광주지방법원 2026타경50009. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리의 남악에드가채움 2층 230호입니다. 사건의 물건 분류에는 대지로 표기되어 있으나, 등기는 집합건물이고 감정평가상 본건 3(다) 230호의 이용상태는 제1종근린생활시설입니다. 건물은 지하 1층·지상 19층 구조이며 본건은 그중 2층에 있습니다.
감정가 291,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 232,800,000원입니다. 낙찰가 자체는 감정가보다 낮아졌지만, 이를 곧바로 시장가격보다 저렴하다고 해석해서는 안 됩니다. 최근 거래가격은 하락하고 있고, 확인되는 거래 표본도 본건 상가와 정확히 대응하지 않습니다. 이번 사건은 근저당권 인수 여부보다 상가의 실제 매매가치·점유관계·공동담보 배당구조를 확인하는 일이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50009 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2317 남악에드가채움 2층 230호 |
| 도로명주소 | 무안군 삼향읍 남악4로34번길 6 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 제1종근린생활시설(감정평가상 본건 3(다)) · 사건 분류 대지 |
| 면적 참고 | 대상 면적 표기 93.891㎡ · 별도 비교거래 면적 약 85㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 19층 중 2층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (2017.04.17 소유권보존) |
| 감정가 | 291,000,000원 |
| 최저매각가 | 232,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 | 엠씨아이대부 주식회사 |
| 청구금액 | 1,410,928,629원 |
| 말소기준권리 | 2018.09.28 남악새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,118,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
이 사건의 말소기준은 2018.09.28 설정된 남악새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,118,000,000원이며, 이후 해당 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되었습니다. 근저당권부 채권에는 느티나무제사차유한회사의 근질권도 설정되어 있습니다.
근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.01.13 기입된 임의경매개시결정도 말소기준 이후의 등기로서 매각에 따라 소멸할 대상입니다. 앞서 2024년에 진행됐던 임의경매개시등기는 2025.12.12 이미 말소되었습니다.
② 임차인·점유관계 — 다른 호실과 본건을 구분
조사된 실제 임차인은 2명입니다. 다만 유진희는 134호, 전영은은 113호에 관련되어 있어 이번 매각 대상인 230호의 임차인으로 확인된 것은 아닙니다. 따라서 이들의 보증금 합계를 230호의 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 호실 | 보증금 | 월차임 | 전입 / 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 유진희 기호(1) 134호 |
10,000,000원 | 550,000원 | 2021.01.27 전입 2026.01.27 배당요구 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전영은 기호(4) 113호 |
10,000,000원 | 800,000원 | 2022.06.03 전입 배당요구 확인되지 않음 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 임차인의 전입일은 모두 2018.09.28 말소기준권리보다 늦어 선순위 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권 성립 여부를 단정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니며, 실제 임차인 2명으로 조사된 상태입니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
남악에드가채움의 확인된 거래는 전체 4건, 평균 316,000,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2021년과 2023년의 과거 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에 그대로 활용하기 어렵습니다.
최근 12개월 평균은 277,000,000원(2건)으로 낮아졌으며, 최근 가격 추세는 -22.0%입니다. 특히 2026.01 최신 거래가격 229,000,000원은 본건 최저가 232,800,000원보다 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.93㎡ | 17 | 229,000,000원 |
| 2025.07 | 84.93㎡ | 17 | 325,000,000원 |
| 2023.05 | 85.0㎡ | 17 | 360,000,000원 |
| 2021.12 | 84.93㎡ | 17 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 277,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 316,000,000원 |
현재 확인된 수치만으로도 주의할 이유는 충분합니다. 시장 가격이 하락하는 가운데 최신 거래가격은 229,000,000원으로 내려왔습니다. 그런데 현재 최저가는 그보다 높은 232,800,000원입니다. 더욱이 거래 대상이 서로 달라 상가 자체의 적정가격은 별도로 확인해야 합니다. 감정가에서 1회 유찰되었다는 사실만으로 저가 매수 기회가 생겼다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,059,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 남악새마을금고 설정 · 이후 권리이전 |
1,118,000,000원 | 228,740,800원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 232,800,000원 |
현 회차 매각가를 기준으로 집행비용 4,059,200원을 공제하면 담보권에 배당 가능한 금액은 228,740,800원입니다. 채권최고액 기준 미배당은 889,259,200원으로 추정됩니다. 다만 이는 담보권 채권최고액을 기초로 한 계산이며, 실제 피담보채권과 공동담보 배분액을 확정한 값은 아닙니다.
