광주지방법원 2024타경3600. 광주 남구 주월동 967-27의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 현재 소유권자는 가칭)주월동지역주택조합추진위원회이고, 이 부동산은 주월동지역주택조합추진위원회의 사업부지로 명시돼 있습니다. 다만 매수인이 추진위원회의 조합원 지위를 당연히 취득하는 것은 아니며, 조합원 자격기준인 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호의 요건을 갖춰야 합니다.
권리구조의 기준점은 2023.12.07. 광주광역시 남구 압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2022.11.22. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차보증금은 80,000,000원, 전입일자는 2018.10.12., 확정일자는 2018.10.15.이며, 매각물건명세서상 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 다만 한국토지주택공사는 실제 거주 임차인이 아니라 손현성 보증금의 대위·승계 신고자이므로 손현성과 별개의 80,000,000원 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 967-27 · 광주광역시 남구 대남대로223번길 38-14 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 토지 123.6㎡ · 일괄매각 |
| 이용상태 | 기호 (가)는 사무실로 사용중인 단독주택, 기호 (다)·(마)·(사)는 단독주택, 기호 (나)·(라)·(바)·(아)는 창고 및 변소 |
| 소유권자 | 가칭)주월동지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 223,050,780원 / 99,928,000원 (3회 유찰, 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김순임 / 64,411,538원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
임차인·승계권리 (실제 임차인 2명)
| 구분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손현성 실제 임차인 | 2018.11.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | LH 대위·승계 관련 |
| 윤안순 실제 임차인 | 2022.10.17 | 25,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 없음 배당표 기준 | 25,000,000원 인수 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 2018.10.12 2층 61.32㎡ 전부 | 80,000,000원 | 2018.10.15 | 선순위 임차권 | 有 | 손현성 대위·승계 실제 임차인 아님 |
손현성은 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 한국토지주택공사의 80,000,000원은 손현성 관련 보증금 대위·승계 신고이므로 이를 손현성 보증금과 별도로 더해 ‘임차인 3명·보증금 105,000,000원 이상’처럼 계산하면 중복입니다. 실제 임차인은 손현성·윤안순 2명입니다.
② 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득은 덜 내려간다
현재 회차의 최저매각가는 99,928,000원이지만 윤안순 보증금 25,000,000원이 계산상 매수인에게 인수되므로 현재 실질취득은 124,928,000원입니다. 이후 더 유찰되면 낙찰가 자체는 크게 낮아지지만, 한국토지주택공사 임차보증금 80,000,000원의 미배당분이 발생하기 시작해 그만큼 매수인 인수가 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 44.8% | 99,928,000원 | 25,000,000원 | 124,928,000원 | 863,356,903원 |
| 4회 유찰 시 35.84% | 79,942,400원 | 26,896,563원 | 106,838,963원 | 881,086,199원 |
| 5회 유찰 시 28.67% | 63,953,920원 | 42,597,251원 | 106,551,171원 | 881,086,199원 |
③ 예상배당표 (매각가 99,928,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,198,704원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 인수 · 윤안순 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 박미영 | 115,768,000원 | 17,729,296원 |
| 3. 가압류 · 강세원 | 115,164,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김순임 | 64,411,538원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박상천 | 60,551,661원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 문회주 | 350,692,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 공수연 | 57,037,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 양경진 | 117,462,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 한국토지주택공사의 80,000,000원이 전액 배당되고, 남는 17,729,296원만 박미영 가압류에 배당됩니다. 윤안순 보증금 25,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 주월동 장산초등학교 북동측 인근으로, 주변은 단독주택과 아파트·상가 등이 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 기호 (가)는 사무실로 사용중인 단독주택, 기호 (다)·(마)·(사)는 단독주택, 기호 (나)·(라)·(바)·(아)는 창고 및 변소 용도입니다.
- 토지. 대 123.6㎡, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형, 세로한면(가) 도로접면이며 공시지가는 715,100원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접함, 전통상업보존구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 사업부지. 주월동지역주택조합추진위원회의 사업부지이나, 매수인이 조합원 지위를 당연 취득하는 것은 아닙니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 현재 최저가는 99,928,000원이지만 계산상 실질취득은 윤안순 인수액을 포함한 124,928,000원입니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 4회 유찰 시 실질취득 106,838,963원, 5회 유찰 시 106,551,171원으로, 최저가 하락폭만큼 총부담이 내려가지 않습니다.
- LH 임차권 잔액 확인. 한국토지주택공사 80,000,000원은 현 회차에선 전액 배당되지만, 배당 부족 시 미변제 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
- 손현성 중복계산 금지. 한국토지주택공사는 손현성 보증금의 대위·승계 신고이므로 별개의 실제 임차인이나 별도 80,000,000원 보증금으로 합산하지 마세요.
- 손현성 권리 확인. 전입은 2018.11.23.이나 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 여부를 단정하지 말고 원본 서류와 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 윤안순 25,000,000원. 배당표상 우선변제권 없이 대항력이 인정되는 구조로 계산돼 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- 조합원 지위 별도. 사업부지를 낙찰받는 것과 조합원 지위를 취득하는 것은 별개이며, 조합원 자격요건을 따로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실제 점유관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “44.8% 최저가”보다 인수구조가 먼저다
이 사건을 최저가 99,928,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 현재 계산상 윤안순의 25,000,000원이 매수인에게 인수돼 실질취득은 124,928,000원이고, 더 유찰되면 한국토지주택공사의 선순위 임차보증금에서 미배당이 생겨 그 잔액까지 매수인 부담으로 옮겨갑니다. 실제로 4회·5회 유찰 시 매각가는 각각 79,942,400원·63,953,920원으로 내려가지만 실질취득은 106,838,963원·106,551,171원으로 거의 고정됩니다.
여기에 실제 임차인 손현성의 보증금·확정일자가 별도로 확인되지 않은 점, 실제 임차인 윤안순의 25,000,000원 인수, 주월동지역주택조합추진위원회 사업부지이면서 조합원 지위가 자동 승계되지 않는 점이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가보다 선순위 임차권·점유관계·실질취득비용을 먼저 확인해야 하는 복합 권리형입니다.
