대전지방법원 2025타경1054. 예산군 삽교읍 내포에드가오피스텔2차 1층 101호의 근린시설입니다. 등기 흐름의 출발은 2018.04.27. 송도주식회사의 소유권보존이고, 같은 해 2018.07.06. 목포신용협동조합이 채권최고액 2,616,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2022.05.09. 주식회사무궁화신탁으로 소유권이전 신탁이 이뤄졌고, 2025.06.20. 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
말소기준 자체는 단순하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 현황조사에는 (주)GS리테일이 기재돼 있고 월차임은 1,980,000원입니다. 그러나 보증금과 전입신고일, 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인에 대해 ‘대항력 있음’이라고 단정할 수도, ‘인수 없음’이라고 단정할 수도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 확정 인수액은 0원이지만, 임차보증금이 확인되기 전까지 실제 실질취득액을 150,591,000원으로 고정해서 보는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1054 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 1층 101호 |
| 도로명주소 | 충청남도 예산군 삽교읍 청사로 190 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 896,000,000원 / 150,591,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포신용협동조합 / 2,263,148,593원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.06. 목포신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,616,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.03.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 별도 확인
등기상 핵심은 2018.07.06. 근저당권입니다. 이 권리는 101호뿐 아니라 내포에드가오피스텔2차 102호·103호·104호가 공동담보로 함께 기재돼 있습니다. 2023년과 2024년에도 목포신용협동조합의 임의경매개시결정이 있었으나 각각 취하돼 등기상 말소됐고, 현재 사건은 2025.06.20. 개시된 임의경매입니다. 2026.03.23.에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — ‘대항력 有’가 아니라 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유·임대조건 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)GS리테일 | 현황조사 · 월차임 1,980,000원 · 보증금 미상 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 미상 |
현황조사에 기재된 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 (주)GS리테일 자체가 점유자로 기재돼 있습니다. 다만 보증금과 전입신고일, 확정일자가 확인되지 않으므로 이 임차인의 대항력은 가능·미상으로 판단해야 합니다. 특히 보증금 액수가 확인되지 않는 상태에서는 낙찰 후 매수인이 부담할 미배당 보증금의 존재 여부와 규모를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 5회 유찰, 감정가의 16.81%
현재 최저매각가는 150,591,000원으로 감정가 896,000,000원의 16.81% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 이를 곧바로 시세 할인율이나 실질 취득 메리트로 해석하면 안 됩니다. 특히 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액이 최저가에 고정된다고 볼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 담보권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 150,591,000원 | 16.81% | 147,682,726원 | 2,468,317,274원 |
| 6회 유찰 시 | 105,413,700원 | 11.76% | 103,137,908원 | 2,512,862,092원 |
| 7회 유찰 시 | 73,789,590원 | 8.24% | 72,061,377원 | 2,543,938,623원 |
유찰이 더 진행되면 매각가격은 105,413,700원, 73,789,590원으로 낮아지는 반면, 근저당권의 미배당액은 각각 2,512,862,092원, 2,543,938,623원으로 증가합니다. 다만 이 담보권 미배당은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 그 자체가 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다. 매수인 측 핵심 변수는 별도로 남아 있는 임차관계입니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,591,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,908,274원 |
| 1. 근저당 · 목포신용협동조합 | 2,616,000,000원 | 147,682,726원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,908,274원을 제외한 147,682,726원이 근저당권에 배당되고, 담보권 미배당은 2,468,317,274원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, (주)GS리테일의 보증금도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지 정보 기준)
- 용도. 사건상 용도는 근린시설입니다. 건물명에 ‘오피스텔’이 포함돼 있어도 이 호실을 아파트나 주거용 오피스텔로 가정하면 안 됩니다.
- 용도지역. 중심상업지역·도시지역·도시개발구역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구에 포함됩니다.
- 도로. 대로2류(폭 30m~35m)와 중로1류(폭 20m~25m)에 접한 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,448.6㎡, 공시지가는 1,660,000원/㎡입니다. 지형은 평지·정방형, 도로접면은 광대소각입니다.
- 환금성 신호. 이미 5회 유찰된 근린시설이라는 사실 자체는 응찰 수요와 매각 속도를 보수적으로 봐야 할 신호입니다. 감정가 대비 낮은 비율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- (주)GS리테일 임대차 원본 확인. 보증금, 임대차 개시일, 사업자등록·전입 관련 일자, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 현재는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 ‘대항력 有’도 ‘대항력 無’도 확정할 수 없습니다.
- 신탁원부 확인. 2022.05.09. 신탁의 목적·수익자·관리·처분 조항과 임대차 권한을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.03.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권과 현재 경매채권 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 102호·103호·104호가 공동담보로 함께 기재돼 있습니다. 공동담보 관계와 배당 진행을 확인하세요.
- 최저가만으로 ‘싸다’ 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 16.81%지만, 임차보증금이 확인되지 않아 실질취득액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미확인 임차권이 먼저다”
이 물건은 감정가 896,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가가 150,591,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2018.07.06. 근저당권이라는 말소기준이 분명하고, 배당 시뮬레이션상 확정된 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현황조사상 실제 임차인인 (주)GS리테일의 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 실질취득액을 150,591,000원으로 확정하거나, 대항력 없는 임차인이라고 단정할 단계가 아닙니다.
여기에 2022년 신탁등기와 신탁원부 확인 필요성, 이미 5회 진행된 유찰 이력까지 겹칩니다. 이 사건의 핵심은 ‘감정가 대비 얼마나 내려왔느냐’가 아니라 GS리테일의 임차권이 매각 후 어디까지 살아남는지입니다. 임차관계가 해소되지 않은 상태에서는 낮은 최저가 자체에 가격 가점을 주기 어렵고, 권리 확인이 선행돼야 실제 입찰가의 의미도 생깁니다.
