대전지방법원 2025타경1054. 충남 예산군 삽교읍 목리 내포에드가오피스텔2차 1층 104호 근린시설입니다. 최초 감정가는 833,000,000원이었지만 5회 유찰되면서 현재 최저매각가는 140,002,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 물건은 단순히 가격만 비교해서 접근하기 어렵습니다.

등기상 2018년 설정된 목포신용협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 해당 근저당권에는 다른 호실들과 공동담보가 설정돼 있습니다. 소유권은 2022년 주식회사무궁화신탁으로 신탁 이전됐으며, 현재 확인되는 점유 임차인 (주)GS리테일의 보증금과 대항력 여부는 명확하지 않습니다. 따라서 근저당권이 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 위험이 없다는 판단은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임차관계는 별도 확인

말소기준권리는 2018.07.06. 설정된 을구 1번 목포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,616,000,000원이며, 송도주식회사가 채무자로 기재돼 있습니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2026.03.23.에는 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 을구 1번 근저당권의 권리자 변경으로, 별개의 근저당 채권을 중복하여 계산해서는 안 됩니다. 경매 신청 당시 채권자와 현재 등기상 근저당권자가 다르므로 입찰 전 채권자 변경 및 승계 관계를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — GS리테일의 대항력은 미확정

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 (주)GS리테일 1명입니다. 월차임은 1,980,000원으로 기재돼 있으나 보증금과 임대차 관련 기준일이 확인되지 않아, 매수인이 임대차관계 또는 미배당 보증금을 승계할 가능성을 배제할 수 없습니다.

• 대항력 확인. 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 실제 영업 개시 여부와 말소기준권리의 선후관계를 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 임대차계약서와 매각물건명세서 원본을 대조해 보증금 및 임대차 조건을 확인해야 합니다.
• 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부를 확인하고, 실제 배당 및 미배당 보증금이 발생할 가능성을 검토해야 합니다.
• 신탁관계 확인. 임대차 체결 당시 임대권한과 신탁원부상 관련 조항을 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 5회 유찰이 곧 저평가를 뜻하지는 않는다

최초 감정가 833,000,000원이 5회 유찰을 거치며 140,002,000원까지 내려왔습니다. 현재 최저가 비율은 감정가의 16.81%입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 과거 평가액과 현재 최저가를 비교한 수치일 뿐, 실제 매매 시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.

특히 이 물건은 근린시설이며, 동일 건물·동일 용도에 대한 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가의 차이만으로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. GS리테일의 보증금 인수 가능성이 해소되기 전에는 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.

회차별 수치는 해당 매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시나리오입니다. 실제 낙찰가나 향후 매각기일을 확정하는 수치는 아닙니다. 미배당은 근저당 채권에 관한 추정치이며, 매수인의 인수액과 동일하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,002,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 가정 아래 집행비용 2,760,028원을 제외하면, 근저당권에 배당되는 금액은 137,241,972원입니다. 채권최고액 기준 예상 미배당액은 2,478,758,028원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

근저당권은 공동담보로 설정돼 있고 2026.03.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 배당표의 채권자 명칭과 실제 배당권리자는 최신 권리승계 자료로 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권의 미배당액을 매수인이 그대로 인수한다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (토지이용 및 등기 자료 기준)

• 소재지. 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960, 961 내포에드가오피스텔2차 소재 근린시설입니다. 도로명주소는 청사로 190입니다.
• 용도지역. 중심상업지역이며 도시지역·도시개발구역·지구단위계획구역 및 도청이전신도시 개발예정지구에 포함됩니다.
• 도로 조건. 토지 자료상 광대소각 접면이며 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m)와 접합니다.
• 토지 특성. 지목은 대, 지형은 평지·정방형입니다. 토지면적 1,448.6㎡는 개별 104호의 전용면적이나 독립 대지면적을 뜻하지 않습니다.
• 공시지가. 1,660,000원/㎡로 기재돼 있으나 이를 근린시설 개별 호실의 매매 시세로 환산해서는 안 됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시 사항은 없으며, 실제 내부 상태와 시설물 현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린시설은 임차 수익과 상권에 민감합니다. 5회 유찰 이력과 GS리테일의 임대차 조건을 함께 검토해 공실 시 활용 가능성 및 재매각 수요를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• GS리테일 임대차 원본. 보증금, 월차임, 사업자등록일, 점유 개시일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고 미배당 보증금 인수 가능성을 검토하세요.
• 신탁원부 대조. 신탁원부 제2022-60호를 확인해 임대차 체결 권한, 수탁자의 관리·처분 권한과 해당 임대차의 효력을 점검하세요.
• 채권자 변경 확인. 목포신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 권리승계 및 경매절차상 채권자 지위를 확인하세요.
• 공동담보 관계. 제101호·제102호·제103호의 공동담보 설정 내용과 실제 배당관계를 대조하세요.
• 가격 검증. 최저가 140,002,000원을 저가 매수의 근거로 단정하지 말고 동일 건물의 근린시설 거래가격, 임대수익 및 공실 위험을 확인하세요.
• 실질취득비용. 낙찰대금에 임차보증금 인수 가능액, 취득 관련 비용, 명도 및 시설 정비 비용을 함께 고려하세요.
• 관리비·점유 상태. 미납 관리비와 실제 영업 여부, 점유 부분, 시설물 귀속 및 인도 조건을 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.13. 진행 여부와 최종 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 17%”보다 중요한 것은 실제 인수 위험

내포에드가오피스텔2차 104호는 5회 유찰 끝에 감정가의 16.81%인 140,002,000원까지 내려온 근린시설입니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 GS리테일의 임차보증금과 대항력 여부가 미확정이라는 점이 판단을 크게 제한합니다. 신탁등기와 공동담보 관계까지 확인해야 하며, 반복 유찰된 근린시설의 실제 시장가치와 환금성도 별도로 검증해야 합니다.

최저가가 추가로 내려가더라도 선순위 임차보증금을 승계하는 구조라면 실질취득비용은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 가격 할인율보다 임차보증금·대항력·신탁관계 확인이 우선이라는 것입니다. 이 관계가 명확해진 뒤에야 실질취득비용과 시장가치를 비교할 수 있습니다.