제주지방법원 2025타경2024. 제주 구좌읍 세화리 ‘세화엘루체빌’ 103동 2층 202호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자는 주식회사올레건설개발이고, 등기상 말소기준은 2017.08.22 설정된 제주와이신용협동조합의 채권최고액 1,820,000,000원 근저당입니다. 같은 날 1,300,000,000원 근저당도 설정돼 있으며, 두 근저당은 2025.12.15 확정채권양도를 원인으로 2026.01.21 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 경매에서는 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
가격은 권리보다 흥미롭습니다. 신건 최저가 1.92억은 전체 12건 평균 1.8625억보다는 높지만, 정확도 판단에서 더 중요한 최근 거래는 2026년 2월 2.20억입니다. 최근 12개월 평균도 2.20억이고 과거 거래 대비 최근 가격 추세는 +20.1%입니다. 따라서 전체 평균만 보면 신건이 비싸 보이지만, 최신 거래 기준으로는 2,800만원 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래가 한 건뿐이라 이 2.20억을 확정적 시세로 단정하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2024 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1545 세화엘루체빌 103동 2층202호 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사올레건설개발 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 475,256,049원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2017.08.02 |
| 단지 / 세대수 | 세화엘루체빌 · 32세대 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 기준
말소기준권리는 2017.08.22 제주와이신용협동조합의 을구 1번 근저당입니다. 2019년·2023년·2024년 제주특별자치도 압류는 이미 등기부상 말소됐고, 2025.07.07 국의 압류, 2025.12.08 임의경매개시결정, 2026.05.21 신제주신용협동조합의 450,000,000원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 법정지상권도 해당사항 없습니다.
② 임차·점유 — 본건 202호 전입자는 대항력 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영 | 201호 | 2025.11.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차웅찬 | 402호 | 2025.07.29 | 미상 | 2026.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배현미 | 202호 | 2022.12.01 | 미상 | 2026.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대길 | 301호 | 2021.05.25 | 10,000,000원 | 2026.01.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사 등에 기재된 실제 점유자는 4명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 본건 202호에는 배현미가 2022.12.01 전입했고 2026.03.03 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준 2017.08.22보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없지만, 명세서상 매수인에게 승계되는 권리는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최신 거래는 2.20억
세화엘루체빌의 면적 유사 거래 12건입니다. 전체 평균은 186,250,000원이지만, 가격 메리트 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.02 전용 68.28㎡, 4층 220,000,000원이고 최근 12개월 평균도 동일한 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 68.28㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.09 | 64.46㎡ | 5 | 199,000,000원 |
| 2024.09 | 64.46㎡ | 5 | 199,000,000원 |
| 2024.07 | 68.91㎡ | 5 | 208,000,000원 |
| 2024.01 | 67.26㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 2023.03 | 68.91㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 68.28㎡ | 1 | 151,000,000원 |
| 2023.03 | 66.23㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 66.23㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 68.91㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.12 | 68.19㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.07 | 66.23㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 186,250,000원 |
현재 최저가 192,000,000원은 전체 12건 평균 186,250,000원의 103.1%라 과거 전체 평균보다 높습니다. 그러나 최근 12개월 평균 및 최신 거래 220,000,000원과 비교하면 87.3%입니다. 또한 최근 거래 가격은 이전 거래군보다 20.1% 높은 추세입니다. 즉 이번 사건은 과거 전체 평균만 보고 “신건이 비싸다”고 결론내릴 수 없고, 최신 거래 기준으로는 할인 구간에 있습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 한계는 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 제주와이신용협동조합 | 1,820,000,000원 | 188,512,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 제주와이신용협동조합 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신제주신용협동조합 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각대금 192,000,000원 중 집행비용 3,488,000원을 제외한 188,512,000원이 을구 1번 근저당에 배당되는 구조입니다. 총 채권액 3,570,000,000원 대비 미배당은 3,381,488,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격이 움직인다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 3,381,488,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 3,419,350,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 122,880,000원 | 120,359,680원 | 3,449,640,320원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 물건은 대항력 임차보증금 때문에 실질취득가가 고정되는 인수형이 아니라, 유찰 시 실제 취득원가가 그대로 낮아지는 소멸형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 사용승인일은 2017.08.02입니다.
- 입지. 세화중학교 북동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·전 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 무난합니다.
- 도로. 남측 약 35m, 북서측 약 8m 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M 이하)이며 대로1류와 소로2류에 접합니다. 건축계획심의대상구역에 저촉되고 상대보호구역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 2,202㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 489,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 본건 점유 확인. 202호 배현미의 전입·점유 상태와 실제 명도 상황을 현장에서 재확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 본건 임차인의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인을 위해 원본 명세서를 대조하세요.
- 가격 표본 주의. 최신 거래 2.20억은 최근 12개월의 유일한 거래입니다. 1.92억이 낮다는 이유만으로 충분한 안전마진을 단정하지 마세요.
- 근저당 이전 확인. 2017년 두 근저당은 2026.01.21 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기부에서 권리자 표시를 다시 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 현장 호수 대조. 유치권 안내문 기재는 102동 201호입니다. 본건 103동 202호와 구분해 현장을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 최신 거래 아래”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 근저당이 말소기준이고 이후 압류·가압류·경매개시 권리는 매각으로 소멸합니다. 본건 202호 배현미도 2022년 전입으로 후순위라 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 신건 1.92억이 전체 12건 평균 1.8625억보다 높지만, 최근 거래를 우선하면 해석이 달라집니다. 2026.02 최신 거래와 최근 12개월 평균은 2.20억으로 현재 최저가는 그 87.3%입니다. 최근 가격 추세도 +20.1%입니다. 따라서 과거 평균만 근거로 신건이 비싸다고 볼 수는 없습니다. 다만 최신 시세 표본이 단 한 건이라는 점, 본건 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않는 점은 입찰 전 반드시 보완해야 합니다. 권리는 양호, 가격은 최근 거래 대비 여유가 있으나 표본 확인이 필요한 신건. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
