광주지방법원 2024타경3600. 광주광역시 남구 주월동 968-35의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호 (가)는 사무실로 사용 중인 단독주택, 기호 (다)·(마)·(사)는 단독주택, 기호 (나)·(라)·(바)·(아)는 창고 및 변소 용도입니다. 토지는 139.0㎡의 대지이며 제2종일반주거지역입니다.
등기상 말소기준은 2022.12.08 접수된 유보미 등 채권자들의 가압류 351,178,000원입니다. 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기권리보다 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다. 윤안순은 2022.10.17 전입, 보증금 25,000,000원이며 배당요구를 했지만 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 손현성은 2018.11.23 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 968-35 · 광주광역시 남구 대남대로223번길 38-17 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 사무실로 사용 중인 단독주택, 단독주택, 창고 및 변소 |
| 토지 | 대 · 139.0㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | (가칭)주월동지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 233,298,599원 / 130,648,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김순임 / 64,411,538원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
2022.12.08 가압류가 말소기준이고 그 뒤에 접수된 가압류 7건과 2024.04.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리 자체를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 임차·점유관계는 별도입니다. 윤안순은 말소기준보다 앞선 2022.10.17 전입으로, 배당표상 보증금 25,000,000원 전액이 매수인 인수입니다.
② 임차·점유 분석 — 2,500만원이 끝이라고 보면 위험하다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손현성 | 2018.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤안순 | 2022.10.17 | 25,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
③ 가격 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’부터 본다
현재 최저매각가는 130,648,000원으로 감정가 233,298,599원의 56%입니다. 하지만 윤안순 보증금 25,000,000원이 별도로 인수되므로, 알려진 금액만 합쳐도 현재 회차의 실질취득 부담은 155,648,000원입니다. 손현성의 보증금은 미상이므로 이 금액은 최종 총비용이 아니라 확인 가능한 최소 부담입니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 알려진 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 130,648,000원 | 25,000,000원 | 155,648,000원+ | 1,104,245,271원 |
| 3회 유찰 시 | 91,453,600원 | 25,000,000원 | 116,453,600원+ | 1,142,856,764원 |
| 4회 유찰 시 | 64,017,519원 | 25,000,000원 | 89,017,519원+ | 1,169,798,995원 |
‘+’ 표시는 손현성의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 숫자로 반영하지 못했다는 의미입니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,629,072원 |
| 인수 · 윤안순 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 유보미 | 351,178,000원 | 128,018,928원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 박미영 | 115,768,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 강세원 | 115,164,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 경매개시결정 · 김순임 | 64,411,538원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 박상천 | 60,551,661원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 문회주 | 350,692,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 13번 가압류 · 공수연 | 57,037,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 14번 가압류 · 양경진 | 117,462,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,232,264,199원 중 채권자 예상배당은 128,018,928원, 미배당은 1,104,245,271원입니다. 윤안순 보증금 25,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장산초등학교 북동측 인근. 주변은 단독주택, 아파트, 상가 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 일부 단독주택은 사무실로 사용 중이며, 단독주택·창고·변소가 함께 구성돼 있습니다.
- 토지. 139.0㎡ 대지, 평지·정방형, 세로한면(가) 도로조건입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접함, 상대보호구역, 전통상업보존구역입니다. 공시지가는 715,100원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성 변수. 일반 단독주택 경매가 아니라 지역주택조합 사업부지라는 성격과 점유·임차관계가 함께 있어 매수 전 확인사항이 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 손현성 보증금 확인. 2018.11.23 전입자의 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액을 확인하지 않고는 실질취득 총액을 확정할 수 없습니다.
- 윤안순 인수 반영. 최저가 130,648,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 알려진 인수액 25,000,000원을 반드시 별도로 합산해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 손현성의 점유관계와 윤안순의 대항력·배당관계를 최신 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 조합 사업부지 확인. 매수인이 조합원 지위를 당연 취득하지 않으므로 사업부지 매입 이후의 법률·사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 단독주택 일부가 사무실로 사용 중이고 별도 창고·변소가 포함돼 있습니다. 현황과 실제 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족 자체는 인수와 별개. 채권 미배당이 1,104,245,271원 발생하지만 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다. 핵심 인수위험은 임차·점유관계입니다.
맺으며 — “56%”보다 먼저 볼 숫자는 25,000,000원과 ‘미상’이다
감정가 233,298,599원에서 2회 유찰돼 최저가가 130,648,000원까지 내려온 모습만 보면 가격이 크게 낮아진 듯 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 판단할 수 없는 물건입니다. 윤안순의 보증금 25,000,000원이 매수인에게 인수되므로 현재 알려진 실질취득 부담부터 155,648,000원입니다. 더 중요한 것은 손현성입니다. 2018.11.23 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 추가 인수금액도 미상입니다.
여기에 주월동지역주택조합추진위원회의 사업부지이고 매수인이 조합원 지위를 당연 취득하지 않는다는 특수성까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “2회 유찰돼 싸졌다”가 아니라 “확정 인수 25,000,000원과 미상 선순위 점유위험을 먼저 해소해야 한다”입니다. 실거래 시세도 제시되지 않았으므로 가격 가점 역시 줄 근거가 없습니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 필요한 유형입니다.
