광주지방법원 2025타경51906. 광양시 중동 수하임2차근린생활시설 1층 102호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 2022.11.07. 소유권보존 후 2023.08.03. 광주광역시축산업협동조합이 채권최고액 2,040,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 이후 2025.08.08. 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 매각으로 근저당권과 경매개시결정이 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리 구조 자체는 단순하지만 가격 판단은 별도입니다. 감정가는 413,000,000원, 현재 최저가는 118,415,000원으로 이미 5회 유찰됐습니다. 그러나 감정평가서상 평가 기준시점에 5개호 모두 공실이고, 비교 가능한 최근 매각 실적도 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가 대비 크게 떨어졌다”는 사실과 “시장가보다 싸다”는 판단은 같은 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51906 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차근린생활시설 1층102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 용도 · 평가 기준시점 5개호 모두 공실 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 118,415,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,773,222,025원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.03. 근저당권 · 광주광역시축산업협동조합 · 채권최고액 2,040,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 2023.08.03. 설정된 광주광역시축산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 매각으로 소멸합니다. 그 뒤의 2025.08.08. 임의경매개시결정도 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 근저당권에 미배당액이 크게 남더라도 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 29%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 118,415,000원으로 감정가 413,000,000원의 29% 수준입니다. 앞선 5회 유찰을 거쳤고, 다음 시나리오는 6회 유찰 시 94,732,000원, 7회 유찰 시 75,785,600원입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 크지만, 감정평가 이용상태는 근린생활시설·공실이고 비교 가능한 최근 매각금액이 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 118,415,000원 | 115,957,190원 | 1,924,042,810원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 94,732,000원 | 92,626,824원 | 1,947,373,176원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 75,785,600원 | 74,021,459원 | 1,965,978,541원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 근저당권자 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 회차별 핵심 변화는 권리 인수가 아니라 매각가격과 채권자의 미회수액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,415,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,457,810원 |
| 을구 1번 근저당권 · 광주광역시축산업협동조합 | 2,040,000,000원 | 115,957,190원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 미배당액은 1,924,042,810원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근. 상업용 부동산과 일부 주상복합 부동산이 형성된 노변 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 대중교통수단이 운행되는 시가지 안에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 용도이며 평가 기준시점 현재 5개호 모두 공실입니다.
- 도로. 건물부지 북측으로 왕복 6차로 광대로, 동측으로 왕복 2차로 중로에 접하고 동측 도로를 통해 차량출입합니다.
- 토지. 장방형 평지이며 아파트·오피스텔·근린생활시설 부지입니다. 중심상업지역이고 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 규제·공부. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 대로2류·중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도 확인. 현재 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 없습니다. 감정가 대비 29%라는 이유만으로 저평가라고 단정하지 마세요.
- 공실 원인 확인. 평가 기준시점 5개호 모두 공실입니다. 해당 상가의 실제 임대수요, 예상 임대료와 공실기간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지 상권·수익성·물건 특성 때문인지 분리해 확인해야 합니다.
- 미납관리비 확인. 2025.8.12. 현황조사일 기준 미납관리비 316,570원이 기재돼 있습니다. 납부 범위와 최신 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2023-100호가 기재돼 있습니다. 배당과 채권회수 구조 확인을 위해 공동담보 대상과 진행상황을 원본에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 검증이 필요하다
이 물건은 임차인이 없고 말소기준 근저당권 이후 권리가 매각으로 소멸해 매수인 인수액 0원이라는 점이 가장 분명한 장점입니다. 반면 5회 유찰 끝에 최저가가 118,415,000원까지 내려왔고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설·공실입니다. 비교할 최근 실거래 금액도 없어 현재 최저가가 시장가보다 충분히 낮은지는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다. 권리분석은 단순하지만 상가의 수익성과 환금성 검증이 남습니다. 이 사건은 “인수 0원”과 “가격 메리트”를 분리해서 봐야 하는 물건입니다.
