대전지방법원 2025타경1054. 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960, 내포에드가오피스텔2차 1층 103호의 근린시설입니다. 감정가 847,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 203,365,000원, 감정가의 약 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차인과 신탁입니다.
말소기준권리는 2018.07.06 설정된 목포신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 2,616,000,000원입니다. 이 근저당권은 2026.03.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 현재 소유명의는 주식회사무궁화신탁이고, 등기부에는 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1054 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 1층103호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유명의 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 847,000,000원 / 203,365,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 2,263,148,593원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.06 근저당권 · 목포신용협동조합 · 채권최고액 2,616,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 ‘임차인 확인’이 먼저
말소기준인 2018.07.06 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 2025.06.20 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 (주)GS리테일은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로는 “대항력 있음”이라고도, “대항력 없음”이라고도 단정할 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 승계액은 미확정
| 임차인 | 차임 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)GS리테일 | 1,980,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 (주)GS리테일 자체가 조사된 임차인입니다. 다만 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 판정과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 확인되지 않으므로 매수인이 최종적으로 부담할 수 있는 승계액도 현재 0원으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰은 확인되지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
현재 최저가는 203,365,000원으로 감정가 847,000,000원의 약 24.01%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 근린시설은 실제 사용가치와 임대수익, 상권 및 환금성에 따라 가격 편차가 클 수 있어 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,365,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,647,110원 |
| 1. 근저당 · 목포신용협동조합 | 2,616,000,000원 | 199,717,890원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 203,365,000원 가정 시 집행비용 3,647,110원을 제외한 199,717,890원이 근저당권 배당으로 계산되며, 채권 미배당액은 2,416,282,110원입니다. 이 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 값이며, 임차인 승계 위험은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도지역. 토지는 중심상업지역에 위치하고, 도시지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지 조건. 지목은 대, 지형은 평지·정방형, 도로접면은 광대소각으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 대로2류(폭 30m~35m)와 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,660,000원/㎡이며 토지면적은 1,448.6㎡로 기재돼 있습니다.
- 이용상황. 토지 자료상 이용상황은 상업나지로 기재돼 있습니다. 대상 물건 자체의 용도는 근린시설입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않은 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- (주)GS리테일 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 관련 원본에서 금액을 반드시 대조해야 합니다.
- 전입·대항력 확인. 전입신고일이 미상이므로 현재 단계에서는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
- 신탁원부 확인. 2022.05.09 신탁등기가 존재하고 등기부에도 신탁원부 확인 필요성이 명시돼 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2018.07.06 근저당권은 2026.03.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 별도의 실제 거래·임대수익 검증이 필요합니다.
- 배당표 재확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 미확정 권리가 먼저다
이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 847,000,000원이 4회 유찰돼 203,365,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최근 실거래 자료가 없기 때문에 그 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
더 중요한 것은 (주)GS리테일의 보증금과 전입일이 모두 미상이라는 점입니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 우선변제도 미상이며, 매수인이 실제 부담할 수 있는 승계액 역시 확정되지 않습니다. 여기에 신탁등기까지 있어 신탁원부 확인도 필요합니다.
말소기준 자체는 명확하지만, 실질취득비용은 아직 명확하지 않습니다. 현재 최저가 203,365,000원만 보고 “감정가의 24%니까 싸다”고 접근하기보다, 임차인의 보증금·전입일과 신탁원부를 먼저 확인한 뒤 실제 승계 가능액을 포함한 총취득비용을 계산해야 하는 물건입니다.
