광주지방법원 2026타경50009. 대상은 무안군 삼향읍 남악리 2317 ‘남악에드가채움’ 1층 134호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만 감정평가 이용상태에서 본건 기호(1) 134호는 판매시설(꽃길유니공인중개사사무소)로 조사됐습니다. 따라서 주거용 아파트처럼 단순하게 가정해 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
등기상 핵심은 2018.09.28. 설정된 남악새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,118,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025년 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근질권 설정도 이어졌습니다. 현재 경매개시결정은 2026.01.13. 엠씨아이대부 주식회사를 채권자로 등기됐으며, 2026.02.02. 국의 압류도 있습니다. 말소기준 이후의 현재 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50009 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2317 남악에드가채움 1층 134호 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 본건 기호(1) 134호 현황 판매시설(꽃길유니공인중개사사무소) |
| 소유자 | 도휘주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 456,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,410,928,629원 |
| 말소기준권리 | 2018.09.28. 남악새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,118,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 추가 확인
2018.09.28. 남악새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 2024.07.29. 남악새마을금고의 임의경매개시결정은 2025.12.12. 일부취하로 이미 말소됐고, 이후 2026.01.13. 엠씨아이대부 주식회사의 새 임의경매개시결정과 2026.02.02. 국의 압류는 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 확인 — 확정된 무대항 임차인과 미상 점유를 분리
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유진희 | 본건 기호(1) 134호 | 2021.01.27 | 10,000,000원 | 550,000원 | 2026.01.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영은 | 본건 기호(4) 113호 | 2022.06.03 | 10,000,000원 | 800,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현재 | 주거 · 호수 특정 안 됨 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
대상 134호의 유진희는 전입일이 2021.01.27.로 말소기준권리 2018.09.28.보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 대항력 없음입니다. 반면 ‘현재’로 기재된 주거 점유정보는 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 이 점유자에게 대항력이 있다고 단정해서도, 반대로 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 206.0%지만 면적도 일치하지 않는다
남악에드가채움의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 221,375,000원이고, 최신 거래는 2026.04. 236,000,000원입니다. 신건 최저가 456,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 206.0%로 계산돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 74.23㎡ | 15 | 236,000,000원 |
| 2026.04 | 74.23㎡ | 11 | 227,500,000원 |
| 2026.02 | 74.6㎡ | 16 | 232,000,000원 |
| 2026.01 | 74.6㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 74.23㎡ | 4 | 203,000,000원 |
| 2026.01 | 74.6㎡ | 17 | 229,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 17 | 229,000,000원 |
| 2025.12 | 74.23㎡ | 9 | 212,000,000원 |
| 2025.12 | 74.6㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 74.6㎡ | 15 | 228,000,000원 |
| 2025.11 | 74.6㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 74.6㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 221,375,000원 |
다만 이 숫자를 그대로 ‘동일 물건 시세’라고 보면 안 됩니다. 비교 대상 면적은 58.65㎡로 설정돼 있지만 위 실거래 표본은 74.23㎡·74.6㎡·84.93㎡이고, 면적 일치 판정도 불일치입니다. 따라서 221,375,000원을 대상 134호의 정밀 시세로 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 456,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 6,960,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 남악새마을금고 | 1,118,000,000원 | 449,040,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,118,000,000원 중 예상 배당은 449,040,000원이고, 미배당은 668,960,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커지고 가격은 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 456,000,000원 | 449,040,000원 | 668,960,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 364,800,000원 | 358,892,800원 | 759,107,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 291,840,000원 | 286,954,240원 | 831,045,760원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 본건 기호(1) 134호를 포함한 본건 1·2·3은 남악모아엘가아파트 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·아파트단지·상업용부동산이 혼재하는 주거 및 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 현황 이용. 134호는 판매시설(꽃길유니공인중개사사무소)로 이용 중입니다. 사건 용도 ‘도시형생활주택’과 현황 이용을 함께 확인해야 합니다.
- 도로. 본건 1·2·3 부지는 동측 약 20m, 서측 약 35m, 북측 약 20m 아스팔트포장도로에 3면이 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·도시계획구역(남악신도시)·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,038,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층·지상19층 건물의 1층 134호이며, 급배수·위생·소방·화재탐지 및 경보·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 본건 1·2·3에 대해서는 공부와의 차이가 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대상 134호 점유 재확인. 유진희는 무대항으로 확인되지만, 전입일·보증금 미상의 주거 점유정보가 어느 호수에 해당하는지 최신 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도와 현황 차이 확인. 사건 용도는 도시형생활주택이지만 134호 감정 현황은 판매시설입니다. 실제 사용·인허가·건축물대장을 함께 대조해야 합니다.
- 실거래 면적 불일치. 최근 12건 실거래는 74.23㎡·74.6㎡·84.93㎡이고 대상 비교면적 58.65㎡와 일치하지 않습니다. 221,375,000원을 직접 시세로 확정하지 마세요.
- 신건 가격 경계. 최저가 456,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 대비 206.0%입니다. 현재 수치만으로 ‘싸다’는 판단은 불가능합니다.
- 유찰 후에도 재검증. 1회 유찰가는 364,800,000원, 2회 유찰가는 291,840,000원입니다. 단순 할인율보다 동일 면적·동일 용도 실거래 확보가 먼저입니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당액이 커도 명시된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 및 미상 점유 여부는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소는 단순하지만, 가격과 점유는 보수적으로”
이 사건의 등기 구조 자체는 읽기 어렵지 않습니다. 2018.09.28. 남악새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 대상 134호의 확인된 임차인 유진희도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
하지만 이것만으로 ‘안전한 신건’이라고 결론내리기는 어렵습니다. 전입일·보증금이 미상인 주거 점유정보가 남아 있고, 가격은 신건 456,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 221,375,000원의 206.0%입니다. 더구나 실거래 면적도 대상 비교면적과 일치하지 않습니다. 등기상 말소는 합격, 신건 가격은 보류, 미상 점유는 원본 확인. 현재 회차에서는 가격 가점을 줄 이유가 없습니다.
