청주지방법원 2026타경30020. 충북혁신도시영무인더스비트타운지식산업센터 7층 753호의 근린시설입니다. 소유자는 유한회사서지이고, 등기상 근저당은 없습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.12.01. 접수된 주식회사청주저축은행의 가압류 500,000,000원입니다. 이 가압류는 이후 2026.01.12. 강제경매개시결정으로 이어졌고, 계산상 매각으로 소멸합니다.
등기상 앞선 2025.11.19. 광주광역시 압류와 2026.03.06. 음성군 압류는 각각 말소·해제된 상태입니다. 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 보증금이나 권리도 0원입니다. 다만 이 물건은 권리표만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 매각물건명세서에 토지 별도등기 있음이라고 적혀 있으므로 그 구체적 내용을 확인해야 하고, 감정평가상 이용상태도 근린생활시설(현 공실)입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30020 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1340 충북혁신도시영무인더스비트타운지식산업센터 7층 753호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(현 공실) |
| 소유자 | 유한회사서지 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건·유찰 0회) |
| 청구금액 | 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기소 | 청주지방법원 음성등기소 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 인수 계산은 0원
임차인 없음. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2025.12.01. 주식회사청주저축은행 가압류이며, 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.03.06. 음성군 압류는 2026.05.29. 해제되어 말소됐고, 2025.11.19. 광주광역시 압류도 2026.06.18. 말소등기가 완료됐습니다.
② 배당 구조 — 매각대금 전액을 써도 가압류가 미배당
현재 최저매각가 275,000,000원을 그대로 매각가로 가정하면 집행비용 추정액 4,650,000원을 먼저 공제한 뒤, 청주저축은행 가압류에 270,350,000원이 배당됩니다. 가압류 청구금액 500,000,000원에 비해 229,650,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주식회사청주저축은행 | 500,000,000원 | 270,350,000원 |
| 3. 갑구 4번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 275,000,000원 가정. 집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려갈수록 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 275,000,000원 | 270,350,000원 | 229,650,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 220,000,000원 | 216,120,000원 | 283,880,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 327,264,000원 | 0원 |
유찰로 매각가가 220,000,000원, 176,000,000원으로 내려가더라도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 청주저축은행 가압류의 미배당액은 각각 283,880,000원, 327,264,000원으로 커집니다. 이 미배당은 배당관계의 문제이지, 표에 제시된 시나리오상 매수인이 떠안는 금액으로 계산되지는 않습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 충북혁신도시 공용터미널 북동쪽 인근입니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공장(지식산업센터) 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 대상 호실에 해당하는 감정 일련번호 4는 근린생활시설(현 공실)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 지방도 533호선, 간선도로와 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며, 외벽은 석재·페인트 마감, 내벽은 페인트·타일 마감, 창호는 플라스틱·알루미늄 프레임입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적은 7,547.5㎡이고 지목은 대, 지형은 평지·가로장방입니다. 공시지가는 230,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구· 중점경관관리구역 등에 포함되며, 중로2류와 접합니다.
- 물리적 위반. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서의 “토지 별도등기 있음” 문구에 대응하는 토지 등기 내용을 확인해 실제 부담 여부를 대조하세요.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현 공실입니다. 내부 상태와 실제 사용 가능 여부를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 점유 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정자료에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 직전 현황조사와 실제 점유 상태를 다시 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 가압류 미배당 229,650,000원은 채권 배당 부족액입니다. 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 토지 별도등기를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 토지 별도등기 확인이 먼저다
이 사건의 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 임차인은 없고, 2025.12.01. 청주저축은행 가압류가 말소기준이며, 계산된 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 숫자 하나가 아닙니다. 매각물건명세서에 토지 별도등기 있음이라는 문구가 있고, 실제 이용상태는 근린생활시설·현 공실입니다. 따라서 결론은 권리 계산은 단순하지만, 별도등기와 공실 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
