광주지방법원 2025타경51906. 광양시 중동 수하임2차근린생활시설 1층 103호입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2023년 8월 3일 광주광역시축산업협동조합의 채권최고액 2,040,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025년 8월 8일 기입된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다.
권리보다 눈여겨볼 부분은 상품성과 가격 검증입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이고 평가 기준시점에 5개 호 모두 공실이었습니다. 현재 최저가는 118,415,000원으로 감정가 대비 28.67% 수준이지만, 실거래 가격을 기준으로 한 시세 비교 근거가 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가보다 많이 내려왔다”와 “시세보다 싸다”는 별개의 판단으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51906 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차근린생활시설 1층 103호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설 · 감정 기준 공실 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 118,415,000원 (5회 유찰, 감정가 28.67%) |
| 신청채권 청구액 | 1,773,222,025원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 미납관리비 | 316,570원 (2025.08.12 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 임차인 없음
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제가 확인되지 않으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2023년 8월 3일 광주광역시축산업협동조합 근저당권이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당의 채권최고액은 2,040,000,000원, 신청채권 청구액은 1,773,222,025원입니다.
② 가격과 유찰 — 28.67%는 ‘시세 할인율’이 아니다
이 물건은 5회 유찰돼 최저매각가가 118,415,000원까지 내려왔습니다. 감정가 413,000,000원에 대한 현재 회차 비율은 28.67%입니다. 수하임2차의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회인데, 이 물건은 이미 5회 유찰돼 평균보다 유찰이 누적된 상태입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 118,415,000원 | 115,957,190원 | 1,924,042,810원 |
| 6회 유찰 시 | 94,732,000원 | 92,626,824원 | 1,947,373,176원 |
| 7회 유찰 시 | 75,785,600원 | 74,021,459원 | 1,965,978,541원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 이 미배당은 채권자의 미회수분입니다. 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 따라서 근저당 미회수액을 낙찰자가 별도로 떠안는 구조로 보면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,415,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,457,810원 |
| 2. 근저당 · 광주광역시축산업협동조합 | 2,040,000,000원 | 115,957,190원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 예상 미배당은 1,924,042,810원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근이며, 상업용 부동산과 일부 주상복합 부동산이 형성된 노변 상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지에 위치해 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물부지 북측으로 왕복 6차로 광대로, 동측으로 왕복 2차로 중로에 접하며 동측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 용도·공실. 근린생활시설 용도이며 감정평가 기준시점 현재 5개 호 모두 공실입니다. 반복 유찰과 함께 실제 임대수요·공실기간·예상임대료 확인이 중요합니다.
- 토지. 중심상업지역, 평지이며 토지면적은 3,095.6㎡, 공시지가는 967,200원/㎡입니다. 대로2류와 중로2류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 1층 건물의 1층 103호입니다. 전유부분에는 스프링클러와 급배수관로가 설치돼 있고, 공용부분에는 위생설비·소화전·도시가스관로·스프링클러· 승강기·옥내 주차장이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 검증. 최저가 118,415,000원은 감정가 대비 28.67%지만 시장가 대비 할인율은 확인되지 않습니다. 근린생활시설의 실제 매매사례와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 감정 기준 5개 호 모두 공실입니다. 상권 수요, 임대료 수준, 공실 지속기간과 예상 임차유치 비용을 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 수하임2차 경매 통계 평균 유찰 횟수 1.5회보다 이 물건의 5회 유찰이 많습니다. 단순 가격 문제인지 상가 수요·수익성 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 미납관리비 확인. 2025.08.12 현황조사일 기준 미납관리비가 316,570원입니다. 입찰 전 최신 금액과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당 미회수와 인수액 구분. 현재 회차 근저당 미배당 1,924,042,810원은 채권자의 미회수분이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 현장 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 검증이 필요하다”
이 물건의 권리 구조는 명확합니다. 2023년 8월 3일 광주광역시축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 118,415,000원이 곧 권리상 실질취득액입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 근린생활시설이 감정 기준 공실이고, 이미 5회 유찰됐으며, 시장가를 직접 검증할 실거래 가격이 제시되지 않았습니다. 감정가 413,000,000원 대비 28.67%까지 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적 검증. 이 사건은 낮아진 최저가 자체보다 실제 상가 수요와 시장가를 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다.
