청주지방법원 2026타경30020. 충북혁신도시영무인더스비트타운지식산업센터 8층 812호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 소유자는 유한회사서지이며 2023.12.15. 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 등기 흐름의 핵심은 2025.12.01. 주식회사청주저축은행이 설정한 청구금액 500,000,000원 가압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 잡혀 있고, 2026.01.12. 같은 채권자의 강제경매개시결정은 이 가압류의 본압류 이행으로 기재돼 있습니다.
앞선 2025.11.19. 광주광역시 압류는 2026.06.18. 말소됐고, 2026.03.06. 음성군 압류도 2026.05.29. 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름만 보면 낙찰자가 이어받는 등기상 권리는 배당 계산상 0원으로 잡힙니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 등재 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·임대관계 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30020 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1340 충북혁신도시영무인더스비트타운지식산업센터 8층 812호 |
| 도로명주소 | 충청북도 음성군 맹동면 용두3길 4 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 유한회사서지 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 700,000,000원 |
| 말소기준 가압류 | 주식회사청주저축은행 · 청구금액 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 5억원 가압류
말소기준은 2025.12.01. 갑구 3번 가압류입니다. 채권자는 주식회사청주저축은행이고 청구금액은 500,000,000원입니다. 이후 2026.01.12. 강제경매개시결정과 2026.03.06. 음성군 압류는 매각 또는 별도 말소로 정리됩니다. 말소기준보다 앞선 광주광역시 압류도 2026.06.18. 이미 말소돼 현재 승계 대상으로 남지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 139,000,000원으로 신건입니다. 다만 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가가 최근 시장가격보다 높은지 낮은지를 수치로 검증할 근거가 없습니다. 따라서 신건 1.39억원 자체를 가격 메리트로 평가할 수는 없습니다.
유찰 시 예정 최저가는 1회 80%인 111,200,000원, 2회 64%인 88,960,000원입니다. 하지만 이 역시 단순한 경매 회차 가격일 뿐, 실제 시장가격과의 비교자료가 없으므로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사청주저축은행 | 500,000,000원 | 136,254,000원 |
| 갑구 4번 · 주식회사청주저축은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 가압류 청구금액 500,000,000원 중 136,254,000원이 배당되고, 363,746,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 충북혁신도시 공용터미널 북동쪽 인근이며, 주변은 업무시설·근린생활시설·공장(지식산업센터) 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지방도 533호선, 간선도로 및 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정 이용상태에는 근린생활시설(현 공실)이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물로, 외벽은 석재·페인트 마감, 내벽은 페인트·타일 마감, 창호는 플라스틱·알루미늄 프레임입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스 설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 7,547.5㎡, 지목은 대, 공시지가는 230,500원/㎡이며 준주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 포함됩니다.
- 도로. 감정평가상 단지 북서쪽으로 중로 한 면 폭의 포장도로와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 812호 현장 점유 상태와 임대차 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 원본 조사. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 139,000,000원의 시장 적정성을 판단하기 어렵습니다. 인근 동일·유사 근린시설의 매매 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 가압류 채권 미배당은 363,746,000원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
- 말소등기 확인. 광주광역시 압류와 음성군 압류의 말소 상태를 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 사업용 관리비·공실 확인. 현 공실 여부, 관리비 체납 및 실제 사용 가능 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·등기부·감정평가서 원본을 매각기일 전에 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 미확인
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2025.12.01. 청주저축은행의 5억원 가압류가 말소기준이고, 앞선 압류는 이미 말소됐으며 이후 권리도 매각 또는 말소로 정리됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이를 곧바로 ‘좋은 물건’ 또는 ‘싼 물건’으로 연결하면 안 됩니다. 근린시설이고 임대관계가 미상이며, 실거래 비교자료도 없어 신건 139,000,000원의 가격 적정성은 확인되지 않았습니다. 채권 500,000,000원 중 상당액이 미배당으로 남는 것은 채권자의 회수 문제이지 매수인 인수액과는 별개입니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격은 검증 필요입니다.
