광주지방법원 2026타경50009. 대상은 남악에드가채움 1층 140호입니다. 사건상 용도 표기는 도시형생활주택이지만 감정평가의 이용상태는 이 호실을 판매시설로 적시합니다. 등기상 소유자는 도휘주식회사이고, 2018.09.28. 남악새마을금고의 채권최고액 1,118,000,000원 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 됩니다. 이후 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2026.01.13. 엠씨아이대부 주식회사가 임의경매개시결정을 받았습니다.
권리 구조 자체는 매수인 관점에서 단순합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 정리돼 있고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 전혀 다른 문제입니다. 최저가가 감정가와 같은 신건 456,000,000원인데, 제공된 최근 12개월 거래평균은 221,375,000원이고 최신 거래는 236,000,000원입니다. 다만 해당 실거래 표본의 면적은 74.23㎡·74.6㎡·84.93㎡이고, 기준 면적 58.65㎡와 매칭되지 않았으므로 이를 본건의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50009 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2317 남악에드가채움 1층 140호 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정평가상 140호 판매시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상19층 중 1층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 456,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,410,928,629원 |
| 말소기준권리 | 2018.09.28. 남악새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,118,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 근저당은 기준권리
2018.09.28. 근저당권이 말소기준입니다. 2024.07.29. 남악새마을금고의 임의경매개시결정은 2025.12.12. 일부취하에 따라 말소됐고, 이후 2026.01.13. 엠씨아이대부 주식회사의 새 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2026.02.02. 국의 압류도 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
사건 내 임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 본건 140호와 다른 호실
제공된 임차인 조사에는 실제 임차인 2명이 확인되지만, 점유 호실은 각각 134호와 113호로 본건 140호와 다릅니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유진희 | 본건 기호(1) 134호 | 10,000,000원 | 550,000원 | 2021.01.27 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 전영은 | 본건 기호(4) 113호 | 10,000,000원 | 800,000원 | 2022.06.03 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 임차인의 전입일은 모두 2018.09.28. 말소기준권리보다 뒤여서 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 유진희는 2026.01.27. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이고, 전영은 역시 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 무엇보다 두 임차인의 점유 호실은 본건 140호가 아닙니다.
② 시세 비교 — 206.0% 지표, 그러나 면적 불일치 주의
남악에드가채움의 제공된 최근 12개월 거래는 12건, 평균 221,375,000원, 최신 거래는 2026.04. 236,000,000원입니다. 최저가 456,000,000원은 시스템 지표상 최근 12개월 평균의 206.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 74.23㎡ | 15 | 236,000,000원 |
| 2026.04 | 74.23㎡ | 11 | 227,500,000원 |
| 2026.02 | 74.6㎡ | 16 | 232,000,000원 |
| 2026.01 | 74.6㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 74.23㎡ | 4 | 203,000,000원 |
| 2026.01 | 74.6㎡ | 17 | 229,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 17 | 229,000,000원 |
| 2025.12 | 74.23㎡ | 9 | 212,000,000원 |
| 2025.12 | 74.6㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 74.6㎡ | 15 | 228,000,000원 |
| 2025.11 | 74.6㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 74.6㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 221,375,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 456,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,960,000원 |
| 2. 근저당권 · 남악새마을금고 | 1,118,000,000원 | 449,040,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 1,118,000,000원 중 예상 배당은 449,040,000원이고 668,960,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자의 미회수액이며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 456,000,000원 | 449,040,000원 | 668,960,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 364,800,000원 | 358,892,800원 | 759,107,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 291,840,000원 | 286,954,240원 | 831,045,760원 | 0원 |
집행비용은 제공된 배당 추정치 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남악모아엘가아파트 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·아파트단지·상업용부동산 등이 혼재하는 주거 및 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 본건 140호는 감정평가상 판매시설입니다. 사건 용도 표기인 도시형생활주택만 보고 주거용으로 가정하면 안 됩니다.
- 도로. 동측 약 20m, 서측 약 35m, 북측 약 20m 아스팔트포장도로에 3면이 접합니다.
- 규제. 준주거지역·남악신도시 도시계획구역·지구단위계획구역·택지개발지구에 속하며, 공시지가는 1,038,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 지하1층·지상19층 건물이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 남악에드가채움은 116호 규모이고 2017.04.12. 사용승인됐습니다. 본건은 1층 판매시설이므로 주거용 실거래와 동일한 매수층을 전제로 보면 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도부터 재확인. 사건상 도시형생활주택이지만 감정 이용상태는 140호 판매시설입니다. 현장 사용상태와 건축물대장상 용도를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 메리트 과대평가 금지. 최저가 456,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균 221,375,000원의 206.0%입니다. 신건이 싸다는 근거가 없습니다.
- 실거래 면적 불일치. 기준 면적 58.65㎡와 제공된 거래 면적 74.23㎡·74.6㎡·84.93㎡가 일치하지 않습니다. 같은 건물·유사 용도·유사 면적의 별도 가격 검증이 필요합니다.
- 임차인 호실 구분. 조사된 유진희는 134호, 전영은은 113호 점유로 본건 140호와 다릅니다. 현황조사 원문에서 140호의 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 승계관계 확인. 2018.09.28. 근저당권은 2025.02.20. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 근질권 설정도 있습니다. 최신 등기부 원본으로 권리관계를 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 2026.02.02. 국의 압류가 있고, 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 보수적으로
이 물건의 권리분석 핵심은 간단합니다. 2018.09.28. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없습니다. 따라서 제공된 기준에서 실질취득액은 최저가와 같은 456,000,000원입니다.
문제는 가격과 용도입니다. 최근 12개월 거래평균 221,375,000원 대비 최저가 지표는 206.0%이고 최신 거래 236,000,000원보다도 높습니다. 동시에 해당 실거래는 본건 기준 면적과 일치하지 않고, 본건 140호는 감정평가상 판매시설입니다. 즉 권리 인수는 가볍지만 현재 가격을 싸다고 평가할 근거가 없는 물건입니다. 이 사건은 권리보다 본건과 정확히 일치하는 상가성 시세·임대수익·실사용 용도의 확인이 입찰 판단을 좌우합니다.
