청주지방법원 2026타경56. 충주시 봉방동 지오빌 201동 1층 104호로, 현황상 공동주택인 다세대주택입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2014.08.11. 김선경 명의로 소유권보존이 되었고, 2014.08.28. 삼척수산업협동조합이 채권최고액 220,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2026.03.17. 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 등기부만 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건에서 등기부만 보고 곧바로 “인수 0원”이라고 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 박연경, 공민주, 김경수 관련 점유·전입 정보가 있고, 이 중 박연경과 공민주는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 김경수는 2024.01.22. 전입으로 말소기준인 2014.08.28.보다 늦어 대항력 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경56 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 봉방동 21-64 지오빌 201동 1층104호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상 면적 30.26㎡ · 현황상 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김선경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 58,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼척수산업협동조합 / 184,511,390원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 용도 현황 | 집합건축물대장상 소매점 · 현황상 공동주택(다세대주택) |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2014.08.28. 삼척수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 220,000,000원이고 101호·102호·103호가 함께 공동담보로 기재돼 있습니다. 2026.03.17. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임대차 확인 — ‘대항력 가능·미상’이 핵심
| 성명 | 점유·전입 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박연경 | 목적물 1번 전부 · 전입일 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 공민주 | 목적물 3번 전부 · 전입일 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 김경수 | 주민등록등본상 전입자 · 2024.01.22. 전입 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
박연경과 공민주는 각각 목적물 1번·3번 전부로 조사돼 있으며, 이 사건의 104호와 직접 대응하는 점유관계는 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다. 특히 전입일과 보증금이 확인되지 않았으므로 두 사람을 대항력 있음으로 단정할 수도, 반대로 아무 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 김경수는 2024.01.22. 전입이라 2014.08.28. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
③ 시세 비교 — 61.7% 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
지오빌2단지의 최근 거래 중 가장 최신 거래는 2026.06. 전용 48.25㎡, 6층의 94,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이라 최근 12개월 평균 역시 94,000,000원입니다. 최저가 58,000,000원은 이 금액의 61.7%입니다.
다만 대상 면적은 30.26㎡이고, 아래 거래들은 48.25㎡·53.22㎡·57.02㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 58,000,000원과 94,000,000원을 그대로 놓고 “38.3% 싸다”는 식으로 해석하면 과도합니다. 더구나 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -8.3%로 하락 추세입니다. 전체 평균 100,800,000원보다 최저가가 낮다는 사실도 동일 면적 비교가 아니므로 가격 가점 근거로 쓰기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 48.25㎡ | 6 | 94,000,000원 |
| 2023.06 | 57.02㎡ | 5 | 134,000,000원 |
| 2023.05 | 53.22㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2023.02 | 48.25㎡ | 6 | 86,000,000원 |
| 2021.11 | 57.02㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 100,800,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,444,000원 |
| 1. 근저당 · 삼척수산업협동조합 | 220,000,000원 | 56,556,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 58,000,000원 가정 시 집행비용 1,444,000원을 제외한 56,556,000원이 삼척수산업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 163,444,000원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문화사거리 북서측 인근으로 아파트·다세대 공동주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 간선도로가 통과해 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 소로, 북측으로 중로와 접하고 이를 통해 진·출입합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 480,300원/㎡, 토지면적 1,186.0㎡입니다.
- 환금성 주의. 지오빌2단지는 24세대이고 최근 거래 표본은 5건이며 대상 면적과 일치하는 거래가 없어 가격 판단의 오차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 104호 점유관계 대조. 박연경·공민주 기재가 실제 104호에 대응하는지 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 전입일·보증금 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 남으므로 확인 전에는 인수위험을 0으로 단정하지 마세요.
- 김경수. 2024.01.22. 전입은 2014.08.28. 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
- 용도 불일치. 집합건축물대장상 소매점, 현황상 다세대주택이므로 입찰 전 현재 사용상태와 공부상 용도를 반드시 확인하세요.
- 시세 표본. 최근 94,000,000원 거래는 48.25㎡이고 대상은 30.26㎡입니다. 61.7%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 거래 흐름이 이전 대비 -8.3%이므로 전체 평균 100,800,000원을 기준으로 가격 메리트를 높게 평가하지 마세요.
- 공동담보. 삼척수산업협동조합 근저당은 101호·102호·103호와 공동담보 관계이므로 실제 배당관계도 함께 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확인되지 않은 조건이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 말소기준은 2014.08.28. 근저당이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가도 58,000,000원으로 최근 거래 94,000,000원의 61.7%에 불과합니다.
하지만 그 숫자를 그대로 투자매력으로 읽기에는 확인할 것이 많습니다. 대상 면적 30.26㎡와 최근 실거래 면적이 일치하지 않고, 최근 시장 흐름은 -8.3%입니다. 더 중요한 것은 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유관계와 소매점 ↔ 다세대주택의 용도 불일치입니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 단순하지만, 임대차와 현황 확인이 끝나야 가격 판단을 시작할 수 있는 유형입니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 즉시 고평가하기보다는, 점유·보증금·용도 관계를 확정한 뒤 실질취득비용을 다시 계산하는 접근이 적절합니다.
