광주지방법원 2026타경50009. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2317, 남악에드가채움 1층 140호가 경매 대상입니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 2018년 남악새마을금고가 설정한 채권최고액 1,118,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 근저당권은 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 해당 근저당권부 채권에는 느티나무제사차유한회사의 근질권도 설정됐습니다.

기존 근저당권은 공동담보로 여러 호실을 포함하는 권리입니다. 2024년에 시작된 종전 경매는 말소됐으며, 2026년 엠씨아이대부 주식회사의 신청으로 현재 사건이 진행됐습니다. 이후 국가 압류도 등기됐습니다. 등기상 권리의 순위는 비교적 분명하지만 채권의 이전·근질권·공동담보 관계 때문에 실제 배당 귀속은 별도 확인이 필요합니다.

무엇보다 이 물건은 단순한 주거용 아파트로 판단해서는 안 됩니다. 경매상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있으나, 감정평가의 140호 이용상태는 판매시설입니다. 아파트성 실거래와 상가성 호실의 감정가를 단순 비교하는 것은 가격 판단을 왜곡할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 채권관계는 복합적

말소기준권리는 2018.09.28 설정된 남악새마을금고 근저당권입니다. 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사에 이전됐으나 기존 근저당권의 순위가 유지되는 형태로, 채권양도일을 새로운 말소기준 시점으로 판단해서는 안 됩니다.

2026년 임의경매개시결정과 이후 국가 압류는 말소기준권리보다 뒤에 발생했습니다. 등기상 매각으로 소멸하는 권리이며, 매각물건명세서에도 별도 인수권리가 기재되지 않았습니다.

② 임차인·점유 — 관련 조사 호실과 140호를 구분

현황조사에는 유진희와 전영은이 임차인으로 나타납니다. 다만 조사된 부분은 각각 134호와 113호로, 경매 대상인 140호와는 다른 호실입니다. 따라서 이들을 140호의 점유 임차인으로 취급하거나, 각 보증금을 140호 매수인의 인수금으로 계산해서는 안 됩니다.

두 임차인 모두 전입일이 말소기준권리 설정일인 2018.09.28보다 늦어 조사상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고도 아닙니다. 그러나 본 경매 대상인 140호에 관해서는 실제 점유·임대차 상태를 별도 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 80% 낙찰가가 저렴한 가격은 아니다

남악에드가채움의 최근 거래 12건 평균은 221,375,000원입니다. 현재 최저매각가 364,800,000원은 이 평균의 164.8%이며, 최신 거래금액 236,000,000원보다도 높습니다.

그러나 아래 거래는 전용 74.23㎡·74.6㎡·84.93㎡의 주거형 면적을 중심으로 합니다. 참고 대상면적은 58.65㎡로 표시되어 있고 동일 면적 매칭도 이루어지지 않았습니다. 특히 경매 대상 140호는 판매시설로 평가되었기 때문에 아래 실거래는 상가 140호의 직접적인 적정가격이 아닙니다.

참고 거래범위는 200,000,000원부터 236,000,000원까지이며, 최신 거래는 2026년 4월의 236,000,000원입니다. 현재 최저매각가가 최근 평균보다 높은 것은 분명하지만, 용도·면적이 다른 거래이므로 그 차이를 곧바로 140호의 실제 고평가율로 해석할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 364,800,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 채권최고액은 실제 채권잔액과 다를 수 있으며, 759,107,200원은 채권최고액 대비 계산상 미배당액이지 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전·근질권·공동담보 관계에 따라 실제 배당액과 수령권자는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리인수는 0원

매각가격이 내려갈수록 근저당권에 대한 예상배당은 감소하고 채권최고액 대비 미배당액은 증가합니다. 반면 매수인이 승계하는 권리는 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다. 이 미배당액을 매수인의 추가 취득비용으로 더해서는 안 됩니다.

