제주지방법원 2025타경2024. 세화엘루체빌 102동 4층 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준은 2017.08.22 설정된 제주와이신용협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당은 채권최고액 1,820,000,000원이며 공동담보목록이 붙어 있습니다. 같은 날 채권최고액 1,300,000,000원의 두 번째 근저당도 설정됐고, 두 근저당은 2025.12.15 확정채권양도를 원인으로 2026.01.21 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 경매로는 말소기준권리 이후 권리가 소멸하는 구조입니다.
대상 402호의 점유자로 확인된 차웅찬은 2025.07.29 전입했고 2026.03.06 배당요구를 접수했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 약 8년 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 물건에서 매수인에게 승계되는 임차보증금으로 계산되지는 않습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2024 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1545 세화엘루체빌 102동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 대상 면적 | 68.28㎡ |
| 소유자 | 주식회사올레건설개발 |
| 사용승인일 | 2017.08.02 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 475,256,049원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2017.08.22 근저당권이 말소기준입니다. 이후 국가 압류, 2025.12.08 임의경매개시결정, 2026.05.21 신제주신용협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2019년·2023년·2024년 제주특별자치도 압류는 등기부상 이미 해제·말소됐습니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
② 임차인·점유자 — 대상 402호는 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 차웅찬 | 402호 | 2025.07.29 | 미상 | 2026.03.06 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박영 | 201호 | 2025.11.06 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배현미 | 202호 | 2022.12.01 | 미상 | 2026.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대길 | 301호 | 2021.05.25 | 10,000,000원 | 2026.01.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인·점유 조사에는 4명이 기재돼 있으나 대상 402호와 직접 연결된 점유자는 차웅찬입니다. 네 사람 모두 전입일이 2017.08.22 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 모두 없으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 특히 402호 차웅찬은 보증금·확정일자가 확인되지 않았지만 전입 시점 자체가 기준권리 이후라 대항력 있는 선순위 임차인으로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 비싸지만 최신 거래보다 낮다
세화엘루체빌은 32세대, 2017.08.02 사용승인된 다세대주택입니다. 전체 12건 거래 평균은 186,250,000원으로 현재 최저가 202,000,000원이 그 평균의 108.5%입니다. 하지만 이 전체 평균에는 2022년·2023년의 오래된 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 지표를 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 68.28㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.09 | 64.46㎡ | 5 | 199,000,000원 |
| 2024.09 | 64.46㎡ | 5 | 199,000,000원 |
| 2024.07 | 68.91㎡ | 5 | 208,000,000원 |
| 2024.01 | 67.26㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 2023.03 | 68.91㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 68.28㎡ | 1 | 151,000,000원 |
| 2022.07 | 66.23㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 186,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 68.28㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
최신 거래는 2026.02 동일면적 68.28㎡·4층이 220,000,000원입니다. 현재 최저가 202,000,000원은 이 가격의 91.8%로, 금액 차이는 18,000,000원입니다. 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 한계는 있지만, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 +20.1%로 상승 방향입니다. 따라서 전체 장기 평균 186,250,000원만 보고 “최저가가 시세보다 비싸다”고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 제주와이신용협동조합 | 1,820,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 제주와이신용협동조합 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 신제주신용협동조합 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 3,570,000,000원 중 예상 배당은 198,372,000원이고 미배당은 3,371,628,000원입니다. 이는 채권자 사이의 배당 부족 문제이며, 매각으로 소멸하는 권리를 매수인이 인수한다는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 202,000,000원 | 198,372,000원 | 3,371,628,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% | 161,600,000원 | 158,537,600원 | 3,411,462,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 129,280,000원 | 126,670,080원 | 3,443,329,920원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금 인수형이 아니므로 낙찰가가 내려갈수록 매수인의 실질취득가도 그대로 내려갑니다. 현재 신건에서 실질취득은 202,000,000원, 1회 유찰 시 161,600,000원, 2회 유찰 시 129,280,000원입니다. 다만 현재 최저가부터 이미 최신 거래 220,000,000원보다 낮은 수준이므로, 유찰 여부만을 가격 판단의 전제조건으로 볼 사건은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세화중학교 북동측 인근. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·전 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물, 사용승인일 2017.08.02. 기본 위생·급배수·가스보일러 난방·천장형에어컨·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 35m, 북서측 약 8m 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)·건축계획심의대상구역·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 489,400원/㎡. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 32세대의 소규모 다세대주택으로, 전체 거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이어서 대단지 공동주택보다 가격 표본의 두께는 얇습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 402호 점유 재확인. 차웅찬의 실제 점유 상태와 명도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 임차조건 원본 대조. 차웅찬의 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협의 판단을 위해 매각물건명세서와 문건을 재확인하세요.
- 가격 상한. 최신 동일면적·동일층 거래 220,000,000원과 현재 최저가 202,000,000원의 차이는 18,000,000원입니다. 취득부대비용과 상태 차이를 반영해 응찰 상한을 별도로 잡아야 합니다.
- 표본 수 주의. 최근 12개월 평균 220,000,000원은 1건의 거래에 기반합니다. 장기 평균 186,250,000원과 함께 보되 최신 거래를 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능액은 별도 확인이 필요합니다.
- 현장 확인. 같은 건물 201호에는 감정 당시 유치권 안내문이 확인됐으므로 공용부·현장 분위기와 현재 상태를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최신 거래 아래
이 사건의 핵심은 복잡한 권리 인수가 아닙니다. 2017.08.22 근저당이 말소기준이고, 대상 402호 점유자 차웅찬은 2025.07.29 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
가격은 장기 전체 평균 186,250,000원보다 높지만, 최신 동일면적·동일층 실거래 220,000,000원보다 18,000,000원 낮고 최근 12개월 평균 대비 91.8%입니다. 최근 가격 추세도 +20.1%로 상승 방향입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건이고 32세대 소규모 다세대라는 점 때문에 최신 거래 하나만으로 큰 할인이라고 단정하기보다는, 권리 안전성은 높고 가격도 최신 거래 대비 여유가 있으나 현장 상태와 실제 환금성을 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 균형적입니다.
