광주지방법원 2024타경3600. 광주 남구 주월동 968-29의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 강제경매입니다. 등기상 현재 소유자는 (가칭)주월동지역주택조합추진위원회이고, 2024년 1월 29일 박상천의 가압류 68,039,461원이 말소기준권리입니다. 이후의 다수 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이 사건의 핵심은 등기부보다 말소기준보다 앞선 임차인 전입입니다.
윤안순은 2022년 10월 17일 전입했고 보증금은 25,000,000원입니다. 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 분석되어 있습니다. 손현성은 2018년 11월 23일 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 손현성은 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액의 상한도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 968-29 · 광주광역시 남구 회재로1230번길 11 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 단독주택, 사무실로 사용 중인 단독주택, 창고 및 변소 |
| 토지 | 대 126.9㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) · 공시지가 716,400원/㎡ |
| 소유자 | (가칭)주월동지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 226,016,070원 / 101,256,000원 (3회 유찰, 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김순임 / 64,411,538원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차인 인수는 남는다
말소기준은 2024년 1월 29일 박상천 가압류입니다. 그 뒤 설정된 박연옥·박미영·강세원·문회주·공수연·양경진의 가압류와 김순임의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 등기되어 있지 않습니다. 다만 임차인 전입일이 말소기준보다 앞서므로, 등기상 권리 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손현성 | 2018.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 윤안순 | 2022.10.17 | 25,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 25,000,000원 |
② 가격 판단 — 감정가 44.8%와 ‘시세 할인’은 다른 말
현재 최저매각가는 101,256,000원으로 감정가 226,016,070원의 44.8%입니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없어 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지, 높은지는 확인할 수 없습니다. 특히 이 사건은 윤안순 보증금 25,000,000원을 더한 126,256,000원부터가 확인 가능한 실질취득액이고, 손현성의 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 101,256,000원 | 25,000,000원 | 1,080,774,583원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 81,004,800원 | 25,000,000원 | 1,100,666,285원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 64,803,840원 | 25,000,000원 | 1,116,575,628원 |
③ 예상배당표 (매각가 101,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,217,584원 |
| 인수 · 임차인 윤안순 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 박상천 | 68,039,461원 | 68,039,461원 |
| 3. 가압류 · 박연옥 | 291,239,000원 | 30,998,955원 |
| 4. 가압류 · 박미영 | 115,768,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강세원 | 115,164,000원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 김순임 | 64,411,538원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 문회주 | 350,692,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 공수연 | 57,037,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 양경진 | 117,462,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,179,812,999원 중 예상 배당액은 99,038,416원이고 미배당은 1,080,774,583원입니다. 윤안순 보증금 25,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 분석되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 사업부지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 사업부지. 매각물건명세서상 주월동지역주택조합추진위원회의 사업부지입니다. 다만 매수인이 추진위원회의 조합원 지위를 당연히 취득하는 것은 아니며, 조합원 자격기준인 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 요건을 갖춘 사람이어야 합니다.
- 입지. 장산초등학교 북동측 인근이며 주변은 단독주택, 아파트, 상가 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 단독주택 외에 사무실로 사용 중인 단독주택과 창고·변소가 함께 존재합니다. 단순 주거용 한 채로만 보는 물건은 아닙니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역이며 소로3류에 접합니다. 토지는 대 126.9㎡, 평지·정방형입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 일반적인 위생설비와 급배수설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 단독주택·토지 일괄매각이고 일부 건물이 사무실·창고·변소로 이용되며 지역주택조합 사업부지이기도 해, 일반 공동주택처럼 단순한 실거래 비교로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 손현성 보증금 확인. 2018.11.23 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 추가 인수액을 결정하는 핵심 확인사항입니다.
- 윤안순 인수 반영. 배당표상 보증금 25,000,000원 전액이 매수인 인수입니다. 입찰가와 별도로 취득원가에 포함해야 합니다.
- 최저가와 실질취득 구분. 현재 최저가 101,256,000원에 확인 가능한 인수액을 더하면 126,256,000원이며, 손현성 보증금까지 확인되기 전에는 최종 취득부담이 확정되지 않습니다.
- 조합원 지위 확인. 사업부지라고 해서 낙찰자가 추진위원회 조합원 지위를 자동 취득하는 것은 아닙니다. 조합원 자격요건을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 44.8%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 현장 중개업소·유사 단독주택·토지가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당·명도 확인. 신청채권자 김순임에게도 현재 회차 예상배당이 없고 다수 채권이 미배당으로 남습니다. 배당요구종기 관련 서류와 점유관계·인도 가능성을 원본에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
이 사건은 감정가 226,016,070원에서 3회 유찰되어 최저가가 101,256,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 할인율과 다릅니다. 윤안순 보증금 25,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있어 현재 회차의 확인 가능한 실질취득액은 126,256,000원이고, 손현성은 보증금이 확인되지 않아 추가 인수위험이 남아 있습니다. 여기에 단독주택·토지 일괄매각, 사무실·창고 등의 혼합 이용, 지역주택조합 사업부지라는 특성까지 겹칩니다. 실거래 비교 자료도 없어 가격이 시세보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 손현성의 실제 임대차 조건과 총 실질취득액을 어디까지 확정하느냐입니다.
