광주지방법원 2026타경50009. 전남 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가8차오피스텔 1층 113호가 경매에 나왔습니다. 감정가 448,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 358,400,000원입니다. 이 사건의 소유자는 도휘주식회사이고, 말소기준권리는 2019년 10월 22일 설정된 남악새마을금고 근저당권 372,000,000원입니다.

등기 흐름에는 눈여겨볼 변화가 있습니다. 해당 근저당권은 2025년 2월 20일 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 같은 날 느티나무제사차유한회사 명의 근질권도 설정되었습니다. 이후 엠씨아이대부주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 이는 근저당권을 단순히 처음 설정한 금융기관의 채권으로만 이해해서는 안 된다는 뜻입니다.

더 중요한 부분은 물건의 성격입니다. 사건상 용도는 대지로 표기되지만, 등기증명서는 집합건물이고, 감정평가상 113호는 제2종근린생활시설입니다. 건축물대장상 일반음식점이며 현황은 영네일로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 일반 주거용 아파트의 시세나 임대수익률을 그대로 적용해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이전과 근질권을 함께 봐야 한다

말소기준권리는 2019년 10월 22일 남악새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 372,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 담보권으로 분류됩니다. 그 이전에 설정된 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기는 2019년 2월 26일 이미 말소되었습니다.

2024년 8월 1일 남악새마을금고의 임의경매개시결정은 2025년 7월 25일 등기상 말소되었습니다. 현재 검토 대상은 2026년 1월 13일 엠씨아이대부 주식회사에 의해 개시된 2026타경50009 사건입니다.

임차인·점유 분석 — 113호와 134호를 혼동하면 안 된다

실명이 확인되는 임차인은 2명입니다. 이 중 경매 대상 113호의 임차인은 전영은 1명이며, 유진희는 별도 호실인 134호에 관한 기재입니다. 따라서 134호 보증금을 113호의 인수 또는 배당 부담으로 합산해서는 안 됩니다. 이와 별개로 전입일과 보증금이 명확하지 않은 점유 관련 기재가 있어 추가 확인이 필요합니다.

전영은·유진희는 보증기관 대위변제나 승계 중복신고로 분류되는 사람이 아닙니다. '현재' 기재는 성명과 구체적 점유관계가 특정되지 않아 별도의 확정된 임차인으로 합산하지 않았습니다.

전영은. 113호에 관한 전입일은 2022.06.03, 보증금은 10,000,000원, 월차임은 800,000원입니다. 전입일이 말소기준권리 설정일인 2019.10.22보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권 행사 및 실제 배당 여부는 확정할 수 없습니다.

유진희. 전입일은 2021.01.27, 보증금 10,000,000원, 월차임 550,000원으로 기재되어 있습니다. 배당요구는 2026.01.27 접수되었습니다. 그러나 대상 호실은 134호이므로, 이 사건 113호의 보증금 인수액에 포함하지 않습니다.

② 시세 비교 — 감정가의 80%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가 358,400,000원은 감정가 448,000,000원의 80%입니다. 이 차이는 경매 절차상 유찰에 따른 가격 인하이지, 시장에서 같은 물건이 448,000,000원에 거래된다는 증거는 아닙니다.

특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 상업용 근린생활시설입니다. 같은 건물의 주거용 오피스텔이나 인근 아파트 거래가격을 그대로 비교하는 것은 적절하지 않습니다. 비교 대상은 실제 용도와 면적, 층, 점포 위치, 상권 특성이 유사한 상업용 집합건물이어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 358,400,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 한 배당 추정입니다. 집행비용은 5,817,600원, 근저당권에 대한 예상배당은 352,582,400원입니다. 따라서 근저당 채권최고액 기준으로 19,417,600원의 미배당액이 발생하고, 소유자 잔여 배당은 없습니다.

채권최고액 기준 단순 배당 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당권자는 근저당권 이전과 근질권 관계에 따라 확인해야 합니다. 사건 청구금액 1,410,928,629원은 위 근저당 채권최고액과 동일한 금액이 아니며, 독립된 추가 담보권으로 중복 합산하지 않았습니다.

