215,130,000원
대전지방법원 2025타경1054. 충남 예산군 삽교읍 목리의 내포에드가오피스텔2차 1층 101호 근린시설입니다. 감정가는 896,000,000원인데 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 215,130,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2018년 7월 6일 목포신용협동조합의 채권최고액 2,616,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026년 3월 23일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
가격 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 권리확정입니다. 현재 점유 임차인으로 확인된 (주)GS리테일의 보증금과 전입신고일, 확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 배당표의 인수 0원만 보고 실제 인수액도 0원이라고 단정할 수 없습니다. 특히 보증금이 존재하고 대항력이 인정되는 구조라면 낙찰 후 미배당 보증금이 실질취득액에 추가될 수 있으므로, 이 물건은 임차관계 확인 전 가격 메리트를 확정할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1054 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 1층 101호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 896,000,000원 / 215,130,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포신용협동조합 / 2,263,148,593원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.06 목포신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,616,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁·임차관계 확인이 핵심
말소기준은 2018.07.06 설정된 목포신용협동조합 근저당권입니다. 2022.05.09 소유권이 주식회사무궁화신탁으로 신탁 이전됐고 신탁원부 제2022-53호가 등기돼 있습니다. 등기에는 임대차 등의 법률행위를 할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분 조항 등을 확인해야 한다는 주의가 2025.11.24 부기돼 있습니다.
이 사건은 과거에도 목포신용협동조합이 2023.06.20과 2024.03.06 각각 임의경매개시결정을 받았으나 이후 취하로 말소됐고, 현재 경매개시결정은 2025.06.20 등기됐습니다. 2018년 근저당권은 2026.03.23 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)GS리테일 | 미상 | 1,980,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 1명, (주)GS리테일입니다. 월차임은 1,980,000원이지만 보증금, 전입신고일, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 보증금과 전입신고일이 모두 확인되지 않는 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수 없으므로 판정은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 가격 — 감정가 24.01%여도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 215,130,000원으로 감정가 896,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 낙폭은 매우 큽니다. 그러나 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 직접 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 근린시설은 임대수익, 공실, 임차계약 조건과 매수층에 따라 가격 편차가 커질 수 있고, 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체도 감정가와 시장 응찰가격 사이에 큰 간극이 있음을 보여주는 신호로 볼 수 있습니다. 따라서 “감정가 대비 24.01% = 시세 대비 24.01%”로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 215,130,000원 | 211,318,180원 | 2,404,681,820원 |
| 5회 유찰 시 | 150,591,000원 | 147,682,726원 | 2,468,317,274원 |
| 6회 유찰 시 | 105,413,700원 | 103,137,908원 | 2,512,862,092원 |
④ 예상배당표 (매각가 215,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,811,820원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 목포신용협동조합 | 2,616,000,000원 | 211,318,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,811,820원을 제외한 211,318,180원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 2,404,681,820원입니다. 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 임차인 보증금이 미상이라 실제 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도지역. 중심상업지역이며 도시지역·도시개발구역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,448.6㎡이며 평지·정방형입니다. 공시지가는 1,660,000원/㎡입니다.
- 도로. 도로접면은 광대소각이며 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함·접하며, 위반 사항 표시는 없습니다.
- 환금성. 근린시설이고 이미 4회 유찰됐습니다. 감정가 대비 큰 낙폭만으로 환금성을 높게 평가하기보다 실제 임대조건·공실 가능성·매매 시세를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. (주)GS리테일의 보증금이 미상입니다. 계약서와 매각 관련 원본 서류를 통해 보증금을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2022-53호의 신탁 목적·수익자·임대차 권한·재산 관리 및 처분 조항을 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2018.07.06 설정 근저당권은 2026.03.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 현재 권리자와 경매절차상 승계관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일·유사 근린시설의 실제 매매가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고 임차보증금도 미상입니다. 실제 배당순위와 인수액은 원본 서류 기준으로 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저다
이 물건은 감정가 896,000,000원에서 4회 유찰돼 215,130,000원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 할인율만으로는 투자 매력을 확정할 수 없습니다. 근린시설이라 실거래 시세 비교가 확인되지 않고, 실제 임차인 (주)GS리테일의 보증금·전입신고일·확정일자가 모두 미상이라 대항력과 인수액도 아직 확정되지 않았습니다.
말소기준 자체는 2018.07.06 목포신용협동조합 근저당권으로 분명하지만, 2022.05.09 주식회사무궁화신탁으로의 신탁 이전과 신탁원부 확인 의무, 그리고 임차관계 미상이 함께 존재합니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순합니다. “4회 유찰이라 싸다”가 아니라, 임차보증금·대항력·신탁원부를 확인해 실제 인수액을 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