그러나 2회 또는 3회 유찰 가격도 판매시설의 실제 시세보다 저렴한지 확인되지 않았습니다. 최근 거래 평균과 유찰가를 비교하더라도 서로 다른 용도·면적의 가격이기 때문에, 이를 적정 입찰가의 근거로 삼는 것은 부적절합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리, 남악모아엘가아파트 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔·아파트단지·상업용 부동산이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 접근은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 19층 건물 중 1층입니다. 일반적인 급배수·위생·소방·화재탐지·경보·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 본건 건물 부지는 동측 약 20m, 서측 약 35m, 북측 약 20m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 준주거지역·남악신도시 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다. 공시지가는 1,038,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건물 현황. 140호의 감정 이용상태는 판매시설입니다. 134호는 공인중개사사무소로 이용된 것으로 조사되어 있으나, 그 영업상태를 140호에 그대로 적용할 수는 없습니다.
• 환금성. 주거형 호실의 실거래가 존재하더라도 판매시설의 매매 수요를 직접 증명하지는 않습니다. 상가 투자수익률과 공실 가능성, 배후 수요를 별도로 검토해야 합니다.
• 위반건축물. 감정 관련 확인 내용상 위반건축물 표시는 없습니다. 본건 호실에 대한 공부상 용도와 실제 이용상태는 입찰 전에 대조해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 140호의 정확한 용도 확인. 사건상 도시형생활주택 표기와 감정평가상 판매시설 이용상태가 다르므로, 건축물대장·집합건축물대장·등기부를 대조하여 법정 용도와 실제 사용을 확인해야 합니다.
• 동종 판매시설 시세 확보. 최근 12개월 실거래 평균 221,375,000원은 직접적인 상가 시세가 아닙니다. 같은 건물 또는 인근의 유사한 1층 판매시설 거래를 확인해야 합니다.
• 임대수익 확인. 134호와 113호의 월세를 140호의 임대수익으로 간주하지 말고, 140호 자체의 임대차계약·임대료·보증금·공실 여부를 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 조사된 두 임차인은 다른 호실의 임차인입니다. 140호의 현재 사용 주체와 점유권원, 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 근저당권 양도 및 근질권. 엠씨아이대부주식회사로의 권리이전, 느티나무제사차유한회사의 근질권, 공동담보 일부 소멸 관계를 최신 등기로 확인해야 합니다.
• 국가 압류와 세금. 목포세무서장의 압류가 있으므로 당해세와 배당순위, 배당예상액에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 공동담보 배당. 134호·144호·230호와 연결된 담보권 관계 및 다른 공동담보의 처분·변제 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·시설비. 상가 공용부분 관리비 체납, 시설 유지비, 설비 상태 등을 현장 및 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
• 유찰 전략. 현재 최저가 364,800,000원과 이후 시나리오 291,840,000원·233,472,000원을 검토하되, 단순 할인율이 아니라 상가의 검증 가능한 매매가치와 임대수익을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “80% 할인”보다 중요한 것은 실제 상가 가치

이 사건의 권리구조는 단순한 무권리 물건과는 다릅니다. 최초 근저당권이 채권양도를 거쳤고 근질권이 설정되었으며, 여러 호실을 묶은 공동담보 관계도 존재합니다. 다만 그 복잡성이 그대로 낙찰자 인수채무로 이어지는 것은 아니며, 현재 명시된 매수인 인수액은 0원입니다.

투자 판단을 어렵게 만드는 핵심은 가격입니다. 감정가 456,000,000원에서 364,800,000원으로 낮아졌다는 사실은 매력의 충분조건이 아닙니다. 최근 주거형 실거래 평균은 221,375,000원이고, 최저매각가는 그 164.8%입니다. 그러나 경매 대상인 140호는 판매시설이므로 이 거래들을 동일한 시장가격으로 볼 수도 없습니다.

결국 권리인수는 제한적이지만, 가격 적정성과 환금성은 검증되지 않은 물건입니다. 적어도 동일 용도 판매시설의 실제 매매·임대 사례와 140호의 점유 상태, 근저당권부 채권의 배당관계가 확인되기 전까지는 보수적인 접근이 합리적입니다.

권리인수 0원, 가격 메리트 미입증. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 140호의 실제 상가 가치를 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.