광주지방법원 2024타경3600. 광주 남구 주월동 967-27의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 123.6㎡이고, 감정평가상 기호 (가)는 사무실로 사용 중인 단독주택, 기호 (다)·(마)·(사)는 단독주택, 기호 (나)·(라)·(바)·(아)는 창고 및 변소 용도입니다. 현재 소유자는 (가칭)주월동지역주택조합추진위원회이고, 이 부동산은 해당 추진위원회의 사업부지이기도 합니다.

권리분석의 기준점은 2023.12.07. 광주광역시 남구 압류입니다. 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 문제는 그보다 먼저 형성된 임차관계입니다. 윤안순은 2022.10.17. 전입하고 보증금 25,000,000원을 신고했으며, 현재 배당계산에서는 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 80,000,000원인데, 이는 실제 임차인을 한 명 더 추가하는 것이 아니라 손현성 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심

말소기준은 2023.12.07. 압류입니다. 그 뒤의 박미영·강세원·박상천·문회주·공수연·양경진 가압류와 김순임의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차 관련 전입과 한국토지주택공사의 임차권등기는 모두 기준일보다 앞섭니다. 특히 매각물건명세서에는 한국토지주택공사 임차권의 80,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 현재 25,000,000원 인수, 더 낮은 회차에선 인수가 늘어난다

현재 최저가 124,909,000원을 기준으로 한 배당계산에서는 집행비용 2,548,726원을 먼저 빼고, 한국토지주택공사의 80,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 이 회차에서 LH 관련 잔액 인수는 추정상 발생하지 않고, 윤안순의 25,000,000원만 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 회차의 추정 실질취득액은 149,909,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 124,909,000원 가정)

현재 회차의 채권자 총 청구액은 881,086,199원, 채권자 예상배당은 42,360,274원, 미배당은 838,725,925원입니다. 윤안순 보증금 25,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장산초등학교 북동측 인근이며 주변은 단독주택과 아파트, 상가 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 단독주택 + 토지 물건으로, 일부 단독주택은 사무실로 사용 중이고 부속 건물은 창고 및 변소 용도입니다.
• 토지. 면적 123.6㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 715,100원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이고 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며 상대보호구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 사업부지. 주월동지역주택조합추진위원회의 사업부지입니다. 매수인이 추진위원회의 조합원 지위를 당연히 취득하는 것은 아니며 주택법 시행령상 조합원 자격요건을 갖춰야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 최저가는 124,909,000원이지만 윤안순 보증금 25,000,000원 인수를 더한 추정 실질취득은 149,909,000원입니다.
• LH 임차권 배당 결과 확인. 80,000,000원이 전액 배당되지 않으면 부족분이 매수인에게 인수됩니다. 4회 유찰 시 계산상 전체 인수액은 45,296,288원까지 증가합니다.
• 손현성 점유관계 원문 대조. 전입일은 2018.11.23.이지만 보증금과 확정일자는 별도로 확인되지 않아 대항력을 단정하지 말고 점유·임대차 원문을 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 80,000,000원은 손현성 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 1명을 추가하거나 보증금을 별도로 더하지 않습니다.
• 사업부지·조합원 지위 확인. 낙찰만으로 추진위원회 조합원 지위가 자동 취득되지 않습니다. 부동산 취득과 조합원 자격은 별도로 판단해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당에서 LH 미배당 잔액이 발생하는지 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가 56%”보다 중요한 것은 인수 구조다

이 물건은 2회 유찰돼 최저매각가가 124,909,000원까지 내려왔습니다. 그러나 경매에서 실제로 지출하는 돈은 낙찰가 하나가 아닙니다. 현재 배당가정만으로도 윤안순 보증금 25,000,000원을 인수하므로 추정 실질취득은 149,909,000원입니다. 여기에 한국토지주택공사의 80,000,000원 임차권은 손현성 보증금의 보증기관 대위·승계이므로 중복 합산해서는 안 되지만, 배당 부족분은 매수인이 인수하는 구조입니다.

실제로 4회 유찰 시에는 매각가가 61,205,409원까지 낮아지는 대신 인수액이 45,296,288원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락분 전부가 매수인의 이익으로 남지 않습니다. 후순위 가압류들은 소멸하지만, 실제 임차인 2명의 관계와 선순위 임차권의 미배당 가능성, 그리고 지역주택조합 사업부지라는 개별 조건까지 함께 확인해야 합니다. 이 사건은 “최저가가 얼마나 내려왔나”보다 “배당 후 얼마가 남아 인수되나”가 먼저인 물건입니다.