광주지방법원 2026타경50009. 대상은 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 1층 113호입니다. 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설이고 현황은 영네일로 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 도휘주식회사이며, 최초 말소기준은 2019.10.22. 설정된 남악새마을금고의 채권최고액 372,000,000원 근저당권입니다.
이 근저당권은 2024.12.27. 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 느티나무제사차유한회사의 채권최고액 372,000,000원 근질권이 설정됐습니다. 현재 경매개시결정은 2026.01.13. 엠씨아이대부 주식회사 채권자로 접수돼 있습니다. 말소기준 이후 권리관계이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50009 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 1층 113호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 제2종근린생활시설 · 현황 영네일 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상16층 건물 중 1층 113호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 448,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,410,928,629원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 용도지역 | 중심상업지역 · 도시계획구역(남악신도시) · 지구단위계획구역(남악지구) · 택지개발지구 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
2019.02.15. 코리아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었으나 2019.02.26. 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 이후 2019.10.22. 남악새마을금고 근저당권이 설정돼 이번 분석의 말소기준권리가 됩니다. 2024년 남악새마을금고가 신청한 종전 임의경매는 2025.07.25. 말소됐고, 2026.01.13. 엠씨아이대부 주식회사의 임의경매개시결정이 새로 접수됐습니다.
② 임차·점유 — 113호는 전영은 + 미상 점유 확인
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전영은 | 본건 기호(4) 113호 | 2022.06.03 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현재 | 주거 | 미상 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
113호에 특정된 전영은은 2022.06.03. 전입으로 말소기준일 2019.10.22.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 800,000원입니다. 반면 매각물건명세서상 별도로 기재된 “현재”는 전입신고일이 없고 보증금도 확인되지 않습니다. 이 경우 정확도 규칙상 대항력이 있다고 단정할 수 없으며, 반대로 없다고도 단정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,880,000원 |
| 1. 근저당 · 남악새마을금고 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 69,120,000원 |
현재 회차 448,000,000원 기준 근저당권 채권최고액은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 69,120,000원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 448,000,000원 | 372,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 358,400,000원 | 352,582,400원 | 19,417,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 286,720,000원 | 281,905,920원 | 90,094,080원 | 0원 |
시뮬레이션상 유찰로 가격이 내려가면 근저당권의 미배당액은 늘지만, 그 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 제공된 배당 계산에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 이 결론과 별개로, 앞서 본 미상 점유는 실제 전입·보증금 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·아파트단지·상업용부동산이 혼재하는 주거 및 상업지대입니다.
- 현황. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현재는 영네일로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 왕복2차선 아스팔트포장도로, 서측 및 북측 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·도시계획구역(남악신도시)·지구단위계획구역(남악지구)·택지개발지구에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 1,499.4㎡, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 소재지 정리. 의뢰목록에는 남악리 2250·2251번지 양지상으로 표시됐으나 2019.02.27. 2250번지로 합병돼 현재 남악리 2250번지에 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 최우선 확인. “현재”로 기재된 주거 점유의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 전입세대열람과 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 전영은 점유. 113호 전영은은 전입일 2022.06.03.으로 말소기준 2019.10.22.보다 늦어 대항력이 없습니다.
- 명세서상 인수. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
- 용도 확인. 현황은 영네일, 건축물대장은 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 실제 사용과 인허가 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 점유 확인 전까지는 보수적으로
등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 명시돼 있습니다. 113호에 특정된 전영은 역시 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 여기까지만 보면 권리 구조는 비교적 단순합니다.
하지만 별도 주거 점유 기재인 “현재”는 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 부분을 확인하기 전에는 대항력 여부와 실제 인수 위험을 완전히 닫을 수 없습니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 448,000,000원이 시장 대비 싼지 비싼지도 판단할 근거가 없습니다. 이 사건은 “가격 메리트 판단보다 미상 점유 확인이 먼저”인 물건입니다.
