당으로, 채권최고액은 644,400,000원입니다. 이 근저당은 제4층 에이-424호·에이-425호와 지하4층 디-비407호를 함께 묶은 공동담보입니다.
현재 소유자는 고현정으로, 2023.07.03. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 이후 하나자산신탁 558,263,490원, 신용보증기금 80,000,000원, 국민은행 21,637,129원의 가압류가 순차적으로 붙었고, 2025.09.05. 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3977 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 고등동 572 현대지식산업센터성남고등 지하4층 디-비406호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 수정구 고등로 3(고등동) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터:창고) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하5층-지상8층 · 지하4층 |
| 소유자 | 고현정 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 593,399,546원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2021.04.01. 하나은행 근저당입니다. 그 뒤의 하나자산신탁·신용보증기금·국민은행 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 87,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 87,000,000원으로, 유찰 없는 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 계산상 실질취득도 87,000,000원입니다. 다만 이 금액이 시장가보다 낮은지 높은지 판단할 수 있는 직접적인 실거래 비교 근거는 없어, 권리 안전성만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 87,000,000원 | 85,034,000원 | 1,219,266,619원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 69,600,000원 | 67,947,200원 | 1,236,353,419원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 55,680,000원 | 54,277,760원 | 1,250,022,859원 |
채권 부족액이 매우 큰 것은 매수인에게 그 채무가 승계된다는 뜻이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원이며, 매각대금이 낮아질수록 채권자 측 미배당만 증가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 644,400,000원 | 85,034,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 558,263,490원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 21,637,129원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,966,000원을 제외한 85,034,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕남초등학교 서측 인근이며 아파트, 단독주택·다가구주택, 업무시설, 상업시설, 학교, 근린생활시설, 공원, 임야 등이 함께 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 해당 구간은 공장(지식산업센터:창고)로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 급배수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 주차장 진출입이 가능하고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(고등)이며, 대로3류·중로2류·소로1류·소로2류·소로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 7,294.4㎡, 공시지가 5,544,000원/㎡이며, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 제한사항. 공공주택지구, 비행안전제5구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유 상태와 사용자를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 제4층 에이-424호·에이-425호와 지하4층 디-비407호를 함께 공동담보로 잡고 있습니다. 배당관계 확인 시 이 구조를 함께 봐야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 87,000,000원이 시장가보다 낮은지는 별도로 확인해야 합니다. 비교 근거 없이 신건 가격에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 지하4층 창고 특성 확인. 실제 출입 동선, 차량 접근, 적재·사용 상태와 현황을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 회차 미배당 1,219,266,619원은 채권자 측 부족액이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 가격과 점유는 아직 확인할 게 있다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.04.01. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 반면 이 물건은 지하4층의 지식산업센터 창고로 이용 중이고 임대관계가 미상입니다. 또 신건 87,000,000원의 가격이 실제 시장에서 어느 수준인지 판단할 직접 실거래 비교 근거가 없습니다. 따라서 등기 권리는 통과, 점유·가격은 확인 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.
