광주지방법원 2026타경50009. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2317 ‘남악에드가채움’ 2층 230호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고 감정평가 이용상태상 본건 3(다), 즉 230호는 제1종근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 도휘주식회사이며, 2017.04.17. 소유권보존등기가 되어 있습니다.
말소기준권리는 2018.09.28. 남악새마을금고의 채권최고액 1,118,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.02.20. 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고 같은 날 느티나무제사차유한회사의 근질권 설정이 기재되어 있습니다. 현재 경매개시결정은 2026.01.13. 엠씨아이대부 주식회사를 채권자로 등기됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 정리되어 있고, 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50009 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2317 남악에드가채움 2층230호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 본건 3(다) 제1종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 · 지하1층, 지상19층 중 2층230호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 291,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,410,928,629원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 경매권리 정리
핵심은 2018.09.28. 남악새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 현재 경매개시결정은 그보다 뒤입니다. 근저당권 자체는 2025.02.20. 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고 근저당권부채권에는 느티나무제사차유한회사의 근질권도 설정되어 있습니다. 이전·근질권은 말소기준 근저당권에서 파생된 부기권리이므로 실제 배당채권 귀속은 최신 등기와 배당표 원문을 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 현황 — 기재된 점유자는 다른 호수
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유진희 | 본건 기호(1) 134호 | 2021-01-27 | 10,000,000원 | 550,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 전영은 | 본건 기호(4) 113호 | 2022-06-03 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
기재된 두 임차인은 각각 134호와 113호 점유자로, 이 리포트의 대상인 230호와 호수가 다릅니다. 두 사람 모두 전입신고가 2018.09.28. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 유진희는 2026.01.27. 배당요구를 접수했고, 전영은은 배당요구 여부가 별도로 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인 수는 기재상 2명이며 중복 합산 대상은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 5.1% 높고, 추세는 -22.0%
남악에드가채움의 거래자료는 총 4건, 전체 평균 316,000,000원입니다. 그러나 가격 매력 판단에서는 과거 고가거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 데이터를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 277,000,000원, 최신 거래는 2026.01. 229,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -22.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.93㎡ | 17 | 229,000,000원 |
| 2025.07 | 84.93㎡ | 17 | 325,000,000원 |
| 2023.05 | 85.0㎡ | 17 | 360,000,000원 |
| 2021.12 | 84.93㎡ | 17 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 277,000,000원 |
신건 최저가 291,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.1%입니다. 따라서 전체 평균 316,000,000원보다 낮다는 이유만으로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 최신 거래 229,000,000원보다도 높은 수준이고, 최근 추세가 -22.0%인 만큼 신건 가격에는 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,874,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남악새마을금고 | 1,118,000,000원 | 286,126,000원 |
| 미배당 | - | 831,874,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 291,000,000원 가정 시 집행비용 4,874,000원, 근저당권 배당 286,126,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 831,874,000원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 291,000,000원 | 286,126,000원 | 831,874,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 232,800,000원 | 228,740,800원 | 889,259,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 186,240,000원 | 182,832,640원 | 935,167,360원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가 하락분을 따라 인수되는 구조가 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰되면 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 다만 현재 신건 가격은 최근 거래지표보다 높은 만큼 291,000,000원에서 서두를 이유는 약합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남악모아엘가아파트 서측 인근으로, 오피스텔·아파트단지·상업용부동산이 혼재하는 주거 및 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 현황. 본건 3(다) 230호는 제1종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 1(가)·2(나)·3(다) 소재 건물은 동측 약 20m, 서측 약 35m, 북측 약 20m 아스팔트포장도로에 3면이 접합니다.
- 규제. 준주거지역·도시계획구역(남악신도시)·지구단위계획구역·택지개발지구이며 대로1류와 중로1류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 1,038,000원/㎡, 지목 대, 평지·가로장방 형상입니다.
- 건물상태. 본건 1(가)·2(나)·3(다)은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층·지상19층이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 본건은 2층 제1종근린생활시설이고 제공된 실거래 표본은 17층 주거형 거래여서, 같은 단지 이름만으로 주거 실거래가를 상가 가격에 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 291,000,000원은 최근 12개월 평균 277,000,000원의 105.1%입니다. 최근시세 대비 가격 가점은 두지 않는 편이 타당합니다.
- 하락 추세. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -22.0%입니다. 과거 전체 평균 316,000,000원보다 최근 데이터를 우선 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 본건은 2층 제1종근린생활시설입니다. 17층 84.93~85.0㎡ 실거래와 용도·층이 다르므로 별도 상가 거래·임대수익 자료 확인이 중요합니다.
- 임차인 호수 확인. 유진희는 134호, 전영은은 113호입니다. 두 임차인의 보증금을 230호 인수액으로 계산하지 마십시오.
- 채권귀속 확인. 2018.09.28. 근저당권은 2025.02.20. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근질권 설정도 존재하므로 최신 등기와 배당표를 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 232,800,000원, 2회 유찰 시 186,240,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건은 말소기준권리가 2018.09.28. 남악새마을금고 근저당권으로 명확하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없습니다. 배당모형의 매수인 인수액도 0원이어서 권리 인수 리스크는 낮습니다.
반면 신건 최저가 291,000,000원은 최근 12개월 평균 277,000,000원의 105.1%이고, 최근 가격 추세는 -22.0%입니다. 더구나 실거래 표본은 17층 주거형 거래이고 본건은 2층 제1종근린생활시설이라 직접 비교에도 한계가 있습니다. 따라서 전체 평균 316,000,000원만 보고 저평가라고 판단하기보다, 권리는 통과하되 신건 가격은 보류하고 상가 자체의 임대·매매가격을 별도로 확인하는 접근이 적절합니다.
