제주지방법원 2025타경8940. 서귀포시 대정읍 무릉리 425-14의 근린시설·토지 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 오지미이고, 2021년 1월 22일 제주시농업협동조합의 채권최고액 624,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임창욱의 2,000,000,000원 가압류, 주식회사제주은행의 36,282,438원 가압류, 농협은행 주식회사의 40,079,286원 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있고 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 확인된 임차인은 없지만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유·명도 상태는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8940 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 425-14 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 + 토지 · 창고시설 · 전(경작지) |
| 토지 | 1,433㎡ · 지목 전 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 오지미 (2020.12.21. 증여에 의한 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 311,864,100원 / 311,864,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주시농업협동조합 / 4,741,967,586원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.22. 제주시농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 624,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별조건 | 일괄매각 · 목록12 농지취득자격증명 제출 필요 · 미제출 시 매수보증금 미반환 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2021년 제주시농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 뒤에 설정된 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당은 제주특별자치도 제주시 연동 1413-4 토지와 서귀포시 대정읍 무릉리 425-14 토지를 공동담보로 하고 있습니다.
② 가격·자금 — 현재 실질취득은 최저가와 같다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 311,864,100원이고 매수인 인수액이 0원이므로, 권리상 실질취득액도 311,864,100원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 249,491,280원, 2회 유찰 시 199,593,024원이며 어느 경우에도 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 311,864,100원 | 2,393,663,721원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 249,491,280원 | 2,455,163,322원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 199,593,024원 | 2,504,363,002원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 늘지만 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 이 물건은 농지와 창고시설이 결합된 일괄매각 물건이므로, 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 가격 판단은 용도·농지취득 가능성·현황·환금성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,864,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,166,097원 |
| 1. 근저당 · 제주시농업협동조합 | 624,000,000원 | 306,698,003원 |
| 2. 가압류 · 임창욱 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사제주은행 | 36,282,438원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 40,079,286원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시 채권자 총 예상배당은 306,698,003원, 총 미배당액은 2,393,663,721원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 특별매각조건 — 이 사건의 실질적 핵심
또한 이 사건은 일괄매각입니다. 목록12 지상에는 제시외 4-1 창고가 소재하며 매각에 포함됩니다. 현황은 창고시설과 전(경작지)이고, 일부 토지 경계에는 돌담이 축조되어 있습니다. 따라서 토지만 따로 떼어 보거나 창고만 따로 평가하는 방식이 아니라 일괄 취득을 전제로 접근해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 무릉2리사무소 남동측 인근에 위치하며, 일대는 농경지와 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 1,433㎡, 지목 전, 토지이용상황 전기타, 평지·세로장방 형상, 세로한면(가) 도로조건입니다. 공시지가는 54,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역에 포함됩니다.
- 현황. 목록12는 전(경작지)이고 일부 토지 경계에 돌담이 축조돼 있습니다. 목록4는 창고시설이며 제시외 창고가 있습니다.
- 환금성. 농지와 창고시설이 결합된 일괄매각 물건으로, 일반 주거용 집합건물보다 취득자격·활용방안·재매각 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성부터 확인. 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 못하면 매수보증금이 반환되지 않는 특별매각조건입니다. 입찰 전에 해당 행정관서 확인이 최우선입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록12 지상의 제시외 4-1 창고가 매각에 포함됩니다. 현황·경계·창고 사용상태를 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 제주시농업협동조합 근저당은 제주시 연동 1413-4 토지와 대정읍 무릉리 425-14 토지를 공동담보로 하고 있으므로 관련 배당관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 규제·활용 검토. 계획관리지역이지만 가축사육제한, 경관·생태계·지하수 관련 보전 규제가 중첩돼 있어 계획한 활용이 가능한지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 실질취득액은 311,864,100원이지만, 최저가 자체를 시세 메리트로 간주하지 말고 농지·창고의 실제 활용성과 환금성을 먼저 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “농취증”이 더 중요하다
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 제주시농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
그러나 이 사건을 권리 깨끗한 물건으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 목록12 농지에는 농지취득자격증명 제출 특별매각조건이 붙어 있고, 기한 내 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않습니다. 여기에 일괄매각, 농지 1,433㎡, 창고시설과 제시외 창고, 각종 토지규제가 겹칩니다. 따라서 결론은 “등기 인수는 안전, 입찰 절차와 활용성은 보수적 검토”입니다. 신건 최저가가 311,864,100원이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 사건은 아닙니다.
