대전지방법원 2025타경1054. 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 1층 102호의 근린시설입니다. 감정가는 902,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 216,570,000원입니다. 말소기준권리는 2018.07.06. 설정된 목포신용협동조합 근저당권이고 채권최고액은 2,616,000,000원입니다. 이 근저당은 2026.03.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.
등기 흐름만 보면 말소기준 이후의 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 실질적인 핵심은 등기부보다 점유자입니다. 현황조사에는 (주)GS리테일이 월차임 1,980,000원으로 기재돼 있으나 보증금과 대항력 기준일이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 배당계산에서 매수인 인수액이 0원으로 표시된다는 이유만으로 실제 인수위험까지 0원이라고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1054 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 1층102호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 902,000,000원 / 216,570,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포신용협동조합 / 2,263,148,593원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 중심상업지역 · 지목 대 · 공시지가 1,660,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 별도 확인
2018.07.06. 목포신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 2023.06.20.과 2024.03.06.에도 목포신용협동조합이 임의경매를 신청했으나 각각 취하돼 경매개시결정 등기가 말소됐고, 현재 사건의 경매개시결정은 2025.06.20. 접수됐습니다. 이후 2026.03.23. 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력은 ‘미상’
| 점유자 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)GS리테일 | 미상 | 1,980,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사상 (주)GS리테일이 직접 확인된 경우입니다. 다만 대항력 기준일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력 有라고 단정할 수도, 반대로 인수 없음이라고 단정할 수도 없습니다. 특히 보증금이 확인돼야 최저매각가 216,570,000원에 실제 인수금액을 더한 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%지만 ‘싸다’고 결론낼 시세가 없다
감정가 902,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 216,570,000원으로, 감정가 대비 24.01% 수준입니다. 절대적인 하락폭은 크지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,831,980원 |
| 2. 근저당 · 목포신용협동조합 | 2,616,000,000원 | 212,738,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | 2,616,000,000원 | 2,403,261,980원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,831,980원을 제외한 212,738,020원이 근저당에 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 2,403,261,980원입니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, (주)GS리테일의 보증금·대항력은 별도 확정이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 216,570,000원 | 212,738,020원 | 2,403,261,980원 |
| 5회 유찰 시 | 151,599,000원 | 148,676,614원 | 2,467,323,386원 |
| 6회 유찰 시 | 106,119,300원 | 103,833,630원 | 2,512,166,370원 |
추가 유찰이 발생하더라도 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 표시돼 있습니다. 그러나 이는 임차인의 보증금과 대항력을 확정한 결과가 아니므로, 최저가 하락 = 실질취득비용의 동일한 하락으로 바로 연결해 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 근린시설이며 등기상 주소는 내포에드가오피스텔2차 1층 102호입니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지로 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,448.6㎡, 평지·정방형·광대소각 조건이며 공시지가는 1,660,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 도청이전신도시 개발예정지구·도시개발구역·도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역에 포함되고, 대로2류와 중로1류에 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. (주)GS리테일의 보증금이 확인돼야 매수인 인수 가능액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 기준일 확인. 현황조사만으로는 대항력을 확정할 수 없으므로 사업자등록·점유개시 등 대항력 판단자료를 원본으로 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 2022.05.09. 신탁등기가 있으므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 권한을 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2018.07.06. 목포신용협동조합 근저당은 2026.03.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기돼 있습니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 902,000,000원에서 216,570,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 실제 근린시설 거래·임대 시세를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있으며, 임차인 자료가 보완되면 인수 판단도 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건은 감정가 902,000,000원에서 4회 유찰돼 216,570,000원까지 내려왔다는 숫자가 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 할인율에 있지 않습니다. 말소기준권리는 명확하지만, 현황조사상 실제 점유자인 (주)GS리테일의 보증금과 대항력 기준일이 미상이고, 2022년 신탁등기도 존재합니다. 게다가 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장에서 싼 가격인지도 판단할 수 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 실질취득비용과 임차위험은 아직 확정되지 않은 상태. 이 물건은 최저가보다 임차관계·신탁원부·시세 확인이 먼저입니다.
