청주지방법원 2026타경56. 충주시 봉방동 지오빌 제201동 1층 102호입니다. 등기상 소유자는 김선경이고, 2014.08.28. 삼척수산업협동조합의 채권최고액 220,000,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 2026.03.17. 임의경매개시결정과 2026.08.20. 충주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 현황조사에는 박연경, 공민주, 김경수가 기재돼 있습니다. 박연경과 공민주는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 판단할 수 없고, 김경수는 2024.01.22. 전입해 말소기준권리인 2014.08.28. 근저당보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 현황조사 기재상 박연경은 목적물 1번, 공민주는 목적물 3번으로 표시되고 김경수의 점유 부분은 미상이라, 102호와의 정확한 점유 대응관계도 입찰 전 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경56 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 봉방동 21-64 지오빌 201동 1층102호 |
| 도로명 | 충청북도 충주시 삼원로 84 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 102호 |
| 대상면적 | 24.14㎡ |
| 소유자 | 김선경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 47,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 184,511,390원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 용도 차이 | 집합건축물대장상 소매점 · 현황상 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 확인 필요
말소기준은 2014.08.28. 삼척수산업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정과 충주시 압류는 모두 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액은 220,000,000원이고 신청채권액은 184,511,390원입니다. 현재 최저가 47,000,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 근저당권자에게 45,754,000원이 배당되고 174,246,000원의 미배당이 발생합니다.
② 임차·점유 현황 — ‘없음’이 아니라 ‘미상’
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박연경 | 목적물 1번 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 공민주 | 목적물 3번 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경수 | 미상 · 주민등록등본상 전입자 | 2024.01.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 세 명은 중복 보증기관 신고가 아닙니다. 다만 박연경과 공민주는 전입신고일이 없고 보증금도 확인되지 않았으므로 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 김경수는 2024.01.22. 전입으로 말소기준권리보다 후순위라 대항력은 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 50%, 비교 가능성은 낮다
지오빌2단지(201~203동)의 실거래는 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 100,800,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06. 1건, 94,000,000원이며 최근 시세가 과거 거래 대비 -8.3%인 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 48.25㎡ | 6 | 94,000,000원 |
| 2023.06 | 57.02㎡ | 5 | 134,000,000원 |
| 2023.05 | 53.22㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2023.02 | 48.25㎡ | 6 | 86,000,000원 |
| 2021.11 | 57.02㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 100,800,000원 |
최저가 47,000,000원은 최근 12개월 평균 94,000,000원의 정확히 50.0%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 대상면적은 24.14㎡인데 확인된 실거래는 48.25㎡·53.22㎡·57.02㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 94,000,000원을 이 호수의 직접 비교시세로 보고 “시세 반값”이라고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 거래 추세도 -8.3%이므로 전체 평균 100,800,000원만 근거로 가격 점수를 높여서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,000원 |
| 1. 근저당 · 삼척수산업협동조합 | 220,000,000원 | 45,754,000원 |
| 미배당 | - | 174,246,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산에서는 집행비용 1,246,000원을 제외한 45,754,000원이 근저당권자에게 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 매수인 부담은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 47,000,000원 | 45,754,000원 | 174,246,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 37,600,000원 | 36,523,200원 | 183,476,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 30,080,000원 | 29,138,560원 | 190,861,440원 | 0원 |
채권 미배당 자체는 낙찰자가 인수하는 근저당 채무가 아닙니다. 다만 위 0원은 확인된 등기와 현재 배당 산정 기준일 뿐, 박연경·공민주의 보증금과 전입일이 확인되지 않은 상태에서는 임차보증금 인수 가능성을 별도로 배제할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 봉방동 문화사거리 북서측 인근으로, 아파트·다세대·단독주택·상가주택·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지는 남측 소로와 북측 중로에 접하며 이를 통해 진·출입합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 1,186.0㎡, 공시지가 480,300원/㎡입니다.
- 용도 차이. 집합건축물대장상 소매점이나 실제로는 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 규모. 지오빌2단지(201~203동)는 24세대이며 준공일은 2014.08.07.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박연경·공민주 전입일 확인. 두 점유자는 전입신고일이 미상이라 말소기준권리보다 선순위인지 아직 판단할 수 없습니다.
- 보증금 확인. 박연경·공민주·김경수 모두 보증금이 확인되지 않아 실제 인수 위험과 최우선변제 가능성을 추가 확인해야 합니다.
- 102호 점유자 특정. 현황조사의 목적물 번호와 102호의 대응관계를 현장에서 명확히 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 소매점, 현황상 다세대주택이라는 차이를 확인하고 사용상 제약을 검토해야 합니다.
- 시세 비교 주의. 최근 94,000,000원 거래는 48.25㎡이고 대상면적은 24.14㎡라 직접 비교가 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래 대비 -8.3% 흐름이므로 전체 평균 100,800,000원만 기준으로 가격을 평가하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값처럼 보인다”보다 먼저 볼 것
이 물건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 2014.08.28. 삼척수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 경매개시결정과 충주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 위험은 임차·점유와 용도에서 생깁니다. 박연경과 공민주의 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없고, 집합건축물대장상 소매점과 현황상 다세대주택이라는 차이도 있습니다.
가격 역시 최저가 47,000,000원이 최근 12개월 거래 94,000,000원의 50.0%라는 숫자만으로 결론내리기 어렵습니다. 대상면적 24.14㎡와 확인된 실거래 면적이 일치하지 않고 최근 거래 추세도 -8.3%입니다. 따라서 이 사건은 “가격이 싸 보여 바로 들어가는 물건”이 아니라, 점유자와 공부상 용도를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
