대전지방법원 2025타경1054. 충남 예산군 삽교읍 목리 내포에드가오피스텔2차 1층 102호입니다. 물건의 용도는 근린시설이며, 감정가 902,000,000원에 출발했지만 5회 유찰로 현재 최저매각가는 151,599,000원까지 내려왔습니다. 근저당권의 최초 채권자는 목포신용협동조합이고, 등기상 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
가격 하락폭만 보면 눈길을 끌지만, 이 물건의 핵심은 신탁등기와 상가 임대차관계입니다. 현재 등기상 수탁자는 주식회사무궁화신탁이며, 현황조사에는 (주)GS리테일이 점유자로 확인됩니다. 월 차임은 1,980,000원이나 보증금과 임차 개시 시점은 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 예상배당표의 인수액 0원만 보고 모든 권리 위험이 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1054 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 1층 102호 도로명주소: 충청남도 예산군 삽교읍 청사로 190 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 (1층 상업용 호실) |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) 2022.05.09 신탁에 의한 소유권이전 |
| 감정가 | 902,000,000원 |
| 최저매각가 | 151,599,000원 (5회 유찰 · 감정가 대비 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포신용협동조합 / 2,263,148,593원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.06 을구 1번 목포신용협동조합 근저당권 채권최고액 2,616,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.03.23 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 임차인 | (주)GS리테일 · 월 차임 1,980,000원 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸 예정, 신탁·임차관계는 확인 필요
말소기준은 2018.07.06 설정된 을구 1번 목포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,616,000,000원이며, 101호·103호·104호와 공동담보 관계입니다. 해당 근저당권 및 이후 경매개시결정등기는 매각에 따라 소멸할 예정입니다.
2026.03.23에는 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 을구 1번 근저당권의 이전으로, 별개의 신규 근저당권이나 추가 채무로 중복 계산해서는 안 됩니다. 예상배당은 최초 채권자인 목포신용협동조합 명의의 근저당 채권을 기준으로 작성돼 있으므로, 실제 배당 시 현재 권리자와 채권액을 재확인해야 합니다.
입찰 전 신탁원부 제2022-55호, 임대차계약 체결 권한, 수탁자 동의 여부 및 경매에 따른 권리 정리 범위를 대조해야 합니다. 신탁등기가 존재한다는 사실만으로 임대차의 유효성이나 임차인의 인수 여부를 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — GS리테일의 대항력은 미확정
| 임차인 / 점유자 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)GS리테일 현황조사상 점유자 |
미상 | 1,980,000원 | 가능·미상 임차 개시일 미확인 |
미상 확정일자 미확인 |
확인 필요 보증금·선순위 여부 미확정 |
현황조사상 확인되는 실제 점유 임차인은 1명(법인)입니다. (주)GS리테일의 월 차임은 1,980,000원으로 확인되지만, 보증금·사업자등록 신청일·확정일자·임차 개시일이 확인되지 않아 대항력 및 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
GS리테일이 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인인지, 신탁등기 이후 누구와 계약했는지, 보증금이 얼마인지, 우선변제권 또는 별도의 인수 가능성이 있는지를 확인해야 합니다. 대항력 있는 보증금이 매각대금에서 전액 회수되지 못하고 매수인에게 승계되는 경우에는 낙찰가와 미배당 인수액을 합한 실질취득비용으로 가격을 판단해야 합니다.
- 임대차계약서. 보증금, 계약일, 임대차기간, 목적물 범위 및 실제 계약 상대방 확인.
- 대항요건. 사업자등록 신청일과 점유 개시 시점을 말소기준일인 2018.07.06과 비교.
- 우선변제. 확정일자와 배당요구 여부 및 실제 배당 가능액 확인.
- 신탁관계. 신탁원부 및 수탁자의 임대차 동의·권한 확인.