근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근질권도 설정된 만큼, 실제 배당 수령주체와 금액은 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다. 담보권자의 미배당 채권을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당 결과에도 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 가격 검증은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 담보권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 232,800,000원 | 228,740,800원 | 889,259,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 186,240,000원 | 182,832,640원 | 935,167,360원 | 0원 |
| 3회 유찰(약 51%) | 148,992,000원 | 146,106,112원 | 971,893,888원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 186,240,000원, 이후 148,992,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 담보권자에게 배당되지 않는 금액은 늘어나지만, 명세서상 별도 인수권리가 없다는 전제에서는 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
다만 유찰 횟수 증가가 곧 적정가격 도달을 의미하지는 않습니다. 상가의 실제 임대수익과 매각 가능가격이 검증되지 않았다면, 최저가가 더 낮아져도 투자 수익을 확신할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리, 남악모아엘가아파트 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·아파트단지·상업용 부동산이 혼재하는 주거 및 상업지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 본건이 속한 건물 부지는 동측 약 20m, 서측 약 35m, 북측 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조로 급배수·위생·소방·화재탐지 및 경보·승강기 설비 등이 갖추어진 것으로 평가되어 있습니다.
- 공부와 차이. 본건을 포함하는 1(가)·2(나)·3(다)에 대하여 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 2층 근린생활시설은 업종 적합성, 유동인구, 가시성, 실제 임대수익 등에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 주거용 호실의 거래가격과 별개로 상가 자체의 시장성을 검토해야 합니다.
- 상권 확인. 남악에드가채움 1층·2층 상가의 실제 공실률, 영업 업종, 관리비 및 월차임 수준을 조사해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 230호는 감정평가상 제1종근린생활시설입니다. 건축물대장과 등기부의 전유부분, 대지권, 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 상가 실거래 확보. 17층 주거용 거래로 보이는 표본의 평균을 2층 상가 적정가격으로 사용하지 말고, 인근 동일 용도·유사 층·면적의 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -22.0%, 최신 거래 229,000,000원을 참고하되, 본건과의 비교 한계를 고려해 입찰 상한을 판단해야 합니다.
- 230호 점유·명도. 조사된 유진희·전영은은 다른 호실 관련 임차인입니다. 매각 대상 230호의 실제 점유자, 임차보증금, 차임, 사업자등록 및 인도 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 남악새마을금고 근저당권의 공동담보 목록, 144호 관련 일부 소멸 및 기타 공동담보의 현황을 확인해야 합니다.
- 권리이전·근질권 확인. 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 양수 및 느티나무제사차유한회사의 근질권 설정과 배당 관계를 최신 등기와 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 임대수익 확인. 실제 임대차계약, 보증금·월차임, 공실 여부와 관리비 부담을 확인한 뒤 적정 수익률을 계산해야 합니다.
- 부대비용 확인. 미납 관리비, 취득 관련 비용, 명도비, 수선비, 당해세 등 낙찰대금 외 지출을 확인해야 합니다.
- 경매 진행상태. 2026.10.26 매각기일을 기준으로 기일 변경·취하·정지 여부와 최종 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 시세 할인은 입증되지 않았다”
무안 남악에드가채움 230호는 말소기준 근저당 이후의 권리가 매각으로 정리되고 명세서상 인수권리도 없는 사건입니다. 권리상 매수인 인수액 0원은 분명한 긍정 요소입니다. 그러나 공동담보, 근저당권 이전 및 근질권 관계를 살펴야 하고, 다른 호실의 임차관계를 본건 점유관계와 혼동해서도 안 됩니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 감정가 291,000,000원에서 현재 232,800,000원으로 낮아졌지만, 확인된 최신 거래가격은 229,000,000원이고 최근 추세는 -22.0%입니다. 무엇보다 비교 거래는 모두 17층 약 85㎡인 반면 본건은 2층 근린생활시설입니다. 최근 12개월 평균의 84.0%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
결론은 권리 검토 가능, 가격 판단 보류입니다. 230호 자체의 매매사례와 임대수익·공실 현황을 확보하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 응찰할 이유가 부족합니다. 이번 물건의 핵심은 말소될 채권의 크기가 아니라, 232,800,000원에 매수한 상가를 실제로 얼마에 임대하거나 다시 매각할 수 있느냐입니다.
