대전지방법원 2025타경1054. 충남 예산군 삽교읍 내포에드가오피스텔2차 1층 103호의 근린시설 경매입니다. 등기상 최초 소유자는 송도주식회사였고, 2022년 5월 9일 주식회사무궁화신탁 앞으로 소유권이전 신탁이 이뤄졌습니다. 현재 등기명의인도 주식회사무궁화신탁입니다. 등기부에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부 제2022-58호를 함께 확인해야 한다는 주의사항도 명시돼 있습니다.
말소기준권리는 2018년 7월 6일 설정된 목포신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 2,616,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2026년 3월 23일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 과거 2023년과 2024년에도 같은 근저당을 바탕으로 임의경매가 개시됐다가 각각 취하됐고, 현재 사건은 2025년 6월 20일 다시 개시된 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1054 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 1층 103호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 등기명의인 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 847,000,000원 / 142,356,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 2,263,148,593원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 용도지역 | 중심상업지역 · 지구단위계획구역 · 도시개발구역 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인과 신탁은 별도 확인
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 차임 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)GS리테일 | 1,980,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
현황조사와 매각물건명세서에는 (주)GS리테일이 임차인으로 확인되고 월차임은 1,980,000원입니다. 그러나 전입·사업자등록에 해당하는 기준일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않아 대항력은 ‘있다’고 단정할 수 없고 ‘가능·미상’으로 봐야 합니다. 배당요구 여부와 우선변제 가능성 역시 확정할 자료가 없습니다.
③ 가격 — 83% 하락했지만 ‘시세 대비 싸다’는 근거는 없다
감정가는 847,000,000원, 현재 최저매각가는 142,356,000원으로 감정가의 16.81%입니다. 다섯 번 유찰되면서 가격만 놓고 보면 큰 폭으로 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래가가 제시되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 비싼지 비교할 수 없습니다.
특히 용도가 아파트가 아니라 1층 근린시설인 만큼, 거래 빈도와 환금성은 주거용 집합건물과 동일한 기준으로 볼 수 없습니다. 5회 유찰이라는 사실 자체도 시장이 감정가 수준에서는 매수에 적극적이지 않았다는 결과로 볼 수 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,356,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,792,984원 |
| 1. 근저당 · 목포신용협동조합 | 2,616,000,000원 | 139,563,016원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가격 가정에서는 근저당 채권 2,616,000,000원 중 139,563,016원만 배당돼 2,476,436,984원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인의 보증금·대항력이 미상인 만큼 실제 매수인 인수관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 토지·용도·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 근린시설입니다. 주거용 오피스텔이나 아파트로 가정해 평가하면 안 됩니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 도시개발구역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 대로2류(폭 30m~35m)와 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지, 지형은 평지·정방형이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,660,000원입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. (주)GS리테일의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
- 대항요건 기준일 확인. 말소기준 2018.07.06.보다 앞선 대항요건인지 반드시 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 우선변제·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당과 인수의 경계를 확정할 수 없습니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2022-58호에서 임대차 권한, 신탁 목적, 관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2018년 목포신용협동조합 근저당은 2026.03.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 단순 할인율보다 점유상태, 임대차 조건, 상가 환금성, 신탁관계가 유찰에 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 16.81%라는 수치만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 권리확인은 끝나지 않았다”
감정가 847,000,000원이 5회 유찰돼 142,356,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 근린시설이고, 시장 실거래 비교 자료가 없으며, 실제 임차인 1명의 보증금과 대항요건이 확인되지 않았습니다. 여기에 신탁부동산이어서 신탁원부 확인까지 필요합니다.
등기상 말소기준은 명확하고 현재 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조지만, 매수인의 최종 부담액은 아직 142,356,000원으로 고정할 단계가 아닙니다. 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 많이 유찰됐는가’가 아니라, GS리테일 임대차의 대항력·보증금과 신탁원부를 확인한 뒤 실제 인수금액을 확정하는 것입니다.
