광주지방법원 2026타경50009. 전남 무안군 남악에드가채움 1층 134호입니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 2018년 남악새마을금고가 설정한 근저당권을 중심으로 경매가 진행되고 있습니다. 이 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 해당 근저당권부 채권에 느티나무제사차유한회사의 근질권도 설정되어 있습니다.

이 사건의 핵심은 등기상 권리의 소멸 구조와 실제 매수 위험을 구분하는 것입니다. 2018년 근저당권이 말소기준이며, 그 이후 등기된 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸할 것으로 정리됩니다. 그러나 권리이전과 근질권은 서로 별개의 채권이 새로 생긴 것이 아니므로 중복 계산하면 안 됩니다. 특히 본건은 1층 판매시설로 이용되고 있어, 일반 아파트처럼 주거용 실거래 평균만으로 입찰가격을 산정하는 접근은 적절하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 부분이 있다

말소기준권리는 2018.09.28 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 남악새마을금고이고, 채권최고액은 1,118,000,000원입니다. 이후 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이 이전됐으며, 느티나무제사차유한회사 명의의 근저당권부 채권 근질권도 설정됐습니다.

근저당권 이전은 기존 담보권자의 변경이며, 근질권 설정은 그 담보채권을 대상으로 하는 권리입니다. 따라서 채권최고액 1,118,000,000원을 근저당권·이전·근질권마다 합산해 별도의 담보채무로 취급하면 안 됩니다. 실제 배당권자와 배당순위는 채권양도 및 근질권 관계를 함께 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 134호는 대항력 없음, 추가 점유는 미상

본건 134호와 연결되는 임차인으로 확인된 사람은 유진희 1명입니다. 보증금 10,000,000원, 월세 550,000원이며 전입신고일은 2021.01.27입니다. 말소기준일 2018.09.28보다 늦어 제시된 권리조사에서는 대항력 없는 임차인으로 분류됩니다. 배당요구는 2026.01.27 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.

별도로 113호의 전영은은 본건 134호가 아닌 다른 호실의 임차인입니다. 보증금 10,000,000원과 월세 800,000원을 본건의 임차보증금 또는 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원이고 명세서에도 명시적인 인수권리는 없습니다. 하지만 미상 점유의 보증금과 대항력 여부가 확인되기 전까지는 이를 확정적인 실질취득액으로 받아들여서는 안 됩니다. 실제 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 인수되는 경우에는 낙찰가에 인수액을 더한 금액으로 취득비용을 다시 산정해야 합니다.

③ 시세 비교 — 164.8%라는 숫자보다 중요한 비교대상 문제

남악에드가채움의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 221,375,000원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 236,000,000원이며, 전체 비교 표본의 최저는 200,000,000원, 최고는 236,000,000원입니다.

하지만 거래 표본의 면적은 74.23㎡·74.6㎡·84.93㎡인 반면, 시세조회 대상 면적은 58.65㎡로 표시되어 있습니다. 더욱이 경매 대상인 134호는 감정평가상 1층 판매시설입니다. 따라서 아래 거래는 같은 건물의 가격 수준을 참고하는 용도일 뿐, 134호의 적정 상가 시세를 입증하는 사례가 아닙니다.

최저가 364,800,000원을 위 평균과 단순 비교하면 164.8%이고, 최신 거래 236,000,000원보다도 높습니다. 이는 현재 가격을 저렴하다고 평가할 근거가 없다는 뜻이지만, 비교 대상이 다른 용도와 면적이라는 한계 때문에 정확히 164.8% 고평가됐다고 결론 내릴 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 364,800,000원 가정)

집행비용과 담보권 배당은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 근저당권 이전 및 근질권에 따른 실제 배당권자·금액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 다릅니다.

현재 최저가로 매각되면 집행비용 5,907,200원을 제외한 358,892,800원이 담보권 배당 재원으로 추정됩니다. 채권최고액 1,118,000,000원 기준 미배당액은 759,107,200원이고 소유자에게 남는 금액은 없습니다.

이 거액의 미배당액을 낙찰자가 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 담보권이 매각으로 소멸하는 구조에서는 채권 미회수액과 매수인 인수액을 구분해야 합니다. 다만 현재 추정에서 매수인 인수 0원으로 표시된 것과 별개로, 확인되지 않은 점유자의 대항력 및 보증금 문제는 입찰 전에 해소해야 합니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 가격 검증은 필수

2회 유찰 시 매각가는 291,840,000원, 3회 유찰 시에는 233,472,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 이 금액조차 정확한 동일 용도 실거래 시세와 비교한 결과는 아닙니다. 유찰 횟수보다 본건 1층 판매시설의 적정 가치가 우선입니다.

