청주지방법원 2026타경56. 충주시 봉방동 지오빌 201동 1층 103호의 다세대주택 경매입니다. 등기 권리구조의 기준점은 2014.08.28 설정된 삼척수산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 220,000,000원입니다. 이 근저당은 101호·102호·104호와 공동담보로 설정돼 있고, 2026.03.17 같은 채권자가 임의경매개시결정을 받았습니다. 등기만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 이 사건을 “권리가 깨끗하다”고 단정하면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 본건에 해당하는 목적물 3번 전부의 점유자로 공민주가 확인되지만, 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 말소기준일보다 먼저 주택 인도와 전입을 갖췄는지 알 수 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인 시점이 변수

등기상 말소기준은 2014.08.28 삼척수산업협동조합 근저당입니다. 2026.03.17 경매개시결정은 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 근저당 자체도 매각으로 소멸하므로, 배당 부족액 164,426,000원이 발생한다고 해서 그 금액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 임차인의 대항력 여부는 등기 순위와 별도로 확인해야 합니다.

임차인·점유 관계

감정평가서의 기호 배열은 기호(1) 101호, 기호(2) 102호, 기호(3) 103호, 기호(4) 104호입니다. 따라서 목적물 3번 전부를 점유한 공민주가 본건 103호에 직접 대응합니다. 공민주의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무와 미배당 보증금 승계 여부를 계산할 수 없습니다. 반면 김경수는 주민등록등본상 2024.01.22 전입자로, 말소기준일인 2014.08.28보다 뒤이므로 본건 점유자로 확인되더라도 대항력은 없습니다.

박연경은 현황조사에서 목적물 1번 전부의 점유자로 확인되어, 감정평가서의 기호(1) 101호와 대응합니다.

② 시세 비교 — 60.6%라는 숫자만 보면 안 된다

지오빌2단지(201~203동)는 24세대이고, 본건 기준면적은 29.59㎡입니다. 제공된 실거래는 48.25㎡~57.02㎡로 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 특히 최근 12개월 거래는 2026.06의 48.25㎡·6층 94,000,000원 1건뿐입니다. 최저가 57,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 60.6%지만, 면적 차이가 크므로 그 비율을 그대로 가격 메리트로 환산할 수 없습니다.

가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 100,800,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 94,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 동시에 최근 가격 추세는 -8.3%로 하락 방향입니다. 즉 최근 가격 자체가 과거보다 낮아진 흐름이므로, 전체 평균 대비 최저가가 56.5%라는 숫자만 근거로 높은 점수를 줄 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 57,000,000원 가정)

배당모형상 근저당 채권최고액 220,000,000원 중 55,574,000원이 배당되고 164,426,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공민주의 임차보증금이 미상이므로 실제 배당과 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충주시 봉방동 문화사거리 북서측 인근으로, 아파트·다세대 공동주택·단독주택·상가주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 간선도로가 통과해 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도 차이. 집합건축물대장상 용도는 소매점이지만 현황은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 위반건축물 표시는 없지만 공부와 현황이 다르므로 입찰 전 정합성을 확인해야 합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 480,300원/㎡, 토지면적은 1,186.0㎡입니다. 남측 소로와 북측 중로에 접합니다.
• 환금성. 지오빌2단지(201~203동)는 24세대이며, 제공된 실거래 표본은 본건 29.59㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 최근 가격 추세도 -8.3%여서 재매각가격 산정은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 공민주 권리 확인. 본건 103호에 직접 대응하는 점유자로 확인됩니다. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 주민등록 관련 자료에서 다시 확인해야 합니다.
• 인수액 0원 단정 금지. 현재 배당모형상 인수액은 0원이지만, 대항력 가능·미상 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가는 아직 계산할 수 없습니다.
• 김경수 점유호수 확인. 2024.01.22 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 점유 부분이 미상이므로 실제 본건 거주 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 공부·현황 용도 확인. 집합건축물대장상 소매점, 현황상 다세대주택입니다. 현황 이용과 공부상 용도의 정합성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 면적 맞는 시세 재확인. 최근 실거래 94,000,000원은 48.25㎡ 거래이고 본건 기준면적은 29.59㎡입니다. 60.6% 지표만으로 응찰가를 정하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -8.3%이므로 과거 전체 평균 100,800,000원보다 최신 거래와 추가 현장 시세를 우선해야 합니다.
• 공동담보·배당 확인. 삼척수산업협동조합 근저당이 101호·102호·104호와 공동담보이므로 실제 채권액과 배당관계를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격 할인보다 임차인 확인이 먼저”

이 물건은 등기부만 보면 단순합니다. 2014.08.28 삼척수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖에 있습니다. 103호를 점유한 공민주의 전입일과 보증금이 미상이어서 대항력과 보증금 승계 가능성을 닫지 못했습니다. 따라서 배당표의 인수 0원을 실제 매수인 부담 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

가격은 57,000,000원으로 최근 12개월 평균 94,000,000원의 60.6%이지만, 해당 최근 거래의 면적은 48.25㎡이고 본건은 29.59㎡입니다. 게다가 최근 가격 추세는 -8.3%입니다. 권리기준은 명확하지만 임차인은 미상, 가격은 낮아 보이지만 비교면적이 다르고, 공부상 용도와 현황 이용도 다릅니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라 공민주의 대항력 여부와 103호에 맞는 실제 시장가격을 확인하는 것입니다.