광주지방법원 2025타경51906. 광양시 중동 수하임2차근린생활시설 1층 105호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기 흐름은 단순합니다. 2022년 유한회사와이지개발 명의로 소유권보존이 이뤄졌고, 2023년 광주광역시축산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025년 같은 조합의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 가격 매력이 있다는 판단은 별개입니다. 감정가 573,000,000원에 시작한 물건이 5회 유찰 후 164,290,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 시세를 판단할 실거래 비교값이 없습니다. 더구나 감정평가 기준 1층 101호·102호·103호·104호·105호 모두 공실이고, 수하임2차 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.5회인데 본건은 5회 유찰 상태입니다. 따라서 감정가 대비 28.67%라는 숫자만으로 저가 매수라고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51906 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차근린생활시설 1층105호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가 기준 근린생활시설 · 공실 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 573,000,000원 / 164,290,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주광역시축산업협동조합 / 1,773,222,025원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.03. 근저당권 · 광주광역시축산업협동조합 · 채권최고액 2,040,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 미납관리비 | 427,330원 (2025.08.12. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 임차인 없고 인수 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준은 2023.08.03. 광주광역시축산업협동조합 근저당권이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 해석 — 28.67%라도 ‘싸다’는 결론은 금지
현재 회차 최저가는 164,290,000원으로 감정가 573,000,000원의 28.67%입니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 131,432,000원, 7회 유찰 시 105,145,600원입니다. 그러나 실거래 비교값이 없기 때문에 감정가와의 할인 폭만으로 시장가격 대비 우위를 판단할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 164,290,000원 | 161,189,940원 | 1,878,810,060원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 131,432,000원 | 128,791,952원 | 1,911,208,048원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 105,145,600원 | 102,873,562원 | 1,937,126,438원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 164,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,100,060원 |
| 2. 근저당 · 광주광역시축산업협동조합 | 2,040,000,000원 | 161,189,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,100,060원을 제외한 161,189,940원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,878,810,060원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동광양중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 부동산과 일부 주상복합 부동산으로 이루어진 노변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 용도이며 감정평가 기준 1층 101호·102호·103호·104호·105호 5개호 모두 공실입니다.
- 도로. 건물부지 북측으로 왕복 6차로 광대로, 동측으로 왕복 2차로 중로에 접하며 동측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상1층 건물이며, 전유부분에 스프링클러와 급배수관로가 설치되어 있습니다.
- 토지. 장방형 평지로서 아파트·오피스텔·근린생활시설 부지이며, 토지면적은 3,095.6㎡, 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 판단. 감정가의 28.67%까지 내려왔지만 실거래 비교값이 없으므로 ‘시세보다 싸다’는 전제로 응찰가를 정하지 마세요.
- 공실 원인 확인. 감정평가 기준 5개호 모두 공실입니다. 현장 유동·가시성·상권 수요와 실제 임대 가능성을 직접 점검해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 수하임2차 평균 유찰 1.5회보다 본건의 5회 유찰이 많습니다. 가격 외에 수요·수익성·호실 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2025.08.12. 현황조사일 기준 미납관리비 427,330원이 기재되어 있으므로 현재 금액과 부담 범위를 확인하세요.
- 공동담보. 근저당권에 공동담보목록 제2023-100호가 기재되어 있으므로 배당관계 확인 시 공동담보 구조를 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격·환금성은 보수적으로
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 임차인이 없고, 2023.08.03. 근저당권이 말소기준이며, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 5회 유찰과 공실입니다. 감정가 573,000,000원에서 164,290,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 비교할 실거래값이 없고 감정평가 기준 5개호가 모두 공실인 만큼 감정가 대비 할인율만으로 매력을 평가하기 어렵습니다. 권리는 단순하지만, 실제 영업·임대 수요와 환금성 확인 없이는 보수적으로 접근해야 하는 근린생활시설 물건입니다.