회차별 매각·미배당 시나리오

매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가합니다. 현재 회차에서 19,417,600원인 미배당액은 2회 유찰 시 90,094,080원, 3회 유찰 시 146,635,264원으로 커집니다. 그러나 이것만으로 매수인의 확정 인수액이 증가하는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 전라남도청 남측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트단지, 상업용 부동산 등이 혼재하는 주거 및 상업지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
• 상가 위치. 도휘에드가8차오피스텔 1층 113호입니다. 동측 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 서측·북측 보행자전용도로에 접하는 입지입니다.
• 용도지역. 중심상업지역이며 남악신도시 도시계획구역, 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 속합니다. 중로2류와 소로1류에 접합니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 건물로 급배수·위생·소방·화재탐지 및 경보·승강기설비, 기계식주차설비 등이 기재되어 있습니다.
• 실제 이용. 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 영네일로 이용 중입니다. 해당 사용상태와 향후 이용 목적의 적합성을 확인해야 합니다.
• 토지 상태. 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 평지의 세로장방형 토지입니다. 전체 필지 면적은 1,499.4㎡이고, 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
• 지번 정리. 종전 소재지 표기는 남악리 2250, 2251번지이나 2019.02.27 토지대장상 2250번지로 합병되었습니다.
• 건축물 위반사항. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 건축물대장상 용도와 실제 영업상태는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 1층 상업용 점포는 실제 상권, 점포 위치, 임대수요, 업종 적합성에 따라 매매와 임대 조건이 달라질 수 있습니다. 현재 가격대의 거래 유동성과 적정 매도가격은 추가 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각목록 확인. 사건상 대지 표기와 집합건물 113호의 관계를 확인하고, 전유부분·공용부분·대지권의 매각 범위를 최종 매각목록에서 대조하세요.
• 113호 임차관계 확인. 전영은의 보증금 10,000,000원, 월차임 800,000원, 전입일 2022.06.03을 기준으로 실제 임대차계약과 점유 상태를 확인하세요.
• 미상 점유자 확인. '현재' 및 주거 관련 기재가 113호에 해당하는지, 별도 점유자와 보증금이 존재하는지 확인하세요. 전입일·확정일자·사업자등록과 계약관계 확인 전에는 대항력 부존재를 단정하지 마세요.
• 다른 호실의 보증금 분리. 유진희의 보증금 10,000,000원은 134호에 관한 것이므로 113호 인수액에 합산하지 마세요. 다만 일괄매각 범위가 있는지 최종 매각목록을 확인하세요.
• 근저당권 채권양도 확인. 남악새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권과 느티나무제사차유한회사 근질권을 확인하고, 현재 유효한 등기 및 배당관계를 점검하세요.
• 과거 경매기록과 구분. 2024년 경매개시결정은 등기상 말소되었으며, 현재 사건은 2026타경50009입니다. 두 절차를 혼동하지 마세요.
• 점포 실제 용도 확인. 건축물대장상 일반음식점과 현황 영네일의 차이를 확인하고, 실제 영업 형태 및 향후 예정 업종에 필요한 용도 관련 사항을 점검하세요.
• 실거래와 임대수익 비교. 감정가 대비 80%라는 비율만으로 입찰가를 정하지 마세요. 최근 유사 상가 실거래, 최신 매매사례, 현재 및 예상 임대조건을 확인한 뒤 가격의 적정성을 판단하세요.
• 명도와 관리비. 실제 영업 점유자의 인도 가능성, 점유 이전에 필요한 절차, 미납 관리비와 공용부분 관련 부담을 확인하세요.
• 최종 서류 대조. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각목록을 최신 내용으로 대조하세요.

맺으며 — "80%까지 내려왔지만, 아직 싼지는 모른다"

이 물건의 말소기준은 비교적 명확합니다. 2019.10.22 남악새마을금고 근저당권을 기준으로 권리 흐름을 추적할 수 있고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없습니다. 근저당권 이전과 근질권 설정은 배당권자 및 등기말소 확인사항이지, 각 금액을 모두 매수인 부담으로 더해야 한다는 의미는 아닙니다.

그러나 실제 점유관계에는 확인할 부분이 남아 있습니다. 113호 임차인 전영은은 대항력 없음으로 판정되어 있지만, 별도로 전입일과 보증금이 미상인 점유 기재가 있습니다. 해당 기재의 실제 의미가 확인되지 않는 이상 매수인 인수위험이 완전히 해소되었다고 단정할 수 없습니다.

가격 판단도 보류해야 합니다. 감정가 448,000,000원, 최저가 358,400,000원이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 특히 실제 물건은 1층 상업용 근린생활시설이므로 아파트나 일반 주거용 오피스텔 시세가 아닌 비교 가능한 상가 거래와 임대수익을 기준으로 평가해야 합니다.

종합 결론은 조건부 검토, 적극 입찰 판단은 보류입니다. 명시 인수액 0원과 말소기준권리의 명확성은 긍정적이지만, 점유 미상 사항과 가격 검증의 공백은 작지 않습니다. 권리 최종 확인과 실제 거래가격 검증이 선행되어야 하는 물건입니다.