제주지방법원 2025타경2024. 제주시 구좌읍 세화리 세화엘루체빌 103동 3층301호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사올레건설개발이고, 2017.08.22. 설정된 제주와이신용협동조합 근저당 채권최고액 1,820,000,000원이 말소기준권리입니다. 같은 날 후순위 근저당 1,300,000,000원이 있고, 2025년 국세 압류, 경매개시결정, 2026년 신제주신용협동조합 가압류 450,000,000원이 뒤따르지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
이 사건은 채권 규모가 매각가보다 매우 크기 때문에 배당표상 미배당액은 크게 남습니다. 그러나 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 떠안는 금액은 같은 개념이 아닙니다. 주어진 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2024 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1545 세화엘루체빌 103동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사올레건설개발 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 475,256,049원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2017.08.02 |
| 단지 규모 | 세화엘루체빌 · 32세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심 기준일은 2017.08.22.입니다. 을구 1번 제주와이신용협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당 역시 매각으로 소멸합니다. 2026.01.21.에는 두 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다. 2025.07.07. 국세 압류, 2025.12.08. 임의경매개시결정, 2026.05.21. 신제주신용협동조합 가압류도 모두 기준권리보다 뒤입니다.
② 임차·점유 — 301호 전입자는 대항력 없음
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대길 | 301호 | 2021.05.25 | 10,000,000원 | 8,000,000원 | 2026.01.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박영 | 201호 | 2025.11.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배현미 | 202호 | 2022.12.01 | 미상 | 미상 | 2026.03.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차웅찬 | 402호 | 2025.07.29 | 미상 | 미상 | 2026.03.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이 사건 목적물인 301호에는 김대길의 전입이 확인됩니다. 전입일 2021.05.25.은 말소기준권리 2017.08.22.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 차임은 8,000,000원으로 기재되어 있고 2026.01.26. 배당요구를 했습니다. 함께 조사된 201호·202호·402호 전입자 역시 모두 2017.08.22. 이후 전입이므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 2.20억, 신건은 1.92억
세화엘루체빌 유사 면적 거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 186,250,000원이지만, 과거 2022~2023년 거래가 함께 포함되어 있습니다. 가격 메리트 판단에는 최근 자료를 우선해야 하며, 최근 12개월 거래는 2026.02. 220,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 192,000,000원은 이 최근 거래의 87.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 68.28㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.09 | 64.46㎡ | 5 | 199,000,000원 |
| 2024.09 | 64.46㎡ | 5 | 199,000,000원 |
| 2024.07 | 68.91㎡ | 5 | 208,000,000원 |
| 2024.01 | 67.26㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 2023.03 | 68.91㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 68.28㎡ | 1 | 151,000,000원 |
| 2023.03 | 66.23㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 66.23㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 68.91㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.12 | 68.19㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.07 | 66.23㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 186,250,000원 |
전체 12건만 놓고 보면 최저가 1.92억은 전체 평균 1.8625억의 103.1%로 약간 높습니다. 그러나 최근 거래는 2.20억으로 올라와 있고, 최근 시세와 과거 거래의 추세도 +20.1%입니다. 따라서 과거 전체 평균만 보고 “신건이 비싸다”고 결론내리기는 어렵습니다. 반대로 최근 12개월 표본이 단 1건이므로 2.20억을 확정적인 시세로 단정하는 것도 경계해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 근저당 · 제주와이신용협동조합 | 1,820,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 제주와이신용협동조합 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신제주신용협동조합 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 192,000,000원 가정 시 집행비용 3,488,000원을 제외한 188,512,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 총 채권액 3,570,000,000원 대비 총 배당액은 188,512,000원이며 미배당액은 3,381,488,000원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 주어진 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 3,381,488,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 3,419,350,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 122,880,000원 | 120,359,680원 | 3,449,640,320원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 구좌읍 세화리 소재 세화중학교 북동측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설·전 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2017.08.02. 기본위생·급배수·가스보일러 난방·천장형에어컨·화재탐지·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35m, 북서측으로 폭 약 8m 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)이며 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 2,202.0㎡, 공시지가 489,400원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 세화엘루체빌은 32세대이고 확인된 12건 거래가격은 151,000,000원부터 230,000,000원까지 분포합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 표본 확인. 최근 12개월 가격 220,000,000원은 거래 1건에 기반합니다. 1.92억이 87.3%라는 숫자만으로 가격을 확정하지 말고 개별 호수의 상태·면적·층 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 301호 점유 확인. 김대길은 2021.05.25. 전입으로 대항력은 없지만 실제 인도 과정은 별개입니다. 현장 점유와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 임대차 조건 재확인. 301호 보증금 10,000,000원·차임 8,000,000원 및 배당요구 2026.01.26. 내용을 원문과 대조하세요.
- 채권액 착시 경계. 채권 총액과 미배당액이 매우 크지만 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 미배당 채권을 매수인이 그대로 승계하는 구조로 오해하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되고, 가격은 최근 거래보다 낮다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.08.22. 제주와이신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자들은 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 한 방향으로만 보면 안 됩니다. 과거 12건 전체 평균 186,250,000원과 비교하면 신건 192,000,000원이 103.1%로 조금 높지만, 최근 시장을 우선하면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 220,000,000원이고 신건 최저가는 그 87.3%입니다. 추세 역시 +20.1%입니다. 따라서 최근 거래 기준의 가격 여지는 분명하지만, 최근 12개월 표본이 단 1건이라는 한계 때문에 권리는 양호, 가격은 현장·호별 상태까지 확인한 뒤 판단하는 접근이 적절합니다.
