대전지방법원 2025타경1054. 충남 예산군 삽교읍 내포에드가오피스텔2차 1층 104호의 근린시설입니다. 감정가는 833,000,000원, 현재 최저매각가는 200,003,000원으로 4회 유찰 상태입니다. 등기상 말소기준은 2018년 7월 6일 목포신용협동조합의 채권최고액 2,616,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026년 3월 23일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
가격만 보면 감정가의 약 24%까지 내려온 모습이 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 낮아진 최저가만으로 안전성을 판단하면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 (주)GS리테일이 확인되고 월 차임은 1,980,000원이지만, 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 없는 임차인으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1054 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 1층104호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 833,000,000원 / 200,003,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 2,263,148,593원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준 | 2018.07.06. 근저당권 · 목포신용협동조합 · 채권최고액 2,616,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하지만, 신탁과 임차가 남는다
말소기준은 2018.07.06. 설정된 목포신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2022.05.09. 소유권이 주식회사무궁화신탁으로 신탁 이전됐고, 등기에는 이 부동산에서 임대차 등의 법률행위를 할 경우 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자· 관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다.
2023년과 2024년에도 목포신용협동조합이 임의경매를 신청했지만 각각 취하돼 경매개시결정등기가 말소됐고, 2025.06.20. 다시 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 2026.03.23. 말소기준 근저당권 자체가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)GS리테일 | 미상 | 1,980,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상이며 확정일자 역시 확인되지 않아, 현재 자료만으로 대항력·우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,003,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,042원 |
| 1. 근저당권 · 목포신용협동조합 | 2,616,000,000원 | 196,402,958원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 200,003,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 2,616,000,000원 중 196,402,958원이 배당되고, 미배당액은 2,419,597,042원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 200,003,000원 | 196,402,958원 | 2,419,597,042원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 140,002,100원 | 137,242,071원 | 2,478,757,929원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 98,001,470원 | 95,837,444원 | 2,520,162,556원 | 0원 |
매각가는 현재 200,003,000원에서 5회 유찰 시 140,002,100원, 6회 유찰 시 98,001,470원으로 낮아지는 시나리오입니다. 하지만 이 사건에서 낮은 매각가를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않고, 임차인의 보증금·대항요건도 확정되지 않았기 때문입니다.
⑤ 토지·용도지역 메모
- 용도. 본 물건의 용도는 근린시설입니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 도시지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,448.6㎡, 토지이용상황은 상업나지, 지형은 평지·정방형입니다.
- 도로. 도로접면은 광대소각이며 대로2류(폭 30m~35m)와 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,660,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. (주)GS리테일의 보증금이 확인되지 않았습니다. 계약서·현황조사·매각물건명세서 원본을 대조해 실제 보증금을 확인해야 합니다.
- 대항요건 확인. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력·우선변제 여부를 확정하기 전까지는 ‘대항력 가능·미상’으로 관리해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2022-60호에서 임대차 권한과 신탁재산의 관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2018년 말소기준 근저당권이 2026.03.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실을 최신 등기와 대조해야 합니다.
- 유찰가만 보고 응찰 금지. 현재 최저가가 감정가의 24.01%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다”보다 먼저 볼 것
이 사건의 첫인상은 감정가 833,000,000원짜리 물건이 4회 유찰돼 200,003,000원까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 등기상 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 실제 임차인 (주)GS리테일의 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태가 남아 있습니다. 게다가 소유권이 신탁돼 있어 신탁원부 확인도 필수입니다.
따라서 이 물건은 “4회 유찰된 저가 물건”으로 먼저 볼 사건이 아니라, “임차와 신탁을 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건”입니다. 배당 산정상 인수 0원이라는 숫자와 실제 권리위험이 완전히 같은 의미는 아닙니다. 임차관계와 신탁원부를 닫지 못한 상태에서 최저가만 보고 접근하는 것은 피해야 합니다.
