수원지방법원 2025타경3977. 성남시 수정구 고등동 현대지식산업센터성남고등 지하4층 디-비407호입니다. 감정평가 이용상태상 기호(3,4)는 공장(지식산업센터:창고)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 권리구조의 기준점은 2021.04.01. 설정된 하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 644,400,000원입니다. 이 근저당 이후 하나자산신탁·신용보증기금·국민은행의 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 87,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 집행비용 1,966,000원을 제외한 85,034,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 채권자 전체 미배당은 1,219,266,619원이지만, 이는 채권자의 미회수액이지 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3977 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 고등동 572 현대지식산업센터성남고등 지하4층 디-비407호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터:창고) 이용 |
| 소유자 | 고현정 (2023.07.03. 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 593,399,546원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.01. 을구 1번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 644,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
2021.01.29. 하나자산신탁 명의의 신탁 소유권보존 등기는 이미 말소됐고, 2021.04.01. 서동준 앞으로 소유권이전과 동시에 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2023.07.03. 협의분할에 의한 상속으로 고현정에게 소유권이 이전됐습니다. 2025년에 설정된 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 87,000,000원 또는 유찰 후 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 지하4층 지식산업센터 창고인 만큼, 일반 주거용 부동산처럼 단순한 평당가나 아파트 실거래 방식으로 가격을 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(감정가 100%) | 87,000,000원 | 85,034,000원 | 1,219,266,619원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(감정가 80%) | 69,600,000원 | 67,947,200원 | 1,236,353,419원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(감정가 64%) | 55,680,000원 | 54,277,760원 | 1,250,022,859원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 증가하지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건에서 회차별 가격 하락은 권리 인수 증가와 연결되지 않습니다. 다만 실거래 비교자료가 없기 때문에 69,600,000원이나 55,680,000원 구간 역시 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 644,400,000원 | 85,034,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 558,263,490원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사국민은행 | 21,637,129원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 1,304,300,619원 중 85,034,000원이 배당되고, 1,219,266,619원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 성남시 수정구 고등동 소재 왕남초등학교 서측 인근. 아파트·단독주택·다가구주택, 업무시설·상업시설·학교·근린생활시설·공원·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 이용. 감정평가상 기호(3,4)는 공장(지식산업센터:창고)로 이용 중입니다. 대상 호실은 지하4층 디-비407호입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상8층 건물로 외벽은 복합판넬 및 커튼월 마감, 기본적인 위생 급배수설비·소방설비·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 주차장 진출입이 가능하고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(고등)이며 공시지가는 5,544,000원/㎡입니다. 토지는 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 공공주택지구·비행안전제5구역(전술)·대기환경규제지역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상으로 조사돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 방문으로 점유자를 확인하세요.
- 창고 사용성 확인. 지하4층 창고인 만큼 차량 동선, 주차장 진출입, 하역 가능 여부, 승강기 이용 조건을 확인하세요.
- 가격 비교. 실거래 비교자료가 없으므로 같은 현대지식산업센터성남고등 내 유사 층·용도 호실의 매매·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 에이-424호·에이-425호·디-비406호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 담보관계를 원본 등기에서 재확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 지식산업센터는 관리비 구조가 주거용과 다를 수 있으므로 체납과 공용부분 부담을 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 현장형 판단”
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2021.04.01. 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 물건 자체는 지하4층 지식산업센터 창고이고 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 더구나 비교 실거래 자료가 없어 감정가 87,000,000원을 시장가보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격·점유·사용성은 현장 확인 후 판단하는 유형입니다.
