170,715,000원
광주지방법원 2024타경3600. 광주 남구 주월동 966-4의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 304,846,320원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 170,715,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 (가칭)주월동지역주택조합추진위원회이며, 2022.12.08. 접수된 갑구 4번 유보미 가압류 351,178,000원이 말소기준권리입니다. 이후 가압류들과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다. 실제 임차인은 손현성·윤안순 2명입니다. 윤안순은 2022.10.17. 전입, 보증금 25,000,000원이며 제공된 배당표에서 우선변제권 없이 보증금 전액 매수인 인수로 처리돼 있습니다. 손현성은 2018.11.23. 전입으로 기준권리보다 훨씬 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 손현성을 단순히 대항력 있는 임차인으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상 상태에서 추가 인수 위험을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 966-4 · 광주광역시 남구 대남대로223번길 26-5 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 169.7㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 현재 소유자 | (가칭)주월동지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 304,846,320원 / 170,715,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김순임 / 64,411,538원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 현황 이용 | 주월동지역주택조합추진위원회의 조합사무실로 이용 중 · 조합 사업부지 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유자가 핵심
등기부의 현재 말소기준은 2022.12.08. 유보미 가압류 351,178,000원입니다. 2024.01.29. 이후 가압류들과 2024.04.26. 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 다만 손현성은 2018.11.23., 윤안순은 2022.10.17. 전입해 둘 다 기준권리보다 앞섭니다. 특히 윤안순 보증금 25,000,000원은 배당표상 매수인이 전액 인수하도록 반영돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 승계·대위 중복 없음
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 보증금은 중복 합산할 항목이 없으며, 현재 확정적으로 계산되는 인수액은 윤안순의 25,000,000원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손현성 | 2018.11.23 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤안순 | 2022.10.17 | 25,000,000원 | 2024.06.05 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 170,715,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,190,010원 |
| 인수 · 임차인 윤안순 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 유보미 | 351,178,000원 | 167,524,990원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 박상천 | 68,039,461원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박연옥 | 291,239,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 박미영 | 115,768,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 강세원 | 115,164,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 강제경매개시결정 · 김순임 | 64,411,538원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 문회주 | 350,692,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 11번 가압류 · 공수연 | 57,037,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 12번 가압류 · 양경진 | 117,462,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,530,990,999원 중 채권자 예상배당은 167,524,990원이고, 미배당액은 1,363,466,009원입니다. 윤안순 보증금 25,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 170,715,000원 | 25,000,000원 | 1,363,466,009원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 119,500,499원 | 25,000,000원 | 1,413,963,507원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 83,650,349원 | 25,000,000원 | 1,449,246,356원 |
제공된 시나리오에서는 윤안순의 25,000,000원 인수액이 유찰 회차가 늘어나도 그대로 유지됩니다. 즉 최저매각가격이 내려가더라도 매수인의 실제 자금부담은 낙찰가만큼 단순하게 낮아지지 않습니다. 더구나 손현성 보증금은 아직 확인되지 않아 25,000,000원이 인수 위험의 상한이 아닙니다.
⑤ 이용상태·입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 (가)는 사무실로 사용 중인 단독주택, 기호 (다)·(마)·(사)는 단독주택 용도, 기호 (나)·(라)·(바)·(아)는 창고 및 변소 용도입니다.
- 현황. 부동산현황보고서상 주월동지역주택조합추진위원회의 조합사무실로 이용 중이며, 주월동지역주택조합추진위원회의 사업부지입니다.
- 조합원 지위. 매수인이 위 조합추진위원회의 조합원 지위를 당연 취득하는 것은 아니며, 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호의 요건을 갖춘 사람이어야 합니다.
- 입지. 광주광역시 남구 주월동 장산초등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 아파트, 상가 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 토지. 대 169.7㎡, 평지·정방형·세로한면(가)이며 공시지가는 716,200원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접함, 상대보호구역, 전통상업보존구역이며 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역과도 접합니다.
- 건축물. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤안순 인수액 반영. 최저가 170,715,000원만 준비하는 구조가 아닙니다. 제공된 배당표상 보증금 25,000,000원이 매수인 인수이므로 현재 실질취득 최소액은 195,715,000원입니다.
- 손현성 임대차 원본 확인. 2018.11.23. 전입했으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 실제 점유관계·임대차계약·보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 윤안순 배당요구 확인. 2024.06.05. 배당요구가 접수돼 있지만 제공 배당표는 우선변제권 없이 보증금 전액 인수로 계산하고 있으므로 배당요구와 인수관계의 원문 확인이 필요합니다.
- 조합 사업부지 여부 확인. 현황상 조합사무실이자 조합 사업부지이며, 매수인이 조합원 지위를 자동 취득하는 것은 아닙니다. 이용·점유·향후 사업 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 단독주택과 토지의 일괄매각 사건이므로 각 기호별 건물과 토지의 현황·점유 범위를 매각목록과 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수금액은 원본 서류 확인이 필요합니다.
맺으며 — “56% 최저가”보다 중요한 것은 인수 범위다
두 차례 유찰돼 최저매각가가 감정가 56%인 170,715,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 그렇게 보면 안 됩니다. 윤안순 보증금 25,000,000원이 전액 인수로 계산돼 현재 실질취득은 최소 195,715,000원이고, 손현성은 2018.11.23. 전입했으나 보증금과 확정일자가 미상이라 추가 부담 가능성이 남습니다.
또한 물건은 단순한 자가용 단독주택이 아니라 현재 조합사무실로 쓰이고 조합 사업부지에 포함돼 있습니다. 매수한다고 조합원 지위를 당연히 취득하는 것도 아닙니다. 실거래 자료도 없어 현재 가격이 주변 시장 대비 얼마나 유리한지 검증할 근거가 없습니다. 결론은 “유찰 할인은 확인됐지만, 임차인 인수 범위와 조합 관련 이용관계가 확인되기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없다”입니다.
