광주지방법원 2024타경3600. 광주 남구 주월동 968-29의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 최저가는 126,570,000원으로 감정가의 56% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 앞선 전입자입니다. 2024.01.29 박상천 가압류가 말소기준인데, 윤안순은 2022.10.17 전입해 보증금 25,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있고, 손현성은 더 이른 2018.11.23 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
특히 손현성은 보증금·확정일자가 모두 미상인 점유자이므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없습니다. 이 리포트에서는 정확도 원칙에 따라 대항력 가능·미상으로 분류합니다. 따라서 현재 확인된 실질취득 151,570,000원은 최종 상한이 아니라, 손현성 관련 인수액이 추가될 수 있는 기준금액으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 968-29 · 광주광역시 남구 회재로1230번길 11 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 126.9㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 이용상태 | 기호 (가)는 사무실로 사용중인 단독주택, 기호 (다)·(마)·(사)는 단독주택 용도, 기호 (나)·(라)·(바)·(아)는 창고 및 변소 용도 |
| 소유자 | (가칭)주월동지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 226,016,070원 / 126,570,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김순임 / 64,411,538원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소되는 채권보다 임차인 인수가 중요하다
말소기준은 2024.01.29 갑구 6번 박상천 가압류 68,039,461원입니다. 이후 박연옥·박미영·강세원·문회주·공수연·양경진의 가압류와 김순임의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 채권 자체보다 매수인이 별도로 부담할 수 있는 말소기준 이전 전입 임차인이 실질 리스크입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 1명은 금액까지 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손현성 | 2018.11.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 · 인수 가능액 미상 |
| 윤안순 | 2022.10.17 | 25,000,000원 | 2024.06.05 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 · 25,000,000원 인수 |
③ 가격 판단 — 감정가 56%보다 ‘실질취득 + 미상 인수’가 기준
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 단정할 수 없습니다. 확인 가능한 숫자는 감정가 226,016,070원, 현재 최저가 126,570,000원, 윤안순 인수액 25,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 확인 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 126,570,000원 | 25,000,000원 | 151,570,000원 | 1,055,814,979원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 88,599,000원 | 25,000,000원 | 113,599,000원 | 1,093,208,781원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 62,019,299원 | 25,000,000원 | 87,019,299원 | 1,119,310,047원 |
위 실질취득은 윤안순의 확인된 25,000,000원 인수만 합산한 값입니다. 손현성 관련 인수액은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,571,980원 |
| 인수 · 임차인 윤안순 보증금 | 25,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 박상천 | 68,039,461원 | 68,039,461원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 박연옥 | 291,239,000원 | 55,958,559원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 박미영 | 115,768,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 강세원 | 115,164,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 경매개시결정 · 김순임 | 64,411,538원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 문회주 | 350,692,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 공수연 | 57,037,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 13번 가압류 · 양경진 | 117,462,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,179,812,999원 중 채권자 예상배당은 123,998,020원, 미배당은 1,055,814,979원입니다. 윤안순 보증금 25,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 매각대금 배분 차트에는 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 사업부지·조합원 지위 — 낙찰과 조합원 자격은 별개
이 부동산은 주월동지역주택조합추진위원회의 사업부지입니다. 그러나 매수인이 위 조합추진위원회의 조합원 지위를 당연히 취득하는 것은 아닙니다. 조합원 자격은 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호의 요건을 갖춘 사람이어야 한다는 내용이 2025.04.14 광주광역시 남구의 사실조회 회신에 기재되어 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장산초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트·상가 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 기호 (가)는 사무실로 사용중인 단독주택이고, (다)·(마)·(사)는 단독주택, (나)·(라)·(바)·(아)는 창고 및 변소 용도입니다.
- 토지. 126.9㎡ 대지, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 716,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물과 단층 창고·변소 등이 있으며 일반적인 위생설비와 급배수설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 손현성 보증금 확인. 2018.11.23 전입으로 말소기준일보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 실제 점유와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 윤안순 인수 25,000,000원 반영. 최저가 126,570,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 확인 실질취득은 151,570,000원입니다.
- 배당요구와 우선변제 구분. 윤안순은 2024.06.05 배당요구를 했지만 우선변제권 없음으로 계산되어 보증금 전액이 매수인 인수로 남습니다.
- 조합원 지위 별도 확인. 사업부지를 낙찰받더라도 조합원 지위를 당연 취득하지 않습니다. 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호의 자격요건을 별도로 확인해야 합니다.
- 사무실·주택·창고 혼재 확인. 단독주택으로만 단순 가정하지 말고 기호별 현 이용상태와 실제 점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차 계약관계와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
이 사건은 감정가 226,016,070원에서 2회 유찰돼 최저가가 126,570,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만, 권리분석에서는 그보다 먼저 윤안순 보증금 25,000,000원 인수와 손현성의 미상 임차관계를 봐야 합니다. 현재 확인된 실질취득은 151,570,000원이고, 손현성의 보증금이 확인되면 그보다 더 올라갈 수 있습니다.
여기에 이 부동산이 주월동지역주택조합추진위원회의 사업부지이면서도 낙찰자가 조합원 지위를 자동 취득하지 않는다는 점까지 겹칩니다. 등기상 가압류들은 매각으로 소멸하지만, 임차인 인수와 조합원 자격은 매각으로 자동 정리되지 않는 별도 문제입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “유찰가보다 임차관계 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다.
