청주지방법원 2026타경56. 충주시 봉방동 지오빌 제201동 제1층 제101호입니다. 감정평가상 현재 이용은 공동주택(다세대주택)이고, 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 소유자는 김선경이며 2014.08.11 소유권보존 이후 2014.08.28 삼척수산업협동조합이 채권최고액 220,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2026.03.17 삼척수산업협동조합의 임의경매개시결정, 2026.08.20 충주시 압류가 이어졌고 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 후순위 권리의 인수 문제는 크지 않습니다. 다만 권리분석의 실제 난도는 등기부 밖 점유관계에서 올라갑니다. 조사자료에 박연경·공민주·김경수가 확인되며, 이 중 박연경과 공민주는 전입신고일·보증금이 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경56 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 봉방동 21-64 지오빌 201동 1층 101호 |
| 도로명 | 충청북도 충주시 삼원로 84 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현황 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김선경 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 49,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼척수산업협동조합 / 184,511,390원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 공부와 현황 | 집합건축물대장상 소매점 · 현황 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순, 점유관계는 미확정
말소기준은 2014.08.28 삼척수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 220,000,000원이며 201동 102호·103호·104호도 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 경매개시결정과 충주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 점유·임차 현황 — 실제 확인이 가장 중요하다
| 성명 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박연경 | 목적물 1번 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 공민주 | 목적물 3번 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경수 | 미상 · 주민등록등본상 전입자 | 2024.01.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박연경은 현황조사와 매각물건명세서에, 공민주와 김경수는 현황조사에 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 특히 목적물 1번 전부로 기재된 박연경의 전입시점과 보증금이 확인되지 않았으므로 입찰 전 보완 확인이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘동일면적 시세’가 아니다
지오빌2단지(201~203동)는 24세대이며 2014.08.07 준공됐습니다. 본건에 연결된 대상면적은 25.16㎡지만 확인된 실거래 표본은 48.25㎡·53.22㎡·57.02㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가격은 주변 동일 단지의 가격대 참고자료이지, 본건의 직접 시세로 그대로 환산할 수 있는 자료가 아닙니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 48.25㎡ | 6 | 94,000,000원 |
| 2023.06 | 57.02㎡ | 5 | 134,000,000원 |
| 2023.05 | 53.22㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2023.02 | 48.25㎡ | 6 | 86,000,000원 |
| 2021.11 | 57.02㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 100,800,000원 |
최근 12개월 거래는 2026.06의 94,000,000원 한 건으로, 최저가 49,000,000원은 그 금액의 52.1%입니다. 다만 최근 거래 전용면적은 48.25㎡이고 본건 대상면적은 25.16㎡이므로 단순히 “최근 시세의 절반”이라고 표현하는 것은 부정확합니다. 또한 최근 12개월 평균은 과거 거래군보다 8.3% 낮아진 하락 추세입니다. 전체 평균 100,800,000원보다 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 점수를 높여서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,282,000원 |
| 2. 근저당 · 삼척수산업협동조합 | 220,000,000원 | 47,718,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 220,000,000원 중 47,718,000원이 배당되고, 172,282,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자 청구액은 184,511,390원이며 현재 매각대금만으로 충족되지 않습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있고 대항력 미상 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 172,282,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (80%) | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 181,905,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 31,360,000원 | 30,395,520원 | 189,604,480원 | 0원* |
* 배당 시뮬레이션상 수치. 박연경·공민주의 전입일·보증금이 확인되지 않았으므로 실제 인수위험은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 봉방동 문화사거리 북서측 인근으로, 아파트·다세대·단독주택·상가주택·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 간선도로가 통과해 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 이용. 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지는 남측 소로, 북측 중로와 접하고 이를 통해 진·출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 480,300원/㎡입니다.
- 환금성. 24세대 규모이고 확인된 최근 실거래 표본이 적으며 본건과 면적도 일치하지 않습니다. 용도 공부와 현황 차이까지 있어 재매각 시에는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박연경 확인. 목적물 1번 전부 점유자로 기재되어 있으므로 전입세대·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 공민주 확인. 목적물 3번 전부로 기재된 점유관계가 본건 매각범위와 어떻게 연결되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 김경수. 전입일 2024.01.22로 말소기준 2014.08.28보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 실제 점유부분과 계약관계는 확인 대상입니다.
- 용도 차이. 집합건축물대장상 소매점, 현황 다세대주택이라는 차이를 건축물대장·현황·관할 행정기관 자료로 확인하세요.
- 공동담보. 삼척수산업협동조합 근저당은 201동 102호·103호·104호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 실제 채권잔액과 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세. 최근 거래 94,000,000원은 전용 48.25㎡로 본건 대상면적 25.16㎡와 일치하지 않습니다. 동일·유사 면적 실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 12개월 거래가격은 과거 거래군 대비 8.3% 낮습니다. 전체 평균 100,800,000원만 보고 가격 메리트를 크게 잡지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·전입세대·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49,000,000원”보다 먼저 볼 것은 미상 임차다
이 물건은 등기부만 보면 어렵지 않습니다. 2014년 삼척수산업협동조합 근저당이 기준이고, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 최저가도 49,000,000원으로 최근 단지 거래 94,000,000원보다 크게 낮아 보입니다. 하지만 그 가격차를 그대로 수익 여유로 해석하면 안 됩니다. 비교 거래는 본건과 면적이 다르고 최근 추세는 8.3% 하락했으며, 무엇보다 박연경·공민주의 전입시점과 보증금이 확인되지 않았습니다.
등기는 비교적 단순하지만 점유와 용도가 미확정인 사건입니다. 박연경의 선순위 여부가 확인되고, 소매점으로 되어 있는 공부상 용도와 다세대주택 현황의 차이가 실제 취득·대출·매도에 어떤 영향을 주는지 확인된 뒤에야 49,000,000원의 가격 메리트를 평가할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 “가격은 관심, 권리확인은 필수”입니다.