또한 이 시나리오의 인수액 0원은 기존 권리분석과 배당 추정을 전제로 한 수치입니다. 미상 점유에서 대항력 있는 보증금 인수가 확인된다면 실질취득액을 별도로 계산해야 하며, 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당이 없는 인수형 구조에서는 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남악모아엘가아파트 서측 인근으로 오피스텔, 아파트단지, 상업용 부동산이 혼재하는 주거·상업지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 19층 건물의 1층 134호입니다. 급배수·위생·소방·화재탐지·경보·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측 약 20m, 서측 약 35m, 북측 약 20m의 아스팔트포장도로에 접하는 부지입니다. 판매시설의 접근성을 살필 수 있는 조건입니다.
• 토지이용. 준주거지역·남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 본건 134호가 포함된 건물군의 공부와 실제 상태 사이에 차이가 없다고 기재됐으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 영업 용도와 집합건축물대장상 용도는 확인해야 합니다.
• 환금성. 1층 판매시설은 주거용 공동주택과 수요층·매매가격 형성방식이 다릅니다. 인근 상권, 임대수요, 공실 가능성과 영업 입지에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 134호 용도 확인. 도시형생활주택 분류와 현황 판매시설 사이의 관계를 집합건축물대장 및 감정평가 원본으로 대조해야 합니다.
• 동일 용도 시세 확보. 남악에드가채움 1층 또는 인근 판매시설의 실거래·임대사례를 확보해야 합니다. 주거용 거래 평균 221,375,000원을 134호 시세로 사용하면 안 됩니다.
• 유진희 임대차 확인. 보증금 10,000,000원, 월세 550,000원, 전입일 2021.01.27, 배당요구일 2026.01.27을 확인하고 확정일자 및 실제 영업·점유 상태를 대조해야 합니다.
• 추가 점유기재 확인. 명세서의 '현재'라는 표기가 본건 134호와 관계되는지, 실제 점유자가 누구인지, 보증금 및 대항력 취득 요건이 있는지 확인해야 합니다.
• 다른 호실 분리. 113호 전영은의 임대차를 본건 134호의 인수보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
• 담보권 이전·근질권. 남악새마을금고 근저당권의 엠씨아이대부 이전과 느티나무제사차유한회사 근질권 관계를 확인하고, 공동담보 변동도 함께 대조해야 합니다.
• 조세채권. 국의 압류에 따른 당해세 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 기존 배당 추정에는 이러한 우선배당 변수가 반영되지 않았습니다.
• 관리비·명도. 관리비 체납 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액과 명도 비용, 점유자와의 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각조건 최종 대조. 매각기일 2026.10.26의 최저가, 입찰보증금, 매각물건명세서 정정 여부, 등기 및 현황조사를 입찰 직전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰됐다고 싸진 것은 아니다”

광주지방법원 2026타경50009는 말소기준권리의 위치가 분명하고, 근저당권 이후의 경매개시결정과 압류가 소멸하는 구조입니다. 확인된 134호 임차인 유진희에게도 제시된 권리조사상 대항력은 없습니다. 등기상 권리 정리 자체는 비교적 명확한 편입니다.

그러나 투자 판단은 별개의 문제입니다. 본건은 감정평가상 1층 판매시설인데 비교 실거래는 면적이 다른 주거용 거래입니다. 현재 최저가가 해당 거래 평균의 164.8%라는 사실은 가격 검증의 필요성을 보여주지만, 이를 직접적인 상가 고평가율로 단정할 수는 없습니다. 여기에 보증금·전입일이 불명확한 추가 점유기재와 국세 압류, 공동담보 및 근질권 관계가 남아 있습니다.

결론은 현재 회차 보수적 접근입니다. 감정가 456,000,000원에서 364,800,000원으로 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 판매시설의 적정 시세, 134호의 실제 점유관계, 인수 가능 금액이 확인된 후에 입찰 상한을 정해야 합니다. 권리상 말소 예정이라는 사실이 곧 안전한 취득가격을 보장하지는 않습니다.