제주지방법원 2025타경8940. 서귀포시 대정읍 무릉리 일대의 토지·농지와 관련 시설이 묶인 일괄매각 사건입니다. 권리의 기준점은 2021.05.17. 제주시농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 2,640,000,000원입니다. 그 뒤 임창욱의 2,000,000,000원 가압류, 제주은행 36,282,438원, 신한카드 19,409,410원, 농협은행 40,079,286원의 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
배당계산상 현재 최저가 741,272,374원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 9,812,724원을 제외한 731,459,650원이 제주시농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 재원이 남지 않습니다. 그러나 이 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니어서 권리상 실질취득액은 최저가와 동일한 741,272,374원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8940 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 1129-1 · 무릉송당로 279 |
| 용도 / 현황 | 임야·토지 + 토지 · 목록9 전, 일부 제시건물 부지·경작지·과수목·태양광시설·돌담 |
| 토지 | 면적 2,667㎡ · 지목 전 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 오지미 (2021.05.17. 소유권이전, 원인 2021.04.26. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 741,272,374원 / 741,272,374원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주시농업협동조합 / 4,741,967,586원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸형
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 할인보다 ‘특별조건’부터
현재 회차는 감정가 100%인 741,272,374원에서 시작합니다. 실거래 시세 자료가 제시된 사건이 아니므로 이 금액이 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않고, 실제 판단은 토지 이용상태·농지취득 가능 여부·태양광시설과 제시건물의 상태, 지역 규제와 현장 거래사례를 별도로 확인하는 방식이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 741,272,374원 | 4,004,311,484원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 593,017,899원 | 4,151,083,414원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 474,414,319원 | 4,268,500,958원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만 낙찰자 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 권리구조만 보면 유찰로 인한 인수금 증가가 없는 사건입니다. 다만 가격이 낮아진다고 해서 곧바로 투자매력이 높아지는 것은 아닙니다. 이 사건은 농지취득자격과 복합 이용상태를 충족·확인할 수 있는지가 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 741,272,374원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,812,724원 |
| 1. 근저당 · 제주시농업협동조합 | 2,640,000,000원 | 731,459,650원 |
| 2. 가압류 · 임창욱 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사제주은행 | 36,282,438원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 19,409,410원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 40,079,286원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 대상 채권 합계 4,735,771,134원 중 731,459,650원이 배당되고 4,004,311,484원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목록9는 서귀포시 대정읍 무릉리 ‘무릉2리사무소’ 북서측 인근에 위치하며, 일대는 농경지와 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 목록9의 공부상 지목은 ‘전’이며 현황은 ‘전 및 일부 창고용지’입니다. 일부는 경작지, 일부에는 과수목이 식재돼 있고 태양광시설과 돌담도 존재합니다.
- 포함 평가. 목록9 지상의 태양광발전설비는 건물에 포함해 평가됐고, 과수목·수목·담장 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 용도지역·규제. 생산관리지역·계획관리지역·자연취락지구가 저촉되고, 경관보전지구5등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전3·4등급·지하수자원특별관리구역, 건축계획심의대상구역·하수처리구역·가축사육제한구역이 적용됩니다.
- 공시지가. 65,100원/㎡이며 토지면적은 2,667㎡입니다.
- 건물 현황. 목록3의 창고시설 78.27㎡는 공부상 농업용창고이나 현황 관리사이고, 지붕도 공부상 슬레이트와 달리 함석 및 슬래브지붕입니다. 부속 농업용창고 48.22㎡도 지붕 차이가 있으며, 변소 2.46㎡는 훼손된 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록9의 특별매각조건입니다. 매각허가일까지 제출하지 않으면 보증금 미반환이므로 입찰 전 관할 행정관서에 발급 가능 여부부터 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 태양광발전설비·과수목·수목·담장 등 무엇이 토지 또는 건물에 포함 평가됐는지 매각목록과 감정평가서를 대조해야 합니다.
- 점유관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 실제 점유자를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 목록9는 지목 ‘전’이지만 현황 일부가 창고용지이고, 목록3 건물도 용도·지붕 상태가 공부와 다릅니다.
- 토지 규제. 생산관리·계획관리지역 등 복수 용도지역과 지하수·경관·생태·건축심의 관련 제한이 중첩돼 있어 향후 이용계획과의 적합성을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 비교자료 없이 감정가 741,272,374원만 보고 할인 여부를 판단하지 말고, 인근 토지·농지 및 시설 포함 거래사례를 별도로 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·농지취득 관련 행정확인을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 입찰조건은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2021.05.17. 제주시농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류들은 소멸, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사실만으로 안전한 입찰이라고 결론내리기는 어렵습니다. 목록9 농지취득자격증명을 기한 내 제출하지 못하면 매수보증금이 반환되지 않는 특별매각조건이 있고, 일괄매각 대상 안에는 농지·관리사·창고·태양광시설·과수목 등이 함께 존재하며 일부 공부와 현황도 다릅니다.
또한 실거래 시세 비교자료가 없어 현재 최저가 741,272,374원이 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 0원, 그러나 농취증과 이용상태 확인이 선행돼야 하는 토지형 경매”로 보는 것이 정확합니다. 등기는 소멸형이지만, 입찰의 승부처는 권리말소보다 농지취득 가능성·일괄매각 범위·현장 이용상태·적정가격 검증입니다.
