제주지방법원 2025타경8940. 소유자는 오지미이고, 2018년 6월 8일 임창욱으로부터 증여를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 말소기준권리는 2021년 5월 17일 설정된 제주시농업협동조합 근저당권 2,640,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 임창욱 가압류 2,000,000,000원, 주식회사제주은행 가압류 36,282,438원, 농협은행 주식회사 가압류 40,079,286원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 토지’로 보면 핵심을 놓칩니다. 매각은 일괄매각이고, 목록 11 지상 제시외 건물인 창고와 물탱크실이 매각에 포함됩니다. 목록 8·10·11의 과수목과 수목도 토지에 포함해 평가됐으며, 목록 8·10·11은 농지취득자격증명 제출이 특별매각조건으로 붙어 있습니다. 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8940 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 1075 · 무릉송당로 226-18 |
| 용도 | 임야·토지 + 토지 · 과수원 |
| 토지 | 2,235㎡ · 평지 · 부정형 · 맹지 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 공시지가 | 19,200원/㎡ |
| 소유자 | 오지미 (2018.06.08. 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,645,918,000원 / 1,645,918,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주시농업협동조합 / 4,741,967,586원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2018년 설정됐던 함덕농업협동조합 근저당권 338,000,000원과 793,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2021년 5월 17일 제주시농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 현황·특별매각조건 — 가격보다 먼저 볼 것
| 구분 | 확인 내용 |
|---|---|
| 일괄매각 | 이 사건은 일괄매각 |
| 목록 11 | 지상 제시외 건물 11-1 창고 및 11-2 물탱크실 매각 포함 |
| 목록 8·10·11 | 지상 과수목 및 수목은 토지 포함 평가 |
| 목록 8 | 공부상 전 · 현황 과수원 |
| 목록 10·11 | 과수원 · 감귤목 및 감나무 등이 식재 |
| 농취증 | 목록 8·10·11 농지취득자격증명 제출요 · 미제출 시 보증금 미반환 |
농지법 개정에 따라 농지위원회 심의를 거쳐 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 돼 있고, 입찰 전에 해당 행정관서에 농지취득자격증명을 미리 신청할 수 있다는 안내도 포함돼 있습니다. 이 사건은 매각가격 자체보다 자격증명 발급 가능 여부를 먼저 확인해야 하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,645,918,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,859,180원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 제주시농업협동조합 | 2,640,000,000원 | 1,627,058,820원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 임창욱 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사제주은행 | 36,282,438원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 40,079,286원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 4,716,361,724원 중 1,627,058,820원이 배당되고, 미배당액은 3,089,302,904원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,645,918,000원 | 1,627,058,820원 | 3,089,302,904원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,316,734,400원 | 1,301,167,056원 | 3,415,194,668원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,053,387,520원 | 1,040,453,645원 | 3,675,908,079원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 감정요항표상 기호 8·10·11은 서귀포시 대정읍 무릉리 무릉2리사무소 남서측 근거리에 위치하며, 일대는 농경지와 태양광발전시설부지가 혼재합니다.
- 교통. 기호 2·8·10·11은 차량 통행이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 목록 8은 전이지만 현황 과수원이고, 목록 10·11은 감귤목 및 감나무 등이 식재된 과수원입니다. 일부 토지 경계에는 돌담이 축조돼 있고 수목이 식재돼 있습니다.
- 토지 특성. 2,235㎡ · 과수원 · 평지 · 부정형 · 맹지로 표시돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 기호 8의 공부상 지목은 전이나 현황은 과수원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 8·10·11은 제출 필수입니다. 매각허가기일까지 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 사전 신청. 농지위원회 심의 대상인 경우 발급 여부 판단에 14일 이내가 안내돼 있으므로 입찰 전에 해당 행정관서에 신청 가능 여부를 확인하세요.
- 맹지 확인. 토지 정보상 도로접면이 맹지입니다. 실제 출입·이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 목록 11의 제시외 창고·물탱크실과 목록 8·10·11의 과수목·수목이 포함됩니다.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자와 이용관계를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2021.05.17. 제주시농업협동조합 근저당권이며, 이후 권리의 소멸 여부와 매각조건을 등기부·매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 농취증이 더 중요하다”
이 사건은 등기만 보면 단순합니다. 2021년 제주시농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 권리보다 조건입니다. 목록 8·10·11 농지취득자격증명 제출, 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 특별매각조건이 있고, 과수원·맹지·임대관계 미상도 함께 확인해야 합니다. 신건 최저가 1,645,918,000원 자체만으로 가격 메리트를 단정할 근거는 없습니다. 등기 인수는 0원, 입찰 자격과 토지 이용조건은 반드시 사전 확인. 이 물건의 승부처는 그 두 가지를 구분하는 데 있습니다.
