제주지방법원 2025타경2024. 제주시 구좌읍 세화리 ‘세화엘루체빌’ 102동 2층 201호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사올레건설개발이고, 말소기준권리는 2017.08.22. 설정된 제주와이신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,820,000,000원이며 공동담보목록 제2017-1473호가 기재되어 있습니다. 같은 날 채권최고액 1,300,000,000원의 두 번째 근저당도 설정됐습니다.
후순위로 2025.07.07. 국 압류, 2025.12.08. 임의경매개시결정, 2026.05.21. 신제주신용협동조합 가압류 450,000,000원이 있고, 이들은 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2019년·2023년·2024년 제주특별자치도 압류는 이미 말소된 이력입니다. 근저당권은 2026.01.21. 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 확정채권양도를 원인으로 이전된 내역이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2024 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1545 세화엘루체빌 102동 2층201호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화4길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 비교 면적 | 68.19㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 · 사용승인일 2017.08.02 |
| 소유자 | 주식회사올레건설개발 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 199,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 475,256,049원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
말소기준은 2017.08.22. 제주와이신용협동조합 근저당권입니다. 자료에 표시된 이후의 국 압류·경매개시결정·신제주신용협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 점유·임차관계 — 확인된 전입자는 모두 말소기준 이후
| 성명 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 임차료 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영 | 201호 | 2025.11.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차웅찬 | 402호 | 2025.07.29 | 미상 | 미상 | 2026.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배현미 | 202호 | 2022.12.01 | 미상 | 미상 | 2026.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대길 | 301호 | 2021.05.25 | 10,000,000원 | 8,000,000원 | 2026.01.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
확인된 전입일은 2021.05.25., 2022.12.01., 2025.07.29., 2025.11.06.으로 모두 2017.08.22. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 박영·차웅찬·배현미의 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 상태이므로 배당관계는 원문 서류 대조가 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 사람은 4명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 220,000,000원
세화엘루체빌은 32세대, 사용승인일은 2017.08.02입니다. 비교 대상 거래 12건의 전체 평균은 186,250,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건이고, 2026.02. 68.28㎡ 4층 거래가 220,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 220,000,000원이며, 최저가 199,000,000원은 그 가격의 90.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 68.28㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.09 | 64.46㎡ | 5 | 199,000,000원 |
| 2024.09 | 64.46㎡ | 5 | 199,000,000원 |
| 2024.07 | 68.91㎡ | 5 | 208,000,000원 |
| 2024.01 | 67.26㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 2023.03 | 68.91㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 68.28㎡ | 1 | 151,000,000원 |
| 2023.03 | 66.23㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 66.23㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 68.91㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.12 | 68.19㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.07 | 66.23㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 186,250,000원 |
전체 평균 186,250,000원만 보면 최저가가 106.8%라 높지만, 그 평균에는 2022년과 2023년 거래가 함께 포함됩니다. 반면 최근 거래는 220,000,000원이고 최근 구간과 이전 구간의 추세 지표는 +20.1%입니다. 따라서 이 사건은 전체 평균 하나만으로 “비싸다”고 볼 것이 아니라, 최근 거래 220,000,000원과 신건 최저가 199,000,000원의 차이를 함께 봐야 합니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이어서 가격 가점은 제한적으로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,586,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 제주와이신용협동조합 | 1,820,000,000원 | 195,414,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 제주와이신용협동조합 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 신제주신용협동조합 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 3,570,000,000원 중 채권자 예상배당은 195,414,000원이고, 미배당액은 3,374,586,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 199,000,000원 | 195,414,000원 | 3,374,586,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 159,200,000원 | 156,171,200원 | 3,413,828,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 127,360,000원 | 124,776,960원 | 3,445,223,040원 | 0원 |
신건부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 신청채권자 청구액은 475,256,049원이고, 현재 회차 예상배당은 195,414,000원으로 청구액 전액 충족에는 미치지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 세화중학교 북동측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설·전 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 5층 건물이며, 외벽은 스타코·석재마감, 내벽은 벽지·타일마감, 창호는 샷시이중창입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·가스보일러 난방·천장형에어컨·화재탐지·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 35m, 북서측 폭 약 8m 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하)이며 대로1류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·건축계획심의대상구역·하수처리구역 관련 사항이 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,202.0㎡, 공시지가 489,400원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 연립입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 주장 실체 확인. 201호 현관문의 ‘유치권행사중’ 안내문과 관련해 현재 점유자, 점유 개시시점, 주장 채권과 공사관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 201호 점유관계 확인. 201호 박영의 전입일은 2025.11.06.으로 말소기준권리보다 늦지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
- 다른 호 전입 자료 구분. 차웅찬 402호, 배현미 202호, 김대길 301호로 기재되어 있으므로 각 호와 이번 매각대상 201호의 관계를 원문 문건에서 대조해야 합니다.
- 최근 시세 표본 수 확인. 최근 12개월 평균 220,000,000원은 1건의 거래입니다. 전체 12건 평균 186,250,000원과 최신 거래 220,000,000원을 함께 비교하세요.
- 권리 원본 대조. 2017년 근저당 2건과 2026년 근저당권 이전, 2025년 압류·경매개시, 2026년 가압류의 현재 상태를 등기 원본으로 다시 확인하세요.
- 배당 추정 한계. 당해세·최우선변제는 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 가격은 괜찮아 보이지만, 현장 리스크를 먼저 확인해야 한다
이 사건은 숫자만 보면 흥미롭습니다. 신건 최저가 199,000,000원은 2026.02. 최신 거래 220,000,000원의 90.5%이고, 최근 추세 지표도 +20.1%입니다. 등기와 확인된 전입관계상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 결론을 가격만으로 내리기에는 201호 현관문의 ‘유치권행사중’ 안내문이 분명한 확인 포인트로 남습니다. 명세서상 인수권리 없음과 실제 현장의 유치권 주장 여부는 별개로 검증해야 합니다. 따라서 이 물건은 “최근 거래 대비 가격은 검토할 만하지만, 유치권 주장 실체 확인 전에는 권리 안전형으로 단정하기 어려운 신건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