- 명도 및 영업시설. 현재 점유 범위, 영업시설 및 원상복구·인도 조건 확인.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 17%, 시세 할인 여부는 별개
감정가 902,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 151,599,000원입니다. 감정가 대비 비율은 16.81%입니다. 다만 현재 확인되는 가격 자료만으로는 동일 상권·유사 근린시설의 최근 실거래가나 실제 임대수익 대비 매매가를 비교할 수 없습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 151,599,000원 | 16.81% | 2,467,323,386원 |
| 6회 유찰 시 | 106,119,300원 | 11.76% | 2,512,166,370원 |
| 7회 유찰 시 | 74,283,510원 | 8.24% | 2,543,453,593원 |
유찰이 추가로 진행되면 최저매각가는 하락하지만, 그 자체로 상업용 부동산의 적정가격이 입증되는 것은 아닙니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 GS리테일 임차관계가 남아 있기 때문에 추가 유찰 가격만으로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
근린시설은 실제 영업수요, 공실 가능성, 임대차 조건 및 매각 가능성에 따라 가치 차이가 발생합니다. 동일 상권 최근 거래, 해당 호실의 실제 보증금·임대료, 공실 및 관리비 수준을 확인한 후 가격을 평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,599,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,922,386원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 목포신용협동조합 → 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
2,616,000,000원 | 148,676,614원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당권 미배당 | 2,616,000,000원 | 2,467,323,386원 |
집행비용 2,922,386원을 공제하고 근저당권자에게 148,676,614원이 배당되는 추정입니다. 실제 근저당권은 채권양도에 따라 이전됐으므로 현재 배당권자를 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
채권최고액 2,616,000,000원 기준으로 계산한 현재 회차의 미배당액은 2,467,323,386원입니다. 이 금액은 근저당권자의 미회수 채권액이지, 매수인이 자동으로 떠안는 채무가 아닙니다. 다만 임차보증금에 관한 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지이용 및 등기자료 기준)
- 위치. 충남 예산군 삽교읍 목리 960, 내포에드가오피스텔2차 1층 102호. 도로명주소는 청사로 190입니다.
- 용도. 근린시설로 분류되는 1층 상업용 호실입니다. 주거용 아파트와 달리 상권 수요 및 임대수익을 중심으로 가격을 검토해야 합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 도시지역·도시개발구역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 토지의 도로접면은 광대소각으로 기재돼 있으며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,448.6㎡, 지형은 평지·정방형이며 공시지가는 1,660,000원/㎡입니다. 해당 면적은 개별 호실의 전용면적이 아닙니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 확인되지 않았습니다. 개별 호실의 실제 이용상태와 내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 5회 유찰된 근린시설로, 감정가 대비 할인폭과 실제 환금성을 구분할 필요가 있습니다. 동일 상권 거래사례와 실제 임대수익을 확보한 후 가격을 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원본. 제2022-55호를 열람해 수탁자의 처분권한, 수익자 및 임대차 관련 약정 확인.
- GS리테일 임대차. 보증금과 실제 계약일, 사업자등록 신청일, 확정일자, 배당요구 및 대항력 확인.
- 실질취득비용. 임차보증금의 승계 가능성이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 합산해 재산정.
- 근저당권 이전. 목포신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 채권양도 및 현재 배당권자 확인.
- 공동담보. 101호·103호·104호와의 공동담보 관계 및 배당에 미치는 영향 확인.
- 수익성 검토. GS리테일의 실제 임대차 조건, 관리비, 공실 가능성 및 동일 상권 거래가격 확인.
- 현장 점검. 점유 범위, 시설물 소유, 영업상태, 관리비 체납 및 명도 조건 확인.
- 최신 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항증명서·신탁원부 및 매각기일 변동 여부 확인.
맺으며 — “감정가의 17%가 곧 시세의 17%는 아니다”
내포에드가오피스텔2차 102호는 감정가 902,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 151,599,000원까지 하락했습니다. 등기상 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이며, 현재 배당 시뮬레이션에 반영된 인수 채무도 0원입니다.
그러나 GS리테일의 보증금·대항력 미상, 신탁원부 확인 필요, 5회 유찰에 따른 환금성 불확실성이 동시에 존재합니다. 현재 최저가와 실제 취득비용이 같다고 확정할 수 없고, 최근 실거래 비교 없이 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다.
결론은 신탁원부와 임차관계 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다. 현재 가장 중요한 것은 유찰 횟수보다 실제 인수 여부와 근린시설의 현실적인 시장가치를 확인하는 일입니다.
